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2009最受蘇州網(wǎng)友關(guān)注的十大樓市問題：
TOP1
作為普通老百姓而言，房價(jià)如此高，如果不買房，會擔(dān)心房價(jià)進(jìn)一步上漲；如果買房，又難以承擔(dān)如此重負(fù)，那么現(xiàn)在到底該不該買房？
盛承懋：投資性買房可取投機(jī)性買房勿試
（盛承懋——蘇州科技學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長）
在當(dāng)前樓市發(fā)展前景下，房價(jià)日益追高，不少有眼光的投資性需求日益凸顯。
在這里我建議投資性買房的置業(yè)者：“投資性需求作為一種長遠(yuǎn)的置業(yè)方向，由于周期性較長，從城市的發(fā)展上來說，是一種較為可取的置業(yè)行為；然而，以短線投資為目的的投機(jī)性置業(yè)，則是一種非常不利于樓市健康發(fā)展的置業(yè)行為，風(fēng)險(xiǎn)較大，不可取。”
沈?。悍績r(jià)是否會下跌？難！
（沈健——蘇州大學(xué)商學(xué)院教授）
從目前蘇州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平來看，要想使得蘇州的房價(jià)下跌，是不太現(xiàn)實(shí)的。對于政府而言，并不希望房價(jià)下跌，畢竟美國金融危機(jī)主要原因就是因?yàn)榉績r(jià)的下跌。對于政府而言，他們最希望看到的情況就是樓市的平穩(wěn)，而非大起大落。
對于購房者而言，我的建議如下：
如果您現(xiàn)在有錢，購房者可以買房；甚至可以買二手房進(jìn)行投資；但是對于不少剛性需求者而言，我要說：買房沒有必要一步到位。當(dāng)下，蘇州的輕軌建設(shè)正在如火如荼地進(jìn)行著，據(jù)說，現(xiàn)在輕軌四號線也要開始規(guī)劃了。我們可以想象：在未來幾年內(nèi)，蘇州的整個(gè)城市格局會發(fā)生非常大的變化，大家的生活會變得如此方便。到那時(shí)，人們在郊區(qū)生活，而在城市上班的情況就太正常了，因此，對于剛性需求者而言，買房沒有必要一步到位，而是要根據(jù)實(shí)際情況按需購買。
袁繼峰：推薦自用者買房
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
推薦自用者買房，一是因?yàn)橹虚L期來看蘇州房價(jià)還有增長空間；更重要的是因?yàn)閷ζ胀ㄏM(fèi)者來說，房價(jià)的增長速度會超過收入的增長速度，以后買房更吃力。一個(gè)巴掌拍不響，開發(fā)商出價(jià)和消費(fèi)者出價(jià)一致時(shí)才能成交，這是常識。一個(gè)地區(qū)的房價(jià)很大程度上取決于主流開發(fā)商的主流項(xiàng)目的價(jià)格，而主流項(xiàng)目的消費(fèi)者往往是有錢的老百姓，他們的賺錢速度必然快于社會平均水平，所以這部分有錢的老百姓會接受較高的房價(jià)。其它項(xiàng)目以主流項(xiàng)目價(jià)格為參照，定出各自的價(jià)格，并與主流項(xiàng)目保持相同的價(jià)格上漲速度。這樣，主流項(xiàng)目的價(jià)格上漲速度是參照有錢老百姓收入增長速度制訂的，普通項(xiàng)目的漲價(jià)速度又與主流項(xiàng)目一致，等于是要讓普通姓的收入增長水平與有錢老百姓的收入增長水平一致，顯然是很難的，最后對普通老百姓來說，房價(jià)與收入的差距只會拉大，以后買房更吃力。
根本的辦法可能只有一個(gè)：個(gè)人不斷努力，使得自己的能力增長與收入提高速度超過社會平均水平。當(dāng)然這樣做的前提是政府提供一個(gè)盡量公平的、有序的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展與個(gè)人發(fā)展的環(huán)境，并讓社會平均水平之下的人享有基本生活、工作保障。
高大鵬：按需購買不錯(cuò)的選擇
（高大鵬——路勁地產(chǎn)副總經(jīng)理）
從整個(gè)宏觀環(huán)境看來，經(jīng)濟(jì)增長的趨勢還是明顯可見的，關(guān)于買房，如果是自住型住房，那么什么時(shí)候買都應(yīng)該是合適的。中國的城市化進(jìn)程正處于40%—60%之間，而且正處于一個(gè)迅猛發(fā)展的階段，所以整個(gè)中國樓市的整體趨勢是不錯(cuò)的。
另外，中國人對土地的情結(jié)以及熱愛之情，也決定了買房絕不是一次性消費(fèi)的事情，如果你問在中國中了彩票的人，那些錢他準(zhǔn)備用來做什么，那么他十之八九會回答你用來買房，所以這種社會現(xiàn)狀也決定了中國房地產(chǎn)市場一定會健康穩(wěn)定地走下去。
樓市低迷、短暫下滑，只是一個(gè)階段走勢，在經(jīng)濟(jì)不斷向好的情況下，買房不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。
曾熙：自住可以買投資者可關(guān)注二手房
（曾熙——蘇州博思堂常務(wù)副總）
買房是否合適根據(jù)需求來定，如果是自住的現(xiàn)在就可以購買，中國整體房價(jià)是上行的，可能有波動(dòng)但是上升趨勢是不會變的；如果是作為投資的話，要分長期和短期來看，想半年或一年投資盈利的話要看市場，看市場波動(dòng)；三是要選擇適合的房源，自住的話也要根據(jù)需求來定，包括戶型、位置、樓層、產(chǎn)品等各方面，短期投資和長期投資選的房源不同，長期投資的話我建議買商鋪，短期投資更看重的是地段，地段房的抗跌性強(qiáng)，而且按目前來說上升空間還比較大，漲價(jià)也會相對較快。
如果投資區(qū)域的話，我有兩個(gè)方向的建議，一是核心區(qū)域，核心區(qū)域按現(xiàn)在的價(jià)格來說還有比較大的空間；二是新發(fā)展的區(qū)域，比如最近的熱點(diǎn)相城區(qū)，現(xiàn)在交通改善設(shè)施已完全成形，發(fā)展較大，近期的價(jià)格也已經(jīng)透支將來的部分空間。另外投資者可以多關(guān)注下二手房，二手房市場的價(jià)格相對比較亂，有可能會碰到一些質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房子，這個(gè)就需要自己去淘了。
張捷：投資需進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估
（張捷——朗詩地產(chǎn)營銷總監(jiān)）
其實(shí)買不買房的出發(fā)點(diǎn)在于你是用來自住還是用來投資，如果是用來自住的話，那么無論何時(shí)，只要你需要，就可以買房，只要自己看中，而且價(jià)格沒有太多波動(dòng)的話，符合自己的需求，那也就是買房的目的。而如果用于投資的話，那就首先要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估的測試，只要價(jià)格在你承受的范圍之內(nèi)，那就可以投資，而在承受能力之外的話，那就需要考慮清楚。
某代理行資深人士：購房心態(tài)——買漲不買跌到底買不買房關(guān)鍵還是取決于消費(fèi)者自己，如果是需求比較強(qiáng)烈，是一些剛性需求購買者，那無論在什么時(shí)候不用講求時(shí)機(jī)總是要買的。但如果是二次置業(yè)者可能還會等一等，中國很多老百姓都存在“買漲不買跌”的心理，所以在經(jīng)濟(jì)形勢不好、樓市低迷的時(shí)候，你是看不到眾人買房的，當(dāng)然這個(gè)房價(jià)的問題，也跟開發(fā)商的開發(fā)策略相關(guān)。
TOP2
下半年蘇州樓市往哪兒走？
盛承懋：下半年樓市買賣雙方共贏的市場
（盛承懋——蘇州科技學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長）
蘇州樓市上半年已經(jīng)去化掉700多萬方的房屋銷售，不少開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成了08年的全年的銷售任務(wù)。
作為買方市場來說，由于下半年還有6場房交會，不少新面孔甚至?xí)x擇在下半年嶄露頭角，因此，可以說，下半年是買方市場較為樂觀的局面，不少有需求的置業(yè)者可以考慮在下半年出手；而作為開發(fā)商來說，隨著蘇州的城市化發(fā)展的進(jìn)度，二號線日前的開工等利好的政策的刺激，整體市場會朝向較為良好的趨勢發(fā)展，因此賣方市場也不必憂心自身的局面。
曾熙：下半年政策相對平穩(wěn)供應(yīng)量減少（曾熙——蘇州博思堂常務(wù)副總）
毋庸置疑，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場的主旋律是“政策”。當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)剛出現(xiàn)局部回暖跡象，中國則實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚虛、通貨膨脹預(yù)期明顯，從最新數(shù)據(jù)來看，PPI、CPI依然呈現(xiàn)下行走勢，國家經(jīng)濟(jì)整體未穩(wěn)，下半年還有國慶60周年等政治事件；綜合來看，下半年政策方面將不會有大幅反差，個(gè)別對于價(jià)格調(diào)控的政策是很正常的，所以下半年政策市場方面相對平穩(wěn)；此外下半年的供應(yīng)量相對較少，去年沒有拍地，上半年的消化比較厲害，發(fā)展商工期跟不上，供求關(guān)系的合理也決定了市場不會出現(xiàn)掉頭下探的情況。至于明年的市場就要一分為二來看，政策的影響將是決定性的。
高大鵬：下半年市場仍供不應(yīng)求價(jià)格緩步拉升
（高大鵬——路勁地產(chǎn)副總經(jīng)理）
下半年應(yīng)該還是處在一個(gè)供不應(yīng)求的階段，進(jìn)入5月份，市場轉(zhuǎn)好，各企業(yè)也紛紛調(diào)整了開發(fā)策略，預(yù)計(jì)到明年4、5月份會有大量新的產(chǎn)品面世，所以在今年下半年價(jià)格可能會達(dá)到一個(gè)恒定的水平，或者有緩步拉升；相信如果市場上有適合購房者需求的產(chǎn)品出現(xiàn)，還是會有很大的市場的。
張捷：中低端產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)定高端產(chǎn)品持續(xù)走高
（張捷——朗詩地產(chǎn)營銷總監(jiān)）
隨著產(chǎn)品開發(fā)進(jìn)度的完成，整體市場會受到新一輪沖擊，中低端產(chǎn)品的上市，可能價(jià)格會保持穩(wěn)定，而高端產(chǎn)品由于其稀缺性、可售量少，一直以來受市場的影響也不是很大，所以價(jià)格會持續(xù)走高。至于成交量，應(yīng)該不會達(dá)到上半年那么多，因?yàn)樯习肽陮?8年積攢的剛性需求已經(jīng)釋放了很多，所以下半年蘇州樓市可能就會面臨一個(gè)價(jià)格趨于平穩(wěn)略有小幅上漲、成交量下跌的走勢。
張求紅：價(jià)格上漲需求量減弱
（張求紅——招商地產(chǎn)品牌總監(jiān)）
隨著下半年各房企新房源不斷上市，市場供應(yīng)量會相應(yīng)增加，而價(jià)格將依然處于高位這一狀態(tài)，甚至?xí)^續(xù)上漲，可能漲幅不是很大；而隨著價(jià)格的上漲，相信需求量方面會有所減弱，總體看來，下半年樓市應(yīng)該是一個(gè)價(jià)升量跌的走勢！
袁繼峰：中長期看好，近期或再波動(dòng)。
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
TOP3
有言說：二套房貸政策已經(jīng)對蘇州樓市產(chǎn)生了一定的影響，蘇州樓市連續(xù)3周成交量下跌，這是否跟二套房貸的政策收緊有關(guān)？
盛承懋：成交量下滑多原因?qū)е?/strong>
（盛承懋——蘇州科技學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長）
近段時(shí)間，蘇州樓市成交量連續(xù)下滑，我認(rèn)為有幾方面的原因：
一方面：上半年半年的集中釋放之后，需求量進(jìn)一步得以滿足，因此以剛性需求為代表的市場需求量逐步減少；第二，開發(fā)商進(jìn)一步追漲，樓市單價(jià)有所增高，這在一定程度上也阻止了置業(yè)者的買房腳步；第三，當(dāng)然，二套房貸收緊聲音的傳出，也止住了部分買房的需求第四：7、8月本來就是蘇州樓市的傳統(tǒng)淡季……
沈?。嘿I房是否保值？可行！
（沈健——蘇州大學(xué)商學(xué)院教授）
近來蘇州樓市成交量的下跌，與二套房貸政策的出臺，是有一定的關(guān)聯(lián)。但是究其原因，不是政策本身所起到的作用，而是這個(gè)政策傳達(dá)了一個(gè)信號：政府開始干預(yù)樓市，政府也認(rèn)為房價(jià)太高了，所以，最近樓市的溫度稍有下降。
袁繼峰：真正導(dǎo)致目前成交量下降的是有效供應(yīng)不足
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
目前二套房收緊的做法只會在短時(shí)間內(nèi)刺激成交量飆升（購房者趕末班車，突擊購房），真正導(dǎo)致目前成交量下降的還是有效供應(yīng)不足：中低價(jià)位房與具有稀缺資源的住宅新增供應(yīng)不足。7月末市區(qū)存量商品住宅358萬平方米，按上半年月均成交速度64萬平方米推算，僅夠5-6個(gè)月消化，這說明目前的絕對供應(yīng)量也處較低水平，成交下降也在情理之中。當(dāng)然，成交量下降從一個(gè)側(cè)面也會給開發(fā)商一個(gè)警訊——過快提升房價(jià)的話消費(fèi)者又會不買賬了。
高大鵬：成交量的走跌與二套房貸的收緊并無直接關(guān)系
（高大鵬——路勁地產(chǎn)副總經(jīng)理）
從上半年我們項(xiàng)目自己統(tǒng)計(jì)的情況看來，有高達(dá)72%的購房者都是自住型需求，用于投資需求的不到5%，這說明蘇州房產(chǎn)市場還是以剛性需求的釋放為主。而二套房貸政策政府打壓的只是投機(jī)和投資性需求，所以我認(rèn)為近段時(shí)間成交量的走跌與二套房貸的收緊并無直接關(guān)系。
近段時(shí)間成交量的下跌可以說是跟市場上在售房源不足兮兮相關(guān)的，由于去年下半年樓市低迷，眾多開發(fā)商紛紛采取保守開發(fā)策略，對市場持觀望態(tài)度，也因此調(diào)整了推出新盤的計(jì)劃，導(dǎo)致09年以來市場供不應(yīng)求的狀況。
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