近期土拍市場(chǎng)熱度不減，疊加多地密集出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼新政，市場(chǎng)對(duì)“穩(wěn)樓市”的信心提升。此外，近日多家發(fā)債房企年報(bào)數(shù)據(jù)出爐，顯示虧損狀況有所改善，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清速度有所加快。
業(yè)內(nèi)人士表示，上述這些因素或推動(dòng)地產(chǎn)債估值修復(fù)，估值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)相比其他產(chǎn)業(yè)債的劣勢(shì)可能在縮小。相比其他行業(yè)，地產(chǎn)債的收益率較高，隨著政策加碼，其信用利差預(yù)計(jì)將迎來(lái)修復(fù)機(jī)會(huì)。
財(cái)聯(lián)社據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)地產(chǎn)債發(fā)行170只合計(jì)1400.07億元，凈融資-2,986.15億元，發(fā)行主體多為央國(guó)企大型房企。從整體存量來(lái)看，據(jù)華西固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)，隨著地產(chǎn)債供給結(jié)構(gòu)主體向央國(guó)企轉(zhuǎn)變，目前央國(guó)企地產(chǎn)債余額約9547億元，占比已高達(dá)87%，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清臨近尾聲。
以時(shí)間換空間，房企經(jīng)營(yíng)狀況逐步改善
目前，部分發(fā)債房企年報(bào)數(shù)據(jù)出爐，顯示虧損狀況有所改善。
比如，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱碧桂園）和深圳市龍光控股有限公司(簡(jiǎn)稱龍光控股），前者年度凈利潤(rùn)為-110.54億元，同比虧損大幅縮窄91.23%；后者年度凈利潤(rùn)為-76.29億元，同比虧損縮窄也達(dá)到15.04%。
財(cái)聯(lián)社注意到，該兩家債務(wù)高企的房企近期均就債務(wù)重組方案也取得了一定階段性成果。
如碧桂園今日披露，公司已與境外債專案小組部分成員協(xié)定并簽署重組支持協(xié)議主要條款，占現(xiàn)有債券債務(wù)本金總額的29.9%，按碧桂園公布的最新數(shù)據(jù)，本次重組本金連同相關(guān)所有應(yīng)計(jì)未支付利息（包括違約利息、計(jì)劃索償額），整體未償還本金總額約140.74億美元，而龍光控股此前已就其219.62億元境內(nèi)債，提供了折價(jià)購(gòu)回、資產(chǎn)抵債、債轉(zhuǎn)股、特定資產(chǎn)和全額展期留債等五個(gè)選項(xiàng)供投資人選擇。
分析人士表示，2025年“穩(wěn)住樓市”是政府的重要目標(biāo)，政策層面對(duì)房企偏利好，通過(guò)以時(shí)間換空間的方式，房企債務(wù)重組方案逐步落地，地產(chǎn)債整體違約風(fēng)險(xiǎn)也在下降。
高票息地產(chǎn)債迎估值修復(fù)窗口
今年以來(lái)，地產(chǎn)債供給主體向央國(guó)企轉(zhuǎn)變，從債券投資角度而言，風(fēng)險(xiǎn)或得以緩釋。
Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)地產(chǎn)債發(fā)行170只合計(jì)1400.07億元，凈融資-2,986.15億元，發(fā)行主體多為央國(guó)企大型房企。
據(jù)華西固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)，目前央國(guó)企地產(chǎn)債余額約9547億元，占比已高達(dá)87%，境內(nèi)債未出險(xiǎn)且有存量債的民企和公眾企業(yè)僅剩16家，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清或臨近尾聲。
不少機(jī)構(gòu)人士指出，房地產(chǎn)新周期開(kāi)啟的信號(hào)或已經(jīng)出現(xiàn)，從往年來(lái)看，4月地產(chǎn)數(shù)據(jù)往往表現(xiàn)出季節(jié)性回落，若要托住當(dāng)前來(lái)之不易的市場(chǎng)形勢(shì)，一鼓作氣支持房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”，二季度出臺(tái)更多政策助力是合理的。
“這對(duì)于地產(chǎn)債利差修復(fù)帶來(lái)利好”，華西固收分析師姜丹表示。在姜丹看來(lái)，地產(chǎn)債信用利差的修復(fù)往往需要三個(gè)條件，最關(guān)鍵的是政策放松和支持，其次是風(fēng)險(xiǎn)事件平息和地產(chǎn)銷售回暖。從歷史上看，2022年11月推出支持房企融資的“三支箭”政策，2022年12月至2023年5月中旬，伴隨理財(cái)贖回潮后信用債修復(fù)，地產(chǎn)債信用利差均迎來(lái)利差修復(fù)機(jī)會(huì)。
“地產(chǎn)債供給縮量的稀缺性，地產(chǎn)債估值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)相比其他產(chǎn)業(yè)債的劣勢(shì)可能在縮小，相比其他行業(yè)，地產(chǎn)債的收益率水平較高，目前收益率集中在2.2%-3%區(qū)間”，姜丹表示，且地產(chǎn)債發(fā)行以3年期及以內(nèi)品種為主，久期風(fēng)險(xiǎn)也比較可控，挖掘性價(jià)比抬升。
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