明年中期決定樓市走向
兩年已過(guò)，物是人非。盡管目前樓市已出現(xiàn)購(gòu)房者所期待的"盤(pán)整期"，然而市場(chǎng)忽略了一個(gè)問(wèn)題，眼下的開(kāi)發(fā)商已不再是兩年前那個(gè)"青頭小伙"。在經(jīng)歷了生死邊緣的掙扎后，"緩過(guò)勁兒"的開(kāi)發(fā)商們手握"余糧"、坐擁天量存地、背靠資本市場(chǎng)的姿態(tài)，盡量沉著地應(yīng)對(duì)又一番潮起潮落的來(lái)臨。
盡管有部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著開(kāi)發(fā)商現(xiàn)階段增加的開(kāi)工面積入市，加之市場(chǎng)原有的庫(kù)存，到了明年二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的待銷(xiāo)售量恐怕將達(dá)到甚至超過(guò)歷史的頂峰，屆時(shí)購(gòu)房者如果持續(xù)不買(mǎi)單，相關(guān)部門(mén)再出臺(tái)整治"囤地"的細(xì)則，即便是在資本市場(chǎng)獲得支持的開(kāi)發(fā)商恐怕仍將面臨銷(xiāo)售壓力，市場(chǎng)究竟是掉頭向下還是盤(pán)整上揚(yáng)，很可能也將在明年二季度敲定。但更多專(zhuān)家卻表示"后市轉(zhuǎn)暖的可能性甚大"。
"由于開(kāi)發(fā)商加快了開(kāi)工、施工進(jìn)度，預(yù)計(jì)第四季度后半期部分城市的供應(yīng)量應(yīng)該開(kāi)始有所增加，四季度價(jià)格繼續(xù)快速上漲的可能性不大，但也不會(huì)出現(xiàn)大幅回調(diào)。"在談及未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)時(shí)，龍勝平認(rèn)為，經(jīng)過(guò)連續(xù)多月成交量的高漲后，部分剛性需求重新陷入觀(guān)望，成交有所放緩，使得四季度房?jī)r(jià)逐步走向平穩(wěn);另一方面，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)逐步回升，供求關(guān)系趨于平衡，也有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。不過(guò)他表示，在旺盛的市場(chǎng)需求的推動(dòng)下，價(jià)格下調(diào)的可能性不大。"甚至可能會(huì)出現(xiàn)部分此前完成全年銷(xiāo)售任務(wù)的開(kāi)發(fā)商'堅(jiān)守'原有售價(jià)不變甚至提高利潤(rùn)率，購(gòu)房人出現(xiàn)追漲效應(yīng)，未來(lái)成交量仍然存在著回調(diào)的空間。"中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也認(rèn)為，雖然近期一線(xiàn)城市的成交量下滑，但二三線(xiàn)城市仍然很火爆，"隨著供應(yīng)的逐步增加，剛性需求的適當(dāng)釋放，對(duì)整個(gè)樓市而言還是樂(lè)觀(guān)的"。
業(yè)內(nèi)人士表示，短期之內(nèi)購(gòu)房者所期盼的大幅度打折促銷(xiāo)恐難實(shí)現(xiàn)，甚至還會(huì)出現(xiàn)上調(diào)的情況。以前三季度銷(xiāo)售金額和銷(xiāo)售面積排行榜的前23家開(kāi)發(fā)商為例，4月份企業(yè)銷(xiāo)售面積突破500萬(wàn)平方米，之后節(jié)節(jié)攀升，到6月達(dá)到最高峰587萬(wàn)平方米;但是7、8、9月份企業(yè)銷(xiāo)售面積又回落到3月的水平，月成交量維持在470萬(wàn)平方米左右。金額方面，在6月份下滑的基礎(chǔ)上，7月、8月維持在430億元左右，而9月份則進(jìn)一步攀升到505億元，整體均價(jià)則維持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。
"只有等到目前提高的開(kāi)工量形成供應(yīng)，而樓市盤(pán)整期尚未走過(guò)的時(shí)候，'存量峰值'對(duì)價(jià)格的影響才會(huì)顯現(xiàn)。"五合國(guó)際總經(jīng)理鄒毅預(yù)計(jì)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)應(yīng)該在明年二季度。
黃金周各地樓市表現(xiàn)
上海
"假日樓市"成交均價(jià)高于去年
10月6日，為期4天的"假日樓市"房展會(huì)在上海展覽中心落幕。據(jù)主辦方統(tǒng)計(jì)，4天內(nèi)共有13萬(wàn)人次前往試探樓市冷暖，意向預(yù)訂下了1379套房產(chǎn)，意向均價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米，明顯高于去年國(guó)慶期間1.2萬(wàn)元/平方米的意向均價(jià)。
本次"假日樓市"房展會(huì)，共吸引了220家左右參展商，參展規(guī)模又創(chuàng)歷史新高。13萬(wàn)人次的參展人數(shù)，與去年國(guó)慶期間樓市觀(guān)望氣氛濃厚時(shí)的"假日樓市"參展人數(shù)基本持平，但今年達(dá)成成交意向的幾率高于去年。今年的房展會(huì)上，共意向預(yù)訂了房產(chǎn)1379套，意向金額為22.3億元，而去年同期房展會(huì)的意向預(yù)訂套數(shù)僅有821套，成交金額為11.7億元。
業(yè)內(nèi)人士分析，今年"假日樓市"房展會(huì)成交均價(jià)明顯高于去年同期，一方面是因?yàn)閮蓪脜⒄箻潜P(pán)的價(jià)位結(jié)構(gòu)及成交結(jié)構(gòu)上存在差異，另一方面的確也有不少樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)高于去年樓市低迷時(shí)。不少樓盤(pán)又創(chuàng)新高的房?jī)r(jià)，嚇退了購(gòu)房者。展會(huì)上，表示暫時(shí)將做觀(guān)望的購(gòu)房者不在少數(shù)。
廣州
黃金周樓市價(jià)漲市民觀(guān)望
在"十一"黃金周里，廣州樓價(jià)普遍上漲，不少市民成為無(wú)奈的"看客"。
今年"十一"期間，廣州多家樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格每平方米上漲一兩千元。中原地產(chǎn)項(xiàng)目部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是近年來(lái)廣州首個(gè)幾乎沒(méi)有折扣的黃金周。從事房地產(chǎn)行業(yè)多年，這也是他看到的最清淡的黃金周。從整體來(lái)說(shuō)，廣州各大樓盤(pán)人氣一般，預(yù)計(jì)最后成交量也比較少。
中原地產(chǎn)、合富置業(yè)等中介表示，一手樓價(jià)漲價(jià)，二手樓追漲成為廣州黃金周房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)。
合富置業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，在二手房市場(chǎng)，尤其是兩三年樓齡的次新房?jī)r(jià)格跟著一手房上漲。這些次新房，戶(hù)型跟新品相似，業(yè)主對(duì)行情很熟。只要新品開(kāi)出高價(jià)，次新房的業(yè)主立即就抬價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從第三季度起，廣州市民樓市追漲的意愿在下降。開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在假期節(jié)點(diǎn)上再提價(jià)，難以得到市場(chǎng)的認(rèn)同，結(jié)果是持幣觀(guān)望的市民在增加。
深圳高房?jī)r(jià)嚇走普通購(gòu)房者房交會(huì)向來(lái)是深圳樓市的風(fēng)向標(biāo)。5日，2009深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)閉幕。歷時(shí)5天的房交會(huì)不僅沒(méi)有迎來(lái)往昔的交易高峰，反而因?yàn)檫^(guò)高的房?jī)r(jià)嚇走了不少普通購(gòu)房者。
此次房交會(huì)最大的特點(diǎn)就是一個(gè)字--"貴"。深物業(yè)旗下的深港一號(hào)開(kāi)盤(pán)均價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以上，羅湖區(qū)的金翠園均價(jià)在2.8萬(wàn)元/平方米以上，要知道這些都是普通商品房，而在今年初這些地方的房?jī)r(jià)還都在1.8萬(wàn)元/平方米的水平。特區(qū)外的參展樓盤(pán)，靠近關(guān)口位置的，均價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米左右。可以說(shuō)，本次參展的深圳樓盤(pán)項(xiàng)目都創(chuàng)出了歷史最高房?jī)r(jià)。
本次房交會(huì)的另一個(gè)特點(diǎn)就是展示的別墅項(xiàng)目比較多，大多數(shù)別墅報(bào)價(jià)800萬(wàn)-1200萬(wàn)元/棟。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次房交會(huì)吸引了萬(wàn)科、招商、佳兆業(yè)、東莞三正地產(chǎn)、海南雅居樂(lè)等共有近70個(gè)項(xiàng)目參展，外地項(xiàng)目占45%，而價(jià)格昂貴的高端樓盤(pán)高達(dá)50%。
哈爾濱一度火爆的樓市驟降溫一度火爆的哈爾濱樓市在"十一"黃金周期間突然降溫，無(wú)論是新盤(pán)還是二手房，關(guān)注度和成交量都大不如上個(gè)月，預(yù)期中的"金九銀十"熱銷(xiāo)場(chǎng)面并未出現(xiàn)。
國(guó)慶節(jié)期間，哈爾濱市許多售樓處的大廳里購(gòu)房者寥寥，一些銷(xiāo)售人員向記者透露，這幾天來(lái)看樓的人數(shù)屈指可數(shù)，還不如平時(shí)周末，更別提成交量了。位于哈爾濱南崗區(qū)的一處樓盤(pán)雖然在節(jié)日期間推出了限價(jià)房源刺激銷(xiāo)售，可是據(jù)了解銷(xiāo)售并沒(méi)有預(yù)計(jì)的樂(lè)觀(guān)。
記者從哈爾濱市房產(chǎn)住宅管理部門(mén)了解到，"十一"黃金周期間入網(wǎng)商品房銷(xiāo)售共計(jì)297套，平均每天僅銷(xiāo)售37套，平均日成交量比上月下降30%以上。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，"十一"黃金周樓市遇冷，是對(duì)前一階段樓市發(fā)展的綜合表現(xiàn)，由于今年以來(lái)哈爾濱市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，市民普遍感到購(gòu)房壓力增加，觀(guān)望氣氛濃厚。而開(kāi)發(fā)商近期雖然表現(xiàn)積極，但實(shí)際促銷(xiāo)優(yōu)惠幅度不大，目前樓市供求雙方頗有互相"試探"的意味。