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"實際上這部分上調的開工面積主要是根據今年前兩個季度的銷售額定下來的。"萬科董秘譚華杰坦言，此前開發(fā)商在賣的房子是去年開工的，而由于經歷了2007年的冰封期后，大多數(shù)開發(fā)商在去年開工的面積都急劇下降，隨著上半年市場去存貨過程迅速完成，此前開工面積少造成的市場供應量和交工日期無法滿足部分剛性需求開始顯現(xiàn)，因此包括萬科在內，大部分開發(fā)商從今年年中開始增加開工面積，但這些供應大部分要等到明年才能形成體量。"從開工到銷售，極限情況是4到6個月，大部分要一年左右，因此這部分上調的面積將在明年年中形成供應。"譚華杰表示。
事實上，在經歷了今年二季度的火爆行情之后，三季度房地產市場已開始趨于理性，各地成交量均有所回調，根據克而瑞的調查數(shù)據統(tǒng)計，三季度十大城市共計成交3365萬平方米，環(huán)比二季度的3919萬平方米約下滑15%。在北京，盡管最終三季度的統(tǒng)計數(shù)據要等到本月下旬才能見分曉，但就目前北京房地產交易管理網顯示，北京可售期房量約為13萬套，未簽約的現(xiàn)房量高達19萬套，庫存量仍有約32萬套之多。而在去年10月初，可售期房約為18萬套，未簽約現(xiàn)房15萬套，庫存量33萬套左右，與今年的庫存相差無幾。而2007年10月的房地產銷售高峰期，北京的期房及現(xiàn)房庫存量僅為23.4萬套，這意味著經過兩年的下挫及反彈，北京樓市仍有充足的庫存等待消化。
天量土地成為一大砝碼
就在外界為明年可能出現(xiàn)的新房庫存量大幅上漲擔憂的同時，開發(fā)商自己卻并沒那么緊張，并一再表示"與2007年不同，現(xiàn)在并不差錢"。而這背后除了由于樓市回暖帶來的"余糧"外，更有此前在土地市場的"囤積"以及眼下在資本市場的博弈。
克而瑞9日公布的2009年三季度末中國房地產企業(yè)土地儲備TOP10榜單揭示，2000萬平方米的土地儲備量成為擁有豐厚土地資產的門檻，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達3.05億平方米。恒大地產的土地儲備面積為5100萬平方米，碧桂園土地儲備面積為4360萬平方米，分列前兩名，而在上半年頻頻制造地王的綠地、保利則以2600萬平方米和2350萬平方米僅列第六和第十。
與此同時，從土地儲備排行榜的10家進榜企業(yè)來看，前三季度新增土地儲備建筑面積合計達2462萬平方米，新增土地儲備投資額合計近719億元。其中第三季度新增土地儲備最多，新增土地儲備的建筑面積約1792萬平方米，占前三季度總和的72.79%，新增土地儲備投資額約579億元，占前三季度總和的80.53%，雙雙超過前兩季度的總和。
"土地儲備是考量房地產企業(yè)的重要指標，如一個房地產企業(yè)土地儲備過少，一旦地價上漲，企業(yè)的發(fā)展就會遭遇成本障礙;如土地儲備過多，一旦地價下跌，則會加大企業(yè)的風險，土地減值影響巨大。把握好銷售和土地儲備之間的平衡關系，是房企高管感知市場能力的關鍵一環(huán)。"龍勝平表示，從拿地的溢價比例來看，第二季度只有37%的土地溢價比例超過100%，到了第三季度溢價比例超過100%的達到了57%。許多開發(fā)商在第三季度的土地儲備增加了很多，僅十強企業(yè)在新增土地儲備方面的投資就達779億元。
恒大地產相關負責人也透露，一年前其上市暫停時，曾因為土地儲備過多而備受爭議，但一年后該公司再次遞交上市申請時，其巨大的土地儲備卻轉而成為重要砝碼?？芍^是成也土地，敗也土地。
對此SOHO中國聯(lián)席總裁潘石屹認為，囤地現(xiàn)象最嚴重的不是那些沒有上市的企業(yè)，因為非上市企業(yè)資金有限，一般都會量入為出，有多大的銷售量就購進多少土地;而上市公司因為資本市場有對土地儲備的追逐和激勵，恰恰越是上市公司越拼命地囤積土地，以滿足資本市場對土地儲備的要求。另外還有一些準備上市的公司，也先要囤夠大量土地才能上市。
"這些年房地產公司圍繞土地問題出現(xiàn)很多怪現(xiàn)象。幾年前，有兩家開發(fā)商在同一地段各拿了一塊土地：一家開發(fā)商建了房子銷售出去，沒有賺多少錢;另一家開發(fā)商囤著地，什么事也沒有干，最后把土地轉讓給了別人，賺了許多錢，比前一家開發(fā)商賺的錢多許多倍。這些故事在房地產界太多了，每人都可以舉出幾例來。我的老家甘肅的農民流傳著這樣一句話，'養(yǎng)雞的不如倒蛋的'?，F(xiàn)在中國房地產行業(yè)，建房子的不如囤地倒地的。"潘石屹說。
39家內地房企近期謀求上市
如果說土地對于開發(fā)商而言算是未來發(fā)展的資本，那么通過在資本市場爭奪來的融資份額，才真正讓開發(fā)商有了當下"笑傲"樓市冰封期的勇氣和實力。
9月30日從港交所傳出消息，恒大地產IPO已于9月底通過上市聆訊。根據時間表安排，恒大地產初定于10月進行全球路演，11月正式掛牌。資料顯示，恒大此次赴港上市的集資額初步介于10億至15億美元之間，即約78億至117億港元。這將成為今年集資額最大的香港新股，也將是今年首只集資額超過百億港元的新股。以集資額上限計算，公開發(fā)售若占一成，即約11.7億元。如果超額認購398倍，凍結的資金便達4668億元。
就在恒大地產上市聆訊同日，卓越地產、福建明發(fā)、廈門禹洲等公司均在港交所上市聆訊。有部分券商認為目前經濟尚未完全好轉，股價仍然高于實體經濟的恢復情況，因此短期市場仍然以盤整為主。在這樣的前提條件下，新股發(fā)行很難以較高價格被認購，但卻絲毫不能動搖開發(fā)商進入資本市場的決心。根據克而瑞對中國房地產企業(yè)的跟蹤調查，近期擬通過IPO或借殼方式謀求上市的企業(yè)就達到39家，國慶節(jié)期間，恒盛地產已在香港證券交易所掛牌上市，該公司將是今年第一家登陸H股的內地房企，隨后寶龍地產也于10月9日在香港掛牌上市。
"今年5月份以來，北京、上海、深圳等地'地王'再現(xiàn)，成交總價和單價都紛紛創(chuàng)下歷史新高，這對房地產企業(yè)的資金實力要求越來越高，因此拿下優(yōu)質'地王'的企業(yè)不是資金雄厚的國企就是融資方便的上市公司。"上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，"大部分開發(fā)商在成功上市后，將會迅速把融資所得用于買地、開工新項目等方面，以進一步擴大規(guī)模，加速發(fā)展。""除了IPO，登陸港股市場的內地開發(fā)商還可以通過增發(fā)配股、發(fā)行可轉債等多種渠道募集資金，進一步為公司新一輪的發(fā)展奠定強大的資金基礎。"龍勝平也表示，隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，競爭日漸加劇，行業(yè)監(jiān)管逐步形成，企業(yè)的經營受到了更多的關注，行業(yè)的自律性也在日漸增強，正在向"資本+專業(yè)"的模式轉變。資本對于房地產企業(yè)的發(fā)展來講至為關鍵，房地產企業(yè)想在這一輪的行業(yè)洗牌中站穩(wěn)腳跟，必須抓緊"資本"的稻草。
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