一直以來(lái)，被視為房企融資兩顆重要“保命丸”的公司債和其他債權(quán)融資，在剛剛過(guò)去的5月份卻同時(shí)“失效”。
來(lái)自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，40家典型上市房企融資金額共計(jì)367.99億元，環(huán)比降幅達(dá)到52.07%，創(chuàng)2019年以來(lái)新低。
多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，5月監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)政策是促使融資空間收緊的重要因素，土地市場(chǎng)的“高燒”則是導(dǎo)火索。不過(guò)當(dāng)前政策基調(diào)是求穩(wěn)而非打壓，融資收緊或是階段性現(xiàn)象。
2019年4月、5月典型上市房企融資情況對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研究院
融資額大跌52% 政策勒緊房企“錢(qián)袋”
同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月40家典型上市房企債權(quán)融資額為326.67億元，其中信托貸款100億元，占比27.17%；發(fā)行公司債95.85億元，占比26.05%；境內(nèi)銀行貸款77.69億元，占比21.11%；其他債權(quán)融資53.13億元，占比14.44%；中期票據(jù)、委托貸款、海外銀團(tuán)貸款融資金額為0。
此外，股權(quán)融資也出現(xiàn)下滑。5月股權(quán)融資金額為41.32億元，環(huán)比下跌36.96%。而其他債權(quán)的融資總額僅為53.13億元，較上月107.43億元更是大幅下跌50.54%。
不過(guò)下降最為明顯的當(dāng)屬公司債。數(shù)據(jù)顯示，5月僅發(fā)生6筆公司債，共融資95.85億元（含2筆是美元債券共4.5億美元），較上月的473.13億元大幅下降79.74%。
境外融資同樣不容樂(lè)觀。5月外幣融資總額32.64億元，占比8.87%，環(huán)比上月的524.91億元融資金額大幅下降93.82%。其中，美元融資總額31.05億元人民幣（僅2筆美元債券，合計(jì)4.5億美元），環(huán)比上月美元融資金額459.23億元人民幣，下降93.23%，占融資總額的8.44%。
2019年5月典型上市房企融資方式占比（單位：億元，%）數(shù)據(jù)來(lái)源：同策研究院
同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，40個(gè)上市房企的樣本足夠代表整個(gè)行業(yè)的走勢(shì)。房地產(chǎn)融資在春節(jié)過(guò)后一下子反彈，而后在5月份又下降，因?yàn)閯偤迷?月底5月初，銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)金融機(jī)構(gòu)向房企亂輸血正式發(fā)了聲。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年5月8日，銀保監(jiān)會(huì)就市場(chǎng)上存在銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)市場(chǎng)亂象發(fā)布了〔2019〕23號(hào)文《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），其中多處涉及房地產(chǎn)行業(yè)。
根據(jù)《通知》，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的整治內(nèi)容包括：銀行機(jī)構(gòu)向表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資；未嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資；向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資；或通過(guò)股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購(gòu)劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金挪用于購(gòu)房；資金通過(guò)影子銀行渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；并購(gòu)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。
不過(guò)在張宏偉看來(lái)，融資收緊是階段性的，并且是對(duì)行業(yè)基本面的影響，對(duì)于單個(gè)企業(yè)影響不大。
融資階段性收緊 土地市場(chǎng)過(guò)熱是主因
房企融資為何會(huì)在5月大幅收縮？在業(yè)內(nèi)看來(lái)，土地市場(chǎng)的“高燒”是不容忽視的導(dǎo)火索。
張宏偉直言：“目前因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)過(guò)熱，收了一段時(shí)間后，等土地市場(chǎng)高燒退去，融資渠道的限制就會(huì)放緩。”
一位TOP20房企高管也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前融資渠道收緊，和前一階段土地市場(chǎng)過(guò)熱有關(guān)。
“雖然融資渠道收緊對(duì)單個(gè)企業(yè)影響不大，但畢竟對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)融資就是補(bǔ)血、就是生命線。目前房企融資主要用于補(bǔ)充現(xiàn)金流、在建工程款，以及最重要的——拿地。”該高管表示。
值得注意的是，部分城市的土地溢價(jià)率的確較高。
記者查閱相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年3月份以來(lái)，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率普遍在20%以上，有的甚至高達(dá)100%以上。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，2019年上半年一二線土地市場(chǎng)出現(xiàn)熱度回升，尤其是杭州、武漢等一些熱點(diǎn)二線城市，在春節(jié)后新房市場(chǎng)的熱度回升速度很快，直接拉動(dòng)了土地市場(chǎng)的升溫。
同時(shí)，因?yàn)槿木€城市棚改力度減弱，房企回歸一二線的步伐加快，也在一定程度上促使一二線土地需求集中提升。而且，今年土地市場(chǎng)可能都是“熱點(diǎn)恒熱”的狀態(tài)。
熱點(diǎn)城市未來(lái)土地升溫的壓力依然較大，但隨之而來(lái)的可能是，不同城市會(huì)出臺(tái)不同程度的政策。張波認(rèn)為，蘇州、合肥等城市已紛紛出臺(tái)土地調(diào)控政策，不排除未來(lái)更多城市跟進(jìn)土地調(diào)控。但目前看來(lái)，相關(guān)政策力度相對(duì)“溫和”，因?yàn)槟康氖欠€(wěn)定、而非打壓。
“實(shí)際上，這次針對(duì)房企融資的政策，同樣也是釋放出‘穩(wěn)定’的房地產(chǎn)市場(chǎng)基調(diào)——控制房?jī)r(jià)、土地價(jià)格的決心不會(huì)變。所以企業(yè)更宜保持平穩(wěn)的心態(tài)入市，畢竟土地市場(chǎng)和房?jī)r(jià)平穩(wěn)了，融資環(huán)境才可能持續(xù)輕松。”張波表示。
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