年初土地市場(chǎng)的“平淡”局面，與2017年末的情況一脈相承，主要表現(xiàn)為供應(yīng)充足、成交冷淡。短短4天內(nèi)就出現(xiàn)至少3宗流拍案例，其頻率已高于去年。今年將迎來(lái)樓市“小年”已經(jīng)成為共識(shí)，由于預(yù)感到可能到來(lái)的降溫，企業(yè)對(duì)土地的預(yù)期也在下降。
1月4日，北京迎來(lái)2018年的首場(chǎng)土地拍賣，位于豐臺(tái)、朝陽(yáng)、密云的三宗限房?jī)r(jià)地塊公開出讓，并迎來(lái)26家競(jìng)拍者參與。但拍賣現(xiàn)場(chǎng)波瀾不驚，三塊地的競(jìng)拍輪次并不多，溢價(jià)率分別為9%、24.7%和50%，短時(shí)間內(nèi)即告成交。
有分析認(rèn)為，這也奠定了2018年土地市場(chǎng)的總基調(diào)?？旃?jié)奏、低溢價(jià)將成為土地市場(chǎng)的主要特征。和2017年類似，“地王”將很難出現(xiàn)在土地市場(chǎng)。
這其中有土地出讓規(guī)則調(diào)整的結(jié)果。實(shí)施最高限價(jià)、競(jìng)拍配建保障房等要求，幾乎成為各地土地出讓中的固定條款。這些相對(duì)苛刻的要求，使得房企的態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎。
在經(jīng)過去年的大量拿地后，房企的態(tài)度開始轉(zhuǎn)變。有北京房企人士1月5日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者反映，總部對(duì)于拿地資金的控制明顯嚴(yán)格。這或許是出于維持資金鏈平衡的考量。
開年至少三宗流拍
進(jìn)入2018年，各地的土地交易很快啟動(dòng)。但與去年末的情況類似，市場(chǎng)交易較為平淡，低價(jià)成交成為常態(tài)，流拍、流標(biāo)現(xiàn)象則明顯增加。
四川都江堰于1月2日出讓15宗土地，當(dāng)中住宅用地10宗，商業(yè)用地2宗，旅館用地3宗，面積共約1234.75畝。其中的14宗地塊以底價(jià)成交，另外一幅商用地塊因故流拍。
同日，青島網(wǎng)上拍賣出讓高新區(qū)3宗地塊，包括2宗商地和1宗宅地。均被青島網(wǎng)信榮創(chuàng)創(chuàng)新置業(yè)有限公司以底價(jià)拿下。
1月3日，上海土地交易市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)出讓3宗租賃住房用地，分別位于寶山、青浦和崇明三區(qū)。最終由深圳市中集產(chǎn)城集團(tuán)發(fā)展有限公司以底價(jià)獲得。
同日，在河南鄭州市中原區(qū)土拍中，融創(chuàng)以3.7億元摘得2宗城改宅地，總面積3.97萬(wàn)平方米。這兩宗地塊都設(shè)置了最高熔斷價(jià)格，但成交價(jià)遠(yuǎn)低于熔斷價(jià)。
1月4日，重慶市主城區(qū)出讓2宗商住類地塊。最終，兩江新區(qū)地塊被龍湖與平安聯(lián)合體以總價(jià)8億元、樓面地價(jià)11393元/平方米摘得，溢價(jià)率42.3%。這也是今年以來(lái)土地溢價(jià)率稍高的一宗土地。沙坪壩區(qū)地塊則被中南置地以底價(jià)獲得。
同在4日，長(zhǎng)沙市新年首拍中，有2宗土地出現(xiàn)流拍。其中一宗為“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，另一宗為純商業(yè)地塊。
年初土地市場(chǎng)的“平淡”局面，與2017年末的情況一脈相承，主要表現(xiàn)為供應(yīng)充足、成交冷淡。短短4天內(nèi)就出現(xiàn)至少3宗流拍案例，其頻率已高于去年。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，土地出讓的條件越來(lái)越苛刻，使得房企拿地態(tài)度愈加謹(jǐn)慎。“與前幾年相比，主要表現(xiàn)為三點(diǎn)：一是純住宅地塊減少，包含商業(yè)配套在內(nèi)的綜合地塊增加；二是地價(jià)和房?jī)r(jià)都有所限制；三是配建保障房的規(guī)模增加，部分地塊將競(jìng)拍保障房作為突破最高限價(jià)后的競(jìng)價(jià)方式。”
如北京的2宗土地就實(shí)施了“70/90政策”；深圳于近日推出的4宗土地中，有3宗要求全部自持。
張大偉認(rèn)為，這些條款是作為土地調(diào)控的一部分而設(shè)置，但從土地運(yùn)營(yíng)角度，會(huì)明顯影響到項(xiàng)目的盈利**。因此，企業(yè)態(tài)度趨于謹(jǐn)慎也是意料之中。
“土地紅利已經(jīng)消失”
但房企考量的因素并不僅僅是出讓條件。北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，總部給予的拿地權(quán)限明顯收緊。該房企參與了北京1月4日的土地拍賣，但未有斬獲。
他認(rèn)為，出于對(duì)北京樓市**實(shí)際情況的綜合考慮，這種謹(jǐn)慎可以理解。“北京市場(chǎng)的預(yù)售價(jià)格審批一直很嚴(yán)，項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏普遍偏慢。如果拿地價(jià)格過高，資金成本難以承受，項(xiàng)目的利潤(rùn)也會(huì)受到壓縮。”
他還表示，北京市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，企業(yè)大多是組團(tuán)聯(lián)合拿地。如果此時(shí)還敢于拿高價(jià)地的話，“幾乎看不到盈利的可能”。
綠城中國(guó)總裁曹舟南近日在接受媒體采訪時(shí)表示，在房地產(chǎn)黃金時(shí)代，土地款投入與銷售貨值之間產(chǎn)生的配比關(guān)系是1：3。如果是好地，配比關(guān)系是1：2。但如今北京有些地塊的配比關(guān)系已經(jīng)降至1：1.3或者1：1.4。
他指出，這意味著在地產(chǎn)黃金時(shí)代，10億元買來(lái)的土地可產(chǎn)生30億元銷售貨值的量，10億元買來(lái)的優(yōu)質(zhì)地塊可產(chǎn)生20億元銷售貨值。如今在北京、深圳等城市，10億元買的地只能產(chǎn)生13億元左右銷售貨值，“土地紅利已經(jīng)消失”。
1月2日，泰禾宣布收購(gòu)北京僑禧**有限公司剩余51%股權(quán)，從而全盤接過旗下項(xiàng)目，該項(xiàng)目前身為華僑城于2015年初獲得的83億豐臺(tái)“地王”。這一項(xiàng)目雖然趕上2016年的北京樓市“大年”，但仍然舉步維艱，凸顯出高價(jià)地項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)困境。
在經(jīng)過2016年和2017年的銷售高峰后，今年將迎來(lái)樓市“小年”已經(jīng)成為共識(shí)。由于預(yù)感到可能到來(lái)的降溫，企業(yè)對(duì)土地的預(yù)期也在下降。如鄭州的2宗地塊雖然設(shè)置了最高熔斷價(jià)格，但最終的成交價(jià)都低于這一水平。
上述房企人士還表示，雖然去年以來(lái)的溢價(jià)率偏低，但這是土地底價(jià)普遍提高的結(jié)果，并造成房企拿地的實(shí)際成本并未下降。在這種情況下，項(xiàng)目的盈利空間會(huì)進(jìn)一步被壓縮。
上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，大多數(shù)房企在2017年大量拿地，并使得負(fù)債提高。而根據(jù)此前的融資情況，房企在2018年和2019年將有大量貸款到期。因此，出于平衡資金的考慮，企業(yè)緊縮銀根、謹(jǐn)慎拿地有其道理。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，由于2014年到2016年間，房企拿地面積始終保持負(fù)增長(zhǎng)，加之2016年和2017年銷售向好，大多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，庫(kù)存大量消耗后，房企在2018年對(duì)土地的需求仍然較大。
但上述各種因素的影響，將使得今年的土地市場(chǎng)繼續(xù)平淡。受訪者普遍認(rèn)為，2018年的土地交易熱度可能低于2017年，低價(jià)成交可能繼續(xù)成為主流，而流標(biāo)、流拍現(xiàn)象將會(huì)增多。其中，房企越來(lái)越多地采用并購(gòu)拿地，會(huì)使得土地招拍掛市場(chǎng)出現(xiàn)一定冷淡。
來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 |