2017年中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)年度報(bào)告之房地產(chǎn)篇
調(diào)控，是2017年的中國(guó)樓市繞不過(guò)去的2個(gè)字，近110個(gè)城市及部委，超過(guò)250多次調(diào)控文件的出臺(tái)，徹底改變了市場(chǎng)格局。以往房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的一線城市及核心二線城市，在今年下半年被三、四線城市搶去了風(fēng)頭，但在去庫(kù)存政策逐步退出的情況下，這一情況恐怕很難延續(xù)。值得注意的是，雖然調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，但2017年全國(guó)商品房銷售面積、金額仍雙雙創(chuàng)下新高，且待售面積持續(xù)下滑，房企三強(qiáng)的銷售額更是紛紛超過(guò)5000億元。此外，2017年以來(lái)，國(guó)家和地方政府紛紛出臺(tái)租賃市場(chǎng)利好政策，越來(lái)越多的房企切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域搶灘租賃市場(chǎng)。而隨著加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)成為明年政府要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作，租賃市場(chǎng)預(yù)計(jì)也將迎來(lái)更大的發(fā)展。
策劃：張亮 張志偉 胡瀟瀅 袁元 賀駿 謝嵐
樓市進(jìn)入“五限”時(shí)代
各地調(diào)控超250次
2017年對(duì)于房地產(chǎn)政策的制定者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是最為忙碌的一年。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，全國(guó)有近110個(gè)城市及相關(guān)部委發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策，出臺(tái)文件或規(guī)定的次數(shù)超過(guò)250次。
可以說(shuō)，今年的房地產(chǎn)調(diào)控，無(wú)論是從參與主體還是政策出臺(tái)的頻繁程度，都可謂史無(wú)前例。
在今年的兩會(huì)期間，國(guó)務(wù)院對(duì)政府工作報(bào)告進(jìn)行了反復(fù)推敲，最終作出修改與補(bǔ)充78處，其中在第14頁(yè)第1段第1行，補(bǔ)充了“遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。
隨后的3月17日，作為一線城市的北京、廣州，率先祭出了調(diào)控重拳，尤其是北京方面手段雷霆。根據(jù)北京“3.17”新政規(guī)定，購(gòu)買普通二套房的首付比例不低于60%，購(gòu)買非普通二套房的首付款比例不低于80%；在確定購(gòu)房套數(shù)時(shí)，采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，即便名下無(wú)房但有貸款記錄，也將被認(rèn)定是二套住房。
除了首付比例的大幅提升以及“先賣后買”的二套房界定標(biāo)準(zhǔn)外，新政的嚴(yán)格還體現(xiàn)在即時(shí)生效，并未留下任何緩沖期。
到4月初，北京相關(guān)部門在18天內(nèi)密集出臺(tái)10個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控措施，包括非京籍購(gòu)房需連繳個(gè)稅60個(gè)月、離婚1年內(nèi)申請(qǐng)房貸按二套執(zhí)行、商辦項(xiàng)目不得作為居住使用、禁止中小學(xué)與房地產(chǎn)商合作辦學(xué)等。在這套威力巨大的“組合拳”面前，一季度以來(lái)北京高燒不退的樓市迅速降溫。
在北京樓市新政的示范作用下，全國(guó)主要城市紛紛跟進(jìn)，收緊了樓市政策。部分城市調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度甚至超過(guò)北京。
例如在北京“3·17”新政出臺(tái)后不久，包括廈門、福州、廣州、珠海等城市便均出臺(tái)了新購(gòu)房必須持有一定年限后，才可轉(zhuǎn)讓的政策。隨后，繼新購(gòu)住房五年內(nèi)不得上市交易后，石家莊又將這一政策擴(kuò)展至經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域。
而限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、限商的“五限”調(diào)控，也使得中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入“五限”時(shí)代。
值得注意的是，今年的調(diào)控政策還呈現(xiàn)出延續(xù)性的特點(diǎn)，月月有新政已經(jīng)成為市場(chǎng)常態(tài)。例如9月份，有多達(dá)45個(gè)城市(含央行等部門)發(fā)布了52個(gè)有關(guān)房地產(chǎn)內(nèi)容的政策，是歷史上單月出臺(tái)樓市調(diào)控政策最多的一次。而此時(shí)距離北京發(fā)布“3.17”新政已有半年時(shí)間。
實(shí)際上，頻繁出臺(tái)的調(diào)控政策，一方面是為了遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，另一方面，則是為了加快住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。
12月8日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議也提出，加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，是明年要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。而除了要配套相應(yīng)的房地產(chǎn)政策外，金融、稅收等方面的調(diào)整，包括租賃市場(chǎng)的破局，也都將影響到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。
全國(guó)房?jī)r(jià)同進(jìn)退的情況，在2017年被打破。隨著分類調(diào)控的嚴(yán)格執(zhí)行，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)走勢(shì)在2017年也呈現(xiàn)出大相徑庭的景象。
其中一線城市和核心二線城市，在3月份北京、廣州等地相繼出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策后，房?jī)r(jià)便開(kāi)始止?jié)q，進(jìn)入下半年，上述城市房?jī)r(jià)則紛紛進(jìn)入下降通道。尤其是在二手房領(lǐng)域，北京、深圳等區(qū)域的房?jī)r(jià)跌幅甚至超過(guò)20%，北京二手房?jī)r(jià)格跌幅更是連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)。而新房則受政府限價(jià)影響，持續(xù)保持平穩(wěn)。
相比一線城市和核心二線城市，絕大多數(shù)三、四線城市在去庫(kù)存政策的引領(lǐng)下，年內(nèi)房?jī)r(jià)持續(xù)飄紅。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年公布的最后一期70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%，同比漲幅則均連續(xù)14個(gè)月回落。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。從環(huán)比看，7個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，降幅在0.1%至0.3%；北京、上海、鄭州和武漢4個(gè)城市環(huán)比持平。從同比看，有11個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，降幅在0.2%至3.2%，價(jià)格已低于去年同期水平。
對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，“分類調(diào)控、因城施策”的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)。
不過(guò)，值得注意的是，隨著三、四線城市基本完成去庫(kù)存目標(biāo)，全國(guó)商品房庫(kù)存量已降至3年前水平，去庫(kù)存政策也逐漸退出，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始放緩。
據(jù)悉，11月份，三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)4個(gè)月回落，其中，11月份比10月份分別回落0.3%和0.2%。
而在失去各項(xiàng)去庫(kù)存政策的刺激后，尤其是在“房住不炒”定位強(qiáng)化的背景下，市場(chǎng)預(yù)計(jì)三、四線城市銷售動(dòng)力將明顯減弱，房?jī)r(jià)也將階段性見(jiàn)頂。
全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)分化明顯
三、四線城市成漲價(jià)主力軍
萬(wàn)達(dá)打折轉(zhuǎn)讓630億元資產(chǎn)
王健林跌落首富之位
2017年之于萬(wàn)達(dá)，之于王健林，頗為不平靜。一夜間甩賣630億元資產(chǎn)，萬(wàn)億元資產(chǎn)的大船突然調(diào)轉(zhuǎn)方向。
王健林也因此失去了首富之位。根據(jù)福布斯的最新排行，王健林的財(cái)富減少了整整500億元，排名也從第一位滑落到第四位。
有人說(shuō)，2017年，王健林可謂“流年不利”。表面看來(lái)，13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城91%股權(quán)才賣了438億元，77家酒店沒(méi)賣到200億元。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹聽(tīng)到這個(gè)消息，直言是不是聽(tīng)錯(cuò)了。
甚至，這筆被稱為“世紀(jì)大交易”的買賣在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中還頗為波折。從宣布“13個(gè)文旅城91%股權(quán)+76家酒店”價(jià)值632億元的資產(chǎn)包由融創(chuàng)接手后，還不到10天，中間又殺出了第三者富力，資產(chǎn)包變?yōu)?ldquo;13個(gè)文旅城91%股權(quán)+77家酒店”價(jià)值628億元。酒店多了一個(gè)，資產(chǎn)包價(jià)值縮水了約3億元，王健林仍然堅(jiān)持促成了這樁生意。
自此之后，傳聞、謠言和流言紛至沓來(lái)。再遭股債雙殺之后，王健林被限制出境的消息傳出，中間又夾雜萬(wàn)達(dá)將倫敦項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給富力和中渝的交易。再之后，萬(wàn)達(dá)美國(guó)項(xiàng)目遭合伙人退出。
王健林這一年，辟謠聲明就發(fā)了好幾份。
不難看出，王健林或許遇到了坎。苦心經(jīng)營(yíng)多年，多次在公開(kāi)場(chǎng)合為文旅城的開(kāi)業(yè)站臺(tái)，王健林一直對(duì)文旅項(xiàng)目寄予厚望，甚至曾放話“要讓迪士尼在中國(guó)未來(lái)10年-20年都無(wú)法盈利”。
言猶在耳，一朝放棄。
不管是眼看萬(wàn)達(dá)商業(yè)回A與投資者對(duì)賭期迫近，倒逼萬(wàn)達(dá)急于甩賣資產(chǎn)換現(xiàn)金，還是突然遇到其他的坎兒，現(xiàn)實(shí)結(jié)果是，萬(wàn)達(dá)重資產(chǎn)縮水。未來(lái)的萬(wàn)達(dá)，可能是輕裝上陣，重新整合資產(chǎn)，專注于230個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，也可能是一蹶不振，告別28年的輝煌。
臨近年末，萬(wàn)達(dá)又被某自媒體直指，“現(xiàn)金流顯然斷了”，“兜里的錢其實(shí)都是向政府主管的銀行借來(lái)的”，“萬(wàn)億元資產(chǎn)縮水大半”……
對(duì)此，萬(wàn)達(dá)兩天后發(fā)出了一紙聲明，表示目前賬面現(xiàn)金超過(guò)2000億元，2017年收入超過(guò)2000億元，企業(yè)經(jīng)營(yíng)一切正常，全球沒(méi)有任何債務(wù)違約。根據(jù)萬(wàn)達(dá)2016年財(cái)務(wù)報(bào)表，萬(wàn)達(dá)凈資產(chǎn)超過(guò)3000億元，2017年凈資產(chǎn)還會(huì)增加。與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)在這份聲明中列出8條內(nèi)容澄清相關(guān)信息，并直言已決定向公司屬地公安部門報(bào)案追究作者刑事責(zé)任。
風(fēng)雨中的萬(wàn)達(dá)，甩賣資產(chǎn)也好，元老離職也罷，重要的是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)何時(shí)能夠敲定回A，200多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)如何實(shí)現(xiàn)高盈利運(yùn)營(yíng)，萬(wàn)達(dá)這艘大船是否還能彎道超車。
萬(wàn)寶之爭(zhēng)暫落帷幕
王石交出33年權(quán)杖
“我成功的時(shí)候就是萬(wàn)科不再需要王石的時(shí)候。萬(wàn)科沒(méi)我在的話，會(huì)發(fā)展得更好。可以說(shuō)我一直在等著這一天，當(dāng)真正確定時(shí)我的心情是喜悅的”。隨著萬(wàn)寶之爭(zhēng)暫落帷幕，王石在6月30日的萬(wàn)科股東大會(huì)上也正式離職，并將這家自己創(chuàng)建的公司親手交給了其選定的接班人——郁亮。
33年的時(shí)間里，王石治下的萬(wàn)科從一家名不見(jiàn)經(jīng)傳的小公司，成長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的全球龍頭，并躋身“世界500強(qiáng)”行列。但這個(gè)并未控股萬(wàn)科的創(chuàng)始人，其實(shí)已注定了未來(lái)終將離開(kāi)的結(jié)局。
對(duì)于王石來(lái)說(shuō)，寶能的入局確實(shí)讓他在萬(wàn)科的退休時(shí)間稍微提前了一些，但最終能把公司交給郁亮，王石應(yīng)該也可以放心的離任。畢竟，在這種情況下，郁亮無(wú)疑是能讓萬(wàn)科的價(jià)值觀和治理模式，最大程度被傳承下去的人選。
王石也曾說(shuō)，郁亮的毅力、沉穩(wěn)和出色的專業(yè)能力，最終打動(dòng)了自己。甚至在2016年的股東大會(huì)上，王石公開(kāi)表態(tài)稱，“如果郁亮能成為董事長(zhǎng)，我愿意辭職”。
而成為萬(wàn)科第二任董事長(zhǎng)的郁亮，任務(wù)也并不輕松。來(lái)自于內(nèi)外的壓力均威脅著萬(wàn)科的進(jìn)一步發(fā)展。外部環(huán)境中，既有恒大、碧桂園的步步緊逼，也有政策收緊帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)；而在內(nèi)部，后王石時(shí)代，內(nèi)部人員的調(diào)整、與新任大股東關(guān)系的處理，都需要郁亮謹(jǐn)慎的應(yīng)對(duì)。郁亮自己也表示，在過(guò)去兩年的股權(quán)之爭(zhēng)中，萬(wàn)科多多少少受到影響，加上市場(chǎng)本身也在調(diào)整和轉(zhuǎn)型之中，要解決轉(zhuǎn)型和發(fā)展問(wèn)題，挑戰(zhàn)極大。
實(shí)際上，面對(duì)重重挑戰(zhàn)，接任董事長(zhǎng)的郁亮已經(jīng)開(kāi)始積極行動(dòng)。從今年5月份起，萬(wàn)科先后參與商業(yè)地產(chǎn)投資基金、物流產(chǎn)業(yè)基金及聯(lián)合收購(gòu)普洛斯；12月1日，萬(wàn)科又公告披露，將出資10.5億元，與阿里、華人文化等七家公司成立基金，總規(guī)模75.2億元，投向包括媒體、娛樂(lè)、新聞、文化、體育、游戲、電視視頻及其他內(nèi)容播放和發(fā)布平臺(tái)。
此外，雖然郁亮是6月30日才接任的萬(wàn)科董事長(zhǎng)，但自3月份中國(guó)恒大宣布將股權(quán)出售予深鐵后(由此深鐵在萬(wàn)科的持股比例提升至29.38%，超過(guò)寶能的25.4%，成為其第一大股東)，郁亮接任便已成定局。因此，今年4月份萬(wàn)科30億元注資鏈家，也是在郁亮主導(dǎo)下完成的。
幫助萬(wàn)科積極轉(zhuǎn)型的郁亮甚至在年底宣布，“萬(wàn)科作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的時(shí)代結(jié)束了”。而經(jīng)歷了由多元化過(guò)渡至單一化的萬(wàn)科，在郁亮治下，再度加速多元化發(fā)展，其實(shí)也是為了順應(yīng)時(shí)代的變化。
而舉牌萬(wàn)科2年多的寶能，雖然最終還是沒(méi)能入主這家中國(guó)最大牌的房地產(chǎn)公司，但憑借萬(wàn)寶之爭(zhēng)一戰(zhàn)成名的寶能也并非一無(wú)所獲。在萬(wàn)科身上浮盈400多億元的姚振華，雖然已無(wú)法吃下萬(wàn)科，但憑借此戰(zhàn)打出的知名度以及投資萬(wàn)科股票賺取的真金白銀，寶能的未來(lái)也讓人充滿想象。
十強(qiáng)房企新增土地貨值近6萬(wàn)億元
中型房企急于上位
在大鱷環(huán)伺的房地產(chǎn)行業(yè)，2017年行業(yè)集體中度再度提升，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的邏輯持續(xù)發(fā)酵。表面上看，大型房企拋棄了規(guī)模論，但減速已不容易；中型房企若在規(guī)模上不躍進(jìn)，難以聚集資源，讓自身發(fā)生質(zhì)變，可能被排擠出這一行業(yè)。
2017年，調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，也是市場(chǎng)格局重新洗牌的一年。在這一年，多家中型房企提出2000億元甚至3000億元的“3年-5年”計(jì)劃，試圖邁進(jìn)第一、二梯隊(duì)。在此發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下，2017年，中型房企玩命拿地，欲集體發(fā)力上位。
據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，TOP100房企共新增土地貨值10.47萬(wàn)億元，為同期銷售金額TOP100房企銷售額的1.7倍。其中，十強(qiáng)房企的新增土地貨值5.7萬(wàn)億元，已超過(guò)TOP11-TOP100房企的總和。上述數(shù)據(jù)并未經(jīng)過(guò)企業(yè)的確認(rèn)，但被業(yè)界認(rèn)為頗能反映現(xiàn)實(shí)。而12月份，十強(qiáng)房企仍未停止拿地腳步，全年新增土地貨值有望接近6萬(wàn)億元。
具體來(lái)看，剛剛突破5000億元規(guī)模的碧桂園，則在前11個(gè)月獲取了9944億元的新增土地貨值。此外，恒大的新增貨值為8412億元，萬(wàn)科為5637億元。老牌房企中，保利新增貨值4843億元，中海新增3320億元，均表現(xiàn)出發(fā)力的態(tài)勢(shì)。龍湖、富力也躋身新增貨值前十，分別為2605億元和2200億元。
另有兩家黑馬房企殺進(jìn)了前十，分別是新增2685億元貨值的新城控股，以及新增2981億元貨值的福晟集團(tuán)，福晟集團(tuán)僅通過(guò)并購(gòu)方式即取得2651億元的貨值。
新城控股兩年前登陸A股資本市場(chǎng)，今年晉級(jí)1000億元陣營(yíng)。福晟集團(tuán)總部位于福州，剛剛通過(guò)借殼在港上市。按照易居克而瑞的統(tǒng)計(jì)，其前11個(gè)月銷售接近300億元。按照福晟的規(guī)劃，在2016年-2025年十年發(fā)展期間，總收入達(dá)1.68萬(wàn)億元。其中地產(chǎn)板塊8800億元，2020年計(jì)劃銷售目標(biāo)達(dá)1000億元。
值得注意的是，與中型房企的急于上位不同，老牌房企中也有走下坡路的，比如綠地集團(tuán)。按照克而瑞的統(tǒng)計(jì)，綠地控股今年新增土地貨值為1960億元，排名第13位，這個(gè)過(guò)去曾是行業(yè)老大的房企似乎短時(shí)間內(nèi)難以再上位至龍頭位置。
據(jù)悉，上述十家房企的新增貨值規(guī)模均大于同期銷售規(guī)模。表面看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有越來(lái)越多的企業(yè)管理層意識(shí)到，銷售規(guī)模不是衡量一家企業(yè)健康發(fā)展的唯一標(biāo)準(zhǔn)。但不可否認(rèn)的是，銷售規(guī)模關(guān)系到一家房企的資源聚合能力。無(wú)論是資本市場(chǎng)還是銷售市場(chǎng)，投資者和購(gòu)房者越發(fā)看中房企的專業(yè)化能力，而銷售規(guī)模和品牌聚集效應(yīng)，能夠?yàn)榉科笤谌谫Y和銷售端背書(shū)，這也是中型房企謀求突圍，紛紛喊話要晉級(jí)數(shù)千億元陣營(yíng)，成為2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重要變化的動(dòng)因。
值得警惕的是，一般來(lái)說(shuō)，規(guī)模是高杠桿、高負(fù)債砸出來(lái)的。這雖然關(guān)乎房企在行業(yè)中的地位，關(guān)乎在所布局城市的話語(yǔ)權(quán)，但若一味追求規(guī)模，不注重盈利能力的鍛造，也有可能面臨“溫水煮青蛙”式死亡的危局。
房企三強(qiáng)邁入5000億元規(guī)模
全國(guó)商品房銷售直指13萬(wàn)億元
當(dāng)房企三強(qiáng)碧桂園、恒大、萬(wàn)科的銷售額在去年邁入3000億元門檻時(shí)，恐怕沒(méi)有多少人會(huì)想到，僅僅一年之后，這三大房企又同時(shí)完成了一個(gè)“里程碑”。
12月7日，碧桂園宣布，前11個(gè)月共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約5342.7億元，成為中國(guó)第一家年銷售額突破5000億元的房企。而身后的恒大和萬(wàn)達(dá)，前11個(gè)月的銷售額分別為4704億元和4676.5億元，以這兩家公司的體量和以往的銷售節(jié)奏判斷，最后一個(gè)月，他們的銷售額肯定可以幫助公司完成5000億元的年銷售額。
此外，融創(chuàng)和保利全年的銷售規(guī)模也有望超過(guò)3000億元，繼續(xù)領(lǐng)跑第二梯隊(duì)。
實(shí)際上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟，客戶對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)和產(chǎn)品服務(wù)的要求日益提升，龍頭房企憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)在這方面無(wú)疑做的更好，同時(shí)在資源整合和多融資渠道、成本控制等綜合能力上，中小房企顯然也無(wú)法與龍頭企業(yè)相比。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)年銷售額逐步見(jiàn)頂?shù)那闆r下，市場(chǎng)集中度開(kāi)始快速上升。
多位地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人也表示，地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)是集中度會(huì)越來(lái)越高，現(xiàn)在前100名房企的市場(chǎng)占有率是40%多，相信5年到10年后會(huì)提升到70%多，前十名的占有率很可能到達(dá)30%。
而根據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的《2017年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP 100》排行榜顯示，2017年11月份，TOP 100房企整體銷售規(guī)模高于9月份和10月份水平，環(huán)比增長(zhǎng)14.8%。除了碧桂園突破5000億元大關(guān)外，千億級(jí)房企已達(dá)14家，預(yù)計(jì)2017年千億級(jí)房企數(shù)量可能達(dá)到16家-18家，TOP 50門檻或近400億元。
值得注意的是，雖然遭遇史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，但今年全國(guó)商品房銷售額仍繼續(xù)上漲。
從銷售走勢(shì)上看，2017年全國(guó)商品房銷售面積、金額增速自年初以來(lái)逐月下滑，至年中受企業(yè)集中備案和業(yè)績(jī)沖刺等因素影響，小幅拉升；而步入下半年以來(lái)，隨著熱門城市“四限”政策的持續(xù)加碼，投資需求受到抑制，商品房成交規(guī)模也隨之持續(xù)降低，1月份-11月份，商品房銷售面積146568萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，增速比前10個(gè)月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，降至全年最低。商品房銷售額115481億元，增長(zhǎng)12.7%，增速提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。
整體來(lái)看，雖然政策收緊導(dǎo)致增速放緩，但全年行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高已無(wú)懸念?？藸柸鸱矫鎱⒄胀?2月份環(huán)比增幅(31%-39%)，按30%增長(zhǎng)率保守預(yù)估，2017年全年商品房銷售面積和金額有望達(dá)到16776萬(wàn)平方米和131719億元。而假設(shè)12月份繼續(xù)保持前11個(gè)月同比增速，預(yù)計(jì)2017年全年商品房銷售面積和金額也將達(dá)到157707萬(wàn)平方米和130262億元，綜合兩項(xiàng)預(yù)測(cè)結(jié)果，今年銷售較去年有望持平或保持小幅增長(zhǎng)。
百余家房企融資破萬(wàn)億元
境外融資占兩成
若房地產(chǎn)調(diào)控年遇到償債高峰期迫近，壓力可以想象。2018年，將是這樣的一年。
2016年11月份至今，境內(nèi)融資環(huán)境收緊已逾一年，融資端不再能給滿足房企擴(kuò)張欲望輸足夠的血，收入端銷售規(guī)模雖創(chuàng)下新高，但急于補(bǔ)倉(cāng)的房企拿著回流的現(xiàn)金大肆收購(gòu)，希望入庫(kù)低成本的土地儲(chǔ)備，賬上不再趴著可以拿去買理財(cái)產(chǎn)品的閑錢。
據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年前個(gè)11月，108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，占2016年融資總量的90%，預(yù)計(jì)全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。
克而瑞認(rèn)為，2017年全年房企融資總量并未出現(xiàn)明顯下滑，究其原因，主要是部分龍頭企業(yè)融資力度較大所致，比如中國(guó)恒大、陽(yáng)光城等企業(yè)。另外，其余超半數(shù)企業(yè)融資總量較2016年出現(xiàn)大幅下降，這意味著，在融資環(huán)境日益收緊的情況下，中小房企可能面臨資金危局。
種種跡象，讓開(kāi)發(fā)商嗅到了危險(xiǎn)的氣息。臨近年底，不少房企都在忙著“找錢”，其中，借道海外融資是緩解資金壓力的重要渠道。
事實(shí)上，在過(guò)去幾年房企融資演變歷史中，借道境外舉債確實(shí)曾力挽狂瀾，甚至數(shù)百億元的永續(xù)債曾成就一個(gè)企業(yè)一躍成為行業(yè)龍頭。
克而瑞稱，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2017年108家房企境外發(fā)債合計(jì)人民幣高達(dá)1993億元，占總?cè)谫Y額約兩成，而2016年全年僅合計(jì)約人民幣626億元。如中國(guó)恒大、碧桂園、綠地集團(tuán)等紛紛到海外進(jìn)行發(fā)債。另?yè)?jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前11個(gè)月，房企境外融資規(guī)模達(dá)到2553億元，占融資總額的25%，較2016年全年上升11個(gè)百分點(diǎn)，重新成為了房企的重要融資手段。
縱觀近幾年房企規(guī)?；l(fā)展路徑可以看出，沒(méi)有一家企業(yè)可以完全不談規(guī)模發(fā)展而“放飛自我的”。盲目追求“規(guī)?；?rdquo;發(fā)展，不注重有質(zhì)量的增長(zhǎng)，確實(shí)會(huì)讓房企面臨“溫水煮青蛙”式慢慢死的風(fēng)險(xiǎn)，但眼下的窘境是，投資者和資本并不會(huì)給房企時(shí)間去玩商業(yè)模式的創(chuàng)新。畢竟，規(guī)模上一個(gè)臺(tái)階，意味著一家房企有大量貨值，這些土地儲(chǔ)備是企業(yè)獲取資金和更多資源的“發(fā)展砝碼”，也是投資者和資本青睞的籌碼。
鑒于這一發(fā)展模式，開(kāi)發(fā)商不得不舉債擴(kuò)張，尤其在城市化率逐漸提升，新房增量市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)定的天花板下，中型房企為了守住自己的市場(chǎng)份額，不得不大筆舉債去擴(kuò)充規(guī)模。所以，我們看到，信貸收緊后，“TOP30-TOP50的房企”境外發(fā)債占比從2016年的8%增長(zhǎng)到了今年的38%。
但2018年馬上就要來(lái)了。調(diào)控沒(méi)有放松信號(hào)，銷售回款預(yù)期并不高，2015年以來(lái)借的2年-3年期的大量公司債需要還了，只有借新債還舊債。那么，就需要開(kāi)拓更多渠道去融資。
此路不通，另辟蹊徑。
2017年，我們看到，房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)，房企的融資方式也越來(lái)越多元化，尤其是資產(chǎn)證券化。招商蛇口高達(dá)260億元的資產(chǎn)證券化式融資通過(guò)了。
值得注意的是，不管是借道境外融資，還是回流到信托渠道融資，這些錢并不便宜。這些不便宜的錢終將成為侵蝕房企利潤(rùn)的黑洞。
房企搶食長(zhǎng)租公寓萬(wàn)億元蛋糕
資本支持規(guī)模擴(kuò)張
4年前，北京首次購(gòu)房者平均年齡30歲。時(shí)至今日，北京首次購(gòu)房者平均年齡34歲。一線城市已經(jīng)出現(xiàn)“有房者可置業(yè)，無(wú)房者難置業(yè)”的現(xiàn)象，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代，租賃市場(chǎng)的機(jī)會(huì)來(lái)了。
2017年以來(lái)，國(guó)家和地方政府紛紛出臺(tái)租賃市場(chǎng)利好政策，越來(lái)越多的房企切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域搶灘租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房企爭(zhēng)相搶食租賃市場(chǎng)的萬(wàn)億元蛋糕，甚至多家標(biāo)桿房企把這一業(yè)務(wù)板塊定位為主航道業(yè)務(wù)之一。
華菁證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師周雅婷向《證券日?qǐng)?bào)》等記者表示，在增量市場(chǎng)中，上市房企市值超過(guò)1萬(wàn)億元，但按目前的市場(chǎng)空間估算，整體房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)約5.3萬(wàn)億元，其中至今為止仍未出現(xiàn)千億元市值的公司，可見(jiàn)資產(chǎn)管理市場(chǎng)整體仍是一座尚待發(fā)掘的金礦。
2017年，可謂房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)“元年”。據(jù)悉，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP30的房企當(dāng)中，已經(jīng)有三分之一涉足長(zhǎng)租公寓。
事實(shí)上，我國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，原因之一是資產(chǎn)價(jià)格的高企導(dǎo)致國(guó)內(nèi)租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低，這使得長(zhǎng)租公寓的拿房成本高且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)；另一方面，在全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體利率趨于0甚至負(fù)的情況下，我國(guó)市場(chǎng)利率仍然長(zhǎng)期在4%以上的水平，企業(yè)融資成本較高。過(guò)低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。
此外，在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)長(zhǎng)租公寓虎視眈眈的背后，卻也有盈利難的問(wèn)題難以突破。一般來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的來(lái)源有租賃，也有企業(yè)自己拿地持有運(yùn)營(yíng)，但不管哪種方式，前期投入都較高，融資成本也高，加之盈利周期長(zhǎng)，資產(chǎn)收益率低，導(dǎo)致盈利空間低，這些都是運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的企業(yè)難以突破的問(wèn)題。
不過(guò)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也都認(rèn)為，前期盈利難是共性問(wèn)題，但隨著行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，后期盈利空間就會(huì)越來(lái)越大，融資窗口也會(huì)逐漸打開(kāi)。而支撐這一盈利模式可以實(shí)現(xiàn)的前提是，開(kāi)發(fā)商有足夠的資金支持，市場(chǎng)有足夠的買單量，這才能夠培育這一市場(chǎng)良性發(fā)展。
說(shuō)白了，規(guī)模擴(kuò)張，要先有錢，助力來(lái)自資本。目前來(lái)看，2017年，資本對(duì)長(zhǎng)租公寓比較青睞，但也呈現(xiàn)愈發(fā)理性的特征。
截至目前，租賃市場(chǎng)獲得的最大一筆融資來(lái)自于招商蛇口。12月初，招商蛇口先后總計(jì)發(fā)行260億元長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化融資。此外，新派公寓、保利地產(chǎn)等也獲得了不少數(shù)額的融資。
資本市場(chǎng)大門打開(kāi)之后，長(zhǎng)租公寓或許可以得到長(zhǎng)足發(fā)展。但筆者認(rèn)為，并不是每個(gè)城市都適合大量發(fā)展長(zhǎng)租公寓，切入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的房企，雖是重塑這一市場(chǎng)格局的主要力量，但布局仍需謹(jǐn)慎。
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