上市房企中期業(yè)績披露已收官。據Wind資訊統(tǒng)計數據顯示，按照申銀萬國行業(yè)分類，136家上市房企負債合計超過5.6萬億元，同比增長幅度達30%。
不過，這136家上市房企的總資產總計為7.1萬億元，同比增長幅度達27%，與負債增長水平相差3個百分點。值得一提的是，根據Wind資訊統(tǒng)計數據計算，截至2017年6月30日，這136家上市房企的整體負債率為78.9%，去年則為76.8%，同比上漲2.1個百分點。
此外，《證券日報》記者注意到，39家上市房企資產負債率超過80%紅線，占比接近29%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，鑒于規(guī)模發(fā)展欲望強烈，加之2015年以來公司債發(fā)行條件放寬且成本較低，過去兩年，上市房企不斷發(fā)行大規(guī)模發(fā)行公司債儲備“糧食”，因此推高了企業(yè)負債率。
超兩成房企負債超300億元
根據Wind資訊統(tǒng)計數據顯示，自上述136家A股上市房企中，超過百億元負債的房企總計為64家，占比47%；超過300億元負債的房企有34家，占比為25%，其中，萬科、華夏幸福、招商蛇口、首開股份、金地集團和金科股份等15家房企負債均超過1000億元。
從資產負債率的情況來看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。《證券日報》記者根據統(tǒng)計數據測算，截至2017年6月底，資產負債率大于80%房企占29%，在70%-80%之間占比為20%，60%-70%之間的占比為12.5%。資產負債率排在榜首的企業(yè)為\*ST紫學，高達96%。
值得注意的是，一些標桿房企負債率小幅攀升。據《證券日報》記者統(tǒng)計，截至2017年6月底，綠地控股資產負債率為89%，同比上漲不足1個百分點，即使剔除預收款項后的資產負債率也高達85%。
眾所周知，衡量一家企業(yè)負債端的風險是否在可控范圍內，有多項指標，但短期償債能力尤為重要?！蹲C券日報》記者根據Wind資訊提供的數據獲悉，截至2017年6月底，數據可查的房企短期借款總計2736億元，較去年同期的2147億元增加了589億元。這意味著房地產企業(yè)短期償債壓力有所提升，但上市房企在手現金充裕，因此短期償債能力無憂。
據東莞證券房地產分析師何敏儀表示，以142家上市房企為參考數據，，行業(yè)整體負債占歸屬母公司股東權益達4.57倍，而2016年末為4.13倍，其中帶息負債占歸屬母公司股東權益為2.09倍，也較2016年底1.86倍的水平有所提升。
何敏儀認為，整體看，房地產行業(yè)2016年以來融資渠道擴大，疊加行業(yè)景氣度提升，開發(fā)商融資增加，杠桿率上升，導致行業(yè)整體負債率水平也持續(xù)上升。
“規(guī)模論”驅動高杠桿發(fā)展
《證券日報》記者注意到，借中期業(yè)績發(fā)布之際，有些房企提升了年度銷售目標，包括融創(chuàng)中國、龍湖地產、旭輝控股等房企，部分房企增調幅度甚至高達40%以上。
蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房企正處于猛踩油門的狀態(tài)，而房企規(guī)模越大，品牌知名度越高，拿地、貸款、找人、采購等就由于優(yōu)勢。以融資成本為例，30億元銷售規(guī)模的房企，有息負債平均息率（資金成本） 9%-12%；300億元上下的房企，這一指標為6%-9%；超過1000億元、或者3000億元的房企，這一指標為6%以下。
加上企業(yè)規(guī)模越大，現金流越均衡，也有利于對沖市場周期和部分項目失敗的風險，因此房企執(zhí)著于追求規(guī)模發(fā)展，而快速壯大規(guī)模的途徑，則主要借助于高杠桿運營。
事實上，有統(tǒng)計數據顯示，截至2016年10月份，存量地產債規(guī)模約17698億元，到期分布集中在2018年到2019年，具體來看，2018年將有4927億元的存量債到期，2019年將有5032億元存量債到期，中期償債壓力較大。地產開發(fā)貸等貸款多為3年期，本輪地產周期中產生的大部分貸款將在2019年前后面臨到期。
另有分析師稱，融資渠道收緊和即將到期的還債高峰期不利于未來房地產投 資增速提升，從2018年-2020年房企信用債還款高峰期來臨之際，資金還款壓力將導致房地產企業(yè)主動放緩房地產投 資，若銷售回款不能及時提升，將導致企業(yè)面臨更大的資金壓力，甚至需要甩賣項目才能生存。
屆時，龍頭房企將迎來更大規(guī)模的并購，從而實現低成本購入更多土地儲備，進一步做大做強，行業(yè)集中度將進一步提升。
來源：證券日報 |