1月，房企私募債、公司債、中期票據(jù)等融資額同比降92%，下半年起將迎來債務(wù)償還高峰。
在政策的多重收緊之下，融資風(fēng)險增加，上市房企發(fā)債熱情漸退。
隨著調(diào)控全面收緊，房企資金流動性開始步入寒冬。在銀行貸款、發(fā)債融資、資本市場融資等渠道均被嚴(yán)控之后，房企的私募信托等融資通道近乎被封死、拿地資金受到嚴(yán)格限制，房企未來資金鏈壓力不容小覷。
6家房企再融資受挫
剛剛過去的2016年，A股創(chuàng)下"史上第一融資年"的紀(jì)錄，驚人規(guī)模背后，再融資領(lǐng)域亂象頻出。去年底，上交所、國家發(fā)改委要求嚴(yán)格限制房企發(fā)債用于地產(chǎn)項目，房企公司債多數(shù)被叫停。
近期，證監(jiān)會再度劍指過度融資、募集資金脫實向虛等現(xiàn)象。2月17日，證監(jiān)會對《上市公司非公開發(fā)行股票實施細則》進行修訂，獲得了市場的廣泛關(guān)注。
此次再融資新政有兩大殺招，其一，融資頻率，至少距離上次融資時間超過18個月才能有資格。其二，融資額度不能超過上次發(fā)行股份的20%。
此后，越秀金控等多家公司表示正在調(diào)整融資方案。"此次新政后，地產(chǎn)板塊57個再融資方案中的6家房企將受到影響，均為中小房企，卡在定增額不得超過發(fā)行前總股本20%的門檻上面。"克而瑞一名分析師表示。
近日，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布的4號文件，更是幾乎堵死了私募基金子公司通過繞道投房地產(chǎn)的方式，尤其是一些"名股實債"的做法。在一線城市的高價地所得者中，房企往往與資管計劃達成協(xié)議，在拿地前即引入資金，競得后由該房企名義操盤開發(fā)，不易為外界所知。
此外，四大國有商業(yè)銀行收緊房地產(chǎn)融資，其措施包括明確禁止"配資拿地"等地產(chǎn)夾層融資、新增開發(fā)貸趨緊等。一些股份制銀行如招商、興業(yè)等也開始收緊房地產(chǎn)類貸款。北京一名房企負責(zé)人坦言，由于銀行本身貸款額度不足、開發(fā)企業(yè)信用度等原因，目前房企向銀行貸款確實很困難。
其中，土地市場的"降杠桿"對部分開發(fā)商影響較大。過去房企拿地極少出現(xiàn)全部用自有資金的，甚至在個別情況下，一家房企只要拿出地價款兩三成的資金，便可以撬動一個開發(fā)項目。
目前這一情況在熱點城市已經(jīng)很難出現(xiàn)，銀監(jiān)會早已在內(nèi)部叫停配資拿地等業(yè)務(wù)，上海、南京等地更是對房企拿地資金來源做了嚴(yán)格限制。
所謂配資拿地，是指房企通過銀行、信托等金融機構(gòu)的資金支付土地款，開發(fā)商對金融機構(gòu)融資的回饋，由過去的利息變成土地收益的股權(quán)。今年1月，上海銀監(jiān)局對江蘇銀行處以罰款478萬元，四川省銀監(jiān)局對平昌縣農(nóng)村信用合作社處以罰款30萬元，原因均是兩家銀行幫助開發(fā)商"配資拿地"。
通過保障房和綠色建筑發(fā)債
在政策的多重收緊之下，房企融資規(guī)模走低。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2017年1月，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等融資合計僅133.08億元，同比下調(diào)幅度達到92%，延續(xù)了去年4季度以來的低迷狀態(tài)。
同策咨詢研究部研究員李想指出，在房企的融資額度、融資渠道都受到限制的情況下，海外發(fā)債和多元化其他債權(quán)融資方式將開始發(fā)力。部分房企針對保障房和綠色建筑等國家鼓勵的方向，展開融資。
2月16日，龍湖發(fā)行了 30.4億元綠色債券，用于綠色產(chǎn)業(yè)項目。在銀根緊縮的環(huán)境下，龍湖依然發(fā)行了低于5%的債券，其中，16億五年期票面利率4.4%，14.4億七年期票面利率4.67%，比銀行基準(zhǔn)利率低。
"這次發(fā)行的綠色債券主要用于上海和重慶的兩個項目，這兩個項目符合綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)行綠色債券的審核單位是國家發(fā)改委，不是證監(jiān)會。"一名龍湖內(nèi)部人士表示，發(fā)公司債則需要證監(jiān)會審批。
目前，發(fā)債通過審核且比較典型的項目，都是以綠色建筑和保障性住房為主要投資方向，符合國家鼓勵方向。2月13日，金隅股份發(fā)行了一筆不超過40億元的人民幣公司債。之所以獲批，主要與金隅以開發(fā)保障房業(yè)務(wù)為主有關(guān)。
由于境內(nèi)的融資成本上漲，更多房企也趨向于海外融資。2月15日早間，融信中國發(fā)布公告稱，公司發(fā)行一筆2019年到期的2.25億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為6.95%。這是春節(jié)過后，內(nèi)地房企的第二筆海外融資記錄。
此前的2月10日，新城發(fā)展宣布發(fā)行總額為3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為5.0%。據(jù)中銀國際的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，包括金茂、仁恒、首創(chuàng)、禹州、奧園等房企在今年1月共計發(fā)行了41.5億美元的境外債券，同期發(fā)布的境內(nèi)房地產(chǎn)債券僅有約2.2億美元。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，人民幣融資成本從去年9月前的4%左右，上升到12月的4.2%-5.5%之間，今年1月則回升到5%以上，部分私募債的成本甚至超過6%。美元債券最低仍可達到5%以下，甚至優(yōu)于內(nèi)地融資。
不過，這一好景能否持續(xù)下去，仍然存在疑問。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進就認為，美國在去年12月加息之后，又提出今年將加息三次的計劃，這將導(dǎo)致海外融資成本進一步提升。預(yù)計當(dāng)美國加息的"靴子"落地之時，海外融資的規(guī)模也將縮減。
管好資金鏈 預(yù)備"過冬"
近兩年，恒大等龍頭房企的迅猛發(fā)展，離不開相對寬松的融資環(huán)境。房企通過私募債、公司債等工具實現(xiàn)的債券融資額在2016年首次突破萬億?？焖俦寂艿暮愦螅瑑H在過去兩年通過發(fā)行公司債、企業(yè)債就獲得了500億元資金。
對于今年融資環(huán)境，房企普遍持悲觀態(tài)度。近期萬科集團董秘朱旭在談到企業(yè)融資環(huán)境時就表示，2015年到2016年的低利率環(huán)境難以持續(xù)，短期內(nèi)經(jīng)濟增長的不確定性還是較大，政府調(diào)整利率還是會相對審慎。
屋漏偏逢連夜雨?？硕鹨环輬蟾嬷赋觯科蠼鼉赡甑你y行借款、發(fā)行的短期票據(jù)、債券以及2015年之前的中長期債務(wù)，將在2017年下半年和2018年迎來到期償還的高峰。屆時房企只能通過新增融資，或者依賴自有資金來應(yīng)對債務(wù)償還的壓力。
房地產(chǎn)融資趨緊之下，房企的資金鏈問題不容忽視。由于龍頭房企現(xiàn)金充沛、融資渠道普遍多元化，壓力不會很大。但對中小房企來說，很可能會面臨生存問題。
據(jù)恒大披露，截至2016年底，其現(xiàn)金總額為3043億元，相比2015年底增加43%，這也是恒大上市以來現(xiàn)金持有量最高水平。但不是所有品牌都有充足的現(xiàn)金流，目前房企普遍提高了對銷售回款速度的管理，如萬科通過大量中小戶型產(chǎn)品快速推售，回款率保持在90%以上。
嚴(yán)躍進表示，銷售回款、銀行信貸和發(fā)債依然是國內(nèi)房企主要的融資渠道。房企要拓寬融資渠道，比如積極轉(zhuǎn)讓股權(quán)進而獲取資金，甚至可以采取商業(yè)模式優(yōu)化、類似債轉(zhuǎn)股等手段來降低資金方面的壓力。
來源: 新京報即時新聞(北京) |