2016年上半年的房地產(chǎn)火熱，讓我們不禁思考：（1）為什么如此高的房?jī)r(jià)，還有那么多人貸款購(gòu)買？（2）如此高的房?jī)r(jià)到底包含了哪些要素？
2016年房地產(chǎn)為什么如此火熱呢？
我們之前多篇文論已經(jīng)詳細(xì)分析過(guò)，核心原因就是，信貸放開(kāi)；（1）2015年底中央提出去庫(kù)存，要求各地政府、銀行系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存；（2）大家買房必然需要銀行體系的信貸；（3）各地信貸放開(kāi)；（4）2016年上半年的個(gè)人購(gòu)房貸款余額增加量和2015年全年基本持平。因此我們看到了2016年上半年房地產(chǎn)的火熱。
信貸放開(kāi)后，中國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)的人員竟然如此之多，而且是在如此高房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，核心原因是什么？另外，我們購(gòu)買的這些房產(chǎn)如何高的價(jià)格，到底我們購(gòu)買了什么？
我們首先分析一下為什么如此高的房?jī)r(jià)，還有那么多人信貸購(gòu)房？
這個(gè)原因可以總結(jié)為一點(diǎn)：海量貨幣下的資產(chǎn)配置荒，核心原因有三點(diǎn)：（1）中國(guó)從2001年開(kāi)始的M2高速度是其中最新的原因，我們看到M2/GDP從2001年的1一直到目前的2，也就是M2相當(dāng)于GDP的2倍；（2）貨幣超量發(fā)行遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP的需求，那么資產(chǎn)價(jià)格必然上漲，因此我們看到大量的資產(chǎn)價(jià)格在這幾年迅猛上漲；（3）迅猛上漲的資產(chǎn)價(jià)格讓大家心里慌了，尤其是房地產(chǎn)，因此房地產(chǎn)就成為大家海量貨幣下的資產(chǎn)配置選擇。
因此，我們看到：（1）一方面是資產(chǎn)價(jià)格快速上漲，通過(guò)資產(chǎn)配置實(shí)現(xiàn)財(cái)富夢(mèng)比自己工作來(lái)的要快、要迅速；（2）資產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，大家心里慌張無(wú)比。這就是我們說(shuō)為什么如此高的房?jī)r(jià)，還有那么多人信貸購(gòu)房的核心原因，因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格上漲太快了，而且通過(guò)其賺錢也太容易了。
那么，你信貸購(gòu)買的如此高的房?jī)r(jià)中到底包含什么呢？不知道大家想過(guò)沒(méi)有。
我們說(shuō)，如此高的房?jī)r(jià)包括四個(gè)核心要素：（1）土地價(jià)格；（2）商品價(jià)格；（3）資源價(jià)格；（4）期望價(jià)格。
首先是土地價(jià)格，大家都知道中國(guó)地方政府目前最大的收入來(lái)源是土地，因此在很多城市政府是土地的唯一控制者，因此土地價(jià)格越來(lái)越高，同時(shí)還存在著土地需求與供給之間的嚴(yán)重不匹配問(wèn)題，如北京、深圳。
其次，房地產(chǎn)廠商購(gòu)買土地后進(jìn)行商品房構(gòu)建，我們把其稱為商品價(jià)格，其包含了從原材料到商品的過(guò)程，因?yàn)槠浔厝毁嵢∩唐穬r(jià)格的利潤(rùn)。這也是我們?yōu)槭裁床环砰_(kāi)小產(chǎn)權(quán)房的核心原因之一。
土地價(jià)格和商品價(jià)格是我們非常熟悉的房?jī)r(jià)要素，但是目前房?jī)r(jià)上漲最大的要素并不是他們，而是資源價(jià)格和期望價(jià)格。資源價(jià)格就是這個(gè)商品房所在的城市、地區(qū)、小區(qū)所擁有的教育、醫(yī)療、交通、文化等方面資源所呈現(xiàn)的價(jià)格，如北京和西安，如北京市皇城根小學(xué)所在的小區(qū)等等，他們所呈現(xiàn)的資源價(jià)格是完全不同的，因此才出現(xiàn)我們所說(shuō)的學(xué)區(qū)房。
在資源價(jià)格外，還有一個(gè)價(jià)格是期望價(jià)格，這個(gè)因素也是我們所無(wú)法忽略的，其實(shí)際上是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、貨幣超量發(fā)行、資源預(yù)期等多方面的期望值，目前看越來(lái)越大，如合肥、南京、蘇州等地區(qū)的2016年房地產(chǎn)價(jià)格上漲，很大程度就是期望價(jià)格的上漲。
反過(guò)來(lái)，當(dāng)房地產(chǎn)下跌的時(shí)候，我們會(huì)看到什么呢？
我們小禾智庫(kù)認(rèn)為：當(dāng)房地產(chǎn)下跌、尤其快速下跌的時(shí)候，四個(gè)價(jià)格中下跌最快的就是期望價(jià)格，而其后是土地價(jià)格。而資源價(jià)格和商品價(jià)格是最抗跌的。
因此，我們說(shuō)，當(dāng)房地產(chǎn)下跌過(guò)程中，你購(gòu)買的好地段商品房是抗跌的，而不好地段的商品房下跌會(huì)快些；同時(shí)，學(xué)區(qū)房等也是非常抗跌的。而那些建立在未來(lái)預(yù)期的房地產(chǎn)則會(huì)遇到快速下跌。因此我們說(shuō)，1、2線城市肯定比4、5線城市好，1、2線城市的核心區(qū)域肯定比郊區(qū)好，當(dāng)房地產(chǎn)下跌的時(shí)候。
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