之前有專家預(yù)測(cè)今年第四季度中國(guó)樓市持續(xù)升溫，政策有望繼續(xù)寬松，但是進(jìn)入十一月以來，情況不容樂觀。
“如果北京只有一兩塊高價(jià)地，那把它做成高價(jià)房還可以；但是如果高價(jià)地多了，就可能每個(gè)都是風(fēng)險(xiǎn)。”11月9日，在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)三季度REICO報(bào)告發(fā)布會(huì)上，談及近期北京土地市場(chǎng)的“搶地潮”，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)如是說。
談高價(jià)地：消化困難
10月20日，葛洲壩以總代價(jià)49.5億元、配建6.18萬平方米農(nóng)民回遷房、4.1萬平方米公 租房的條件拿下豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村危改項(xiàng)目地塊，業(yè)內(nèi)測(cè)算其樓面價(jià)達(dá)到7.5萬元/平米，成為北京最貴的單價(jià)地王。
11月2日，華潤(rùn)-華僑城-招商聯(lián)合體以總價(jià)83.4億元人民幣、配建5.7萬平米公 租房的代價(jià)，奪得北京豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村地塊，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，該地塊樓面價(jià)達(dá)5.6萬元/平米，比10月28日出讓的隔壁“南苑鄉(xiāng)A組團(tuán)””地塊貴了6000元/平米。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，北京已經(jīng)出現(xiàn)了41宗地塊樓面價(jià)超過3萬的土地，其中樓面價(jià)超過6萬的有5宗，超過5萬的有8宗，超過4萬的有11宗，超過3萬的有16宗。
“北京最近連續(xù)出讓的幾塊高價(jià)地，都競(jìng)配了大量保障房，這消化起來非常困難，整個(gè)社區(qū)沒法做成一個(gè)純凈的高端小區(qū)，而要把整個(gè)小區(qū)拆成兩部分也不可能。”任志強(qiáng)表示。
他表示：“為了不被老百姓攻擊土地出讓價(jià)格，北京市政府故意摁住地價(jià)。比如，一塊地成交之后的樓面價(jià)為3萬元/平米，而在競(jìng)拍時(shí)，當(dāng)土地溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)，政府就讓開發(fā)商轉(zhuǎn)去競(jìng)拍保障房。也就是說，這3萬元/平米的樓面價(jià)還承擔(dān)了80%-90%保障房的地價(jià)。此外，開發(fā)商還要承擔(dān)3%的稅費(fèi)及高利率。”
國(guó)家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究室主任劉琳也認(rèn)為這些高價(jià)地的風(fēng)險(xiǎn)很大。“最近拍地的價(jià)格明顯貴，貴一點(diǎn)兒半點(diǎn)兒比較正常，但是如果貴出2倍就不正常了。其實(shí)北京歷史上面粉貴于面包的時(shí)候是有，在市場(chǎng)上升期的時(shí)候，后期的上漲會(huì)消化前期的價(jià)格，但是現(xiàn)在從中長(zhǎng)期來看，大家都不是非常看好。這種情況下，拿地成本很高的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也很大。”
談四季度樓市：不太妙
10月23日晚，央行突發(fā)“雙降”，決定自2015年10月24日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率，以進(jìn)一步降低社會(huì)融資成本。這再次刺激了消費(fèi)者的購房積極性。
這已是央行年內(nèi)第六次降息。而同時(shí)，自今年以來，國(guó)家也出臺(tái)了多項(xiàng)利好房地產(chǎn)的政策。在這些政策的刺激下，樓市的成交量已開始回升。
從報(bào)告來看，3季度，房屋交易量連續(xù)第二個(gè)季度增加。房屋銷售面積為3.26億平方米，同比增加13.5%，增幅比2季度增加0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅和辦公樓銷售繼續(xù)回暖，商業(yè)用房銷售負(fù)增長(zhǎng)；價(jià)格方面，70大中城市新建住宅價(jià)格環(huán)比止跌上漲，累計(jì)上漲0.15%；房屋銷售的利好再加之開發(fā)商的銷售壓力，樓市四季度將翹尾的“預(yù)言”不絕于耳。
但《報(bào)告》卻做出了相反的預(yù)測(cè)：“四季度，受經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力較大、居民購房意愿下降、前期政策效應(yīng)遞減等因素影響，在現(xiàn)有政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)弱于三季度的可能性很大。”
“第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)去庫存調(diào)整，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落。預(yù)計(jì)房屋銷量增速回落，房屋新開工面積繼續(xù)下降，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下降；第二，房?jī)r(jià)保持基本平穩(wěn)，一二線城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落。”REICO工作室的任榮榮指出。
這也反映在了開發(fā)商的信心指數(shù)上。根據(jù)REICO工作室發(fā)出的報(bào)告，2015 年三季度房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)，企業(yè)家信心指數(shù)雙雙回調(diào)其中，行業(yè)景氣指數(shù)回調(diào) 50 景氣線之下至 42，預(yù)示影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定因素增加下行壓力增大，企業(yè)家信心指數(shù)為 65.6，房企經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)后期發(fā)展仍有一定的信心，但同二季度的 89.9 相比有大幅下降。
而這一切或許是因?yàn)槿径葮鞘械谋憩F(xiàn)。3季度房地產(chǎn)投資意愿不高，投資出現(xiàn)近年首次負(fù)增長(zhǎng)。當(dāng)季，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.66萬億元，同比負(fù)增長(zhǎng)0.57%。房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積0.61億平方米，同比減少33.8%，連續(xù)4個(gè)季度降幅在30%以上。房地產(chǎn)開發(fā)房屋新開工面積4.7億平方米，同比下降7.7%，比上季度降幅收窄6.6個(gè)百分點(diǎn)。
分地區(qū)看，3季度，一線城市房地產(chǎn)投資小幅增加，二三四線城市房地產(chǎn)投資均為負(fù)增長(zhǎng)；一二三四線城市購置土地面積繼續(xù)超過30%的負(fù)增長(zhǎng)；一線城市商品房屋新開工面積連續(xù)兩個(gè)季度同比增加，二三四線新開工面積降幅收窄。 |