年關(guān)將近，房企都在摩拳擦掌沖刺業(yè)績(jī)，但與往年不同的是，多家大型房企顯得“心有余而力不足”。
雖然有央行“9·30”新政、降息以及各地樓市放松等一系列政策的刺激作用，第四季度以來(lái)房企銷(xiāo)售明顯好轉(zhuǎn)，但僅兩個(gè)月的回暖并不能改變2014年整體年度銷(xiāo)售疲軟的大勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨巨大的庫(kù)存壓力。
從11月的業(yè)績(jī)來(lái)看，各大房企的年度目標(biāo)完成情況已出現(xiàn)了分化。恒大地產(chǎn)、綠城中國(guó)已經(jīng)超額完成了年度目標(biāo)；萬(wàn)科、佳兆業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、越秀地產(chǎn)的目標(biāo)完成率在90%以上，預(yù)計(jì)年底也將順利完成全年目標(biāo)；而保利地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂(lè)、龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)等房企的目標(biāo)完成率在85%以下，要完成年度目標(biāo)存在較大壓力。
超六成房企恐難達(dá)標(biāo)
從單月銷(xiāo)售來(lái)看，11月，恒大地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂(lè)等多家房企均創(chuàng)造了年內(nèi)新高或次高。
恒大地產(chǎn)11月單月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約為134.1億元、合約銷(xiāo)售面積約為169.2萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)88.5%、56.6%，成為僅次于2014年4月138.9億的年內(nèi)次高。
碧桂園11月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售120.76億元，雅居樂(lè)11月預(yù)售金額為52.6億元，均為年內(nèi)單月最高業(yè)績(jī)。
但從年度目標(biāo)的完成率來(lái)看，就不太樂(lè)觀了。
克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在其統(tǒng)計(jì)的19家房企中，8家完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)的85%以上，其余11家房企今年銷(xiāo)售目標(biāo)任務(wù)恐難達(dá)成，預(yù)估完不成年度目標(biāo)的房企在六成以上。
目前已提前完成年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的只有恒大地產(chǎn)、綠城中國(guó)兩家。
前11月，恒大地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額1207.0億元，合約銷(xiāo)售面積1668.1萬(wàn)平方米，分別同比增長(zhǎng)22.7%、14.2%。
也就是說(shuō)，恒大地產(chǎn)完成了全年1100億元銷(xiāo)售任務(wù)的109.7%。其能夠提前完成年度目標(biāo)，也得益于較為保守的目標(biāo)設(shè)定。2013年，恒大地產(chǎn)合約銷(xiāo)售額就已達(dá)1004億元。
綠城中國(guó)因控制權(quán)之爭(zhēng)一事，11月業(yè)績(jī)有所下滑，單月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額98億元，環(huán)比10月的159億元下降了38.36%。
不過(guò)，由于此前融創(chuàng)中國(guó)的入駐帶動(dòng)了銷(xiāo)售，綠城中國(guó)已經(jīng)在前11月提前完成650億元的年度目標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，綠城中國(guó)前11月累計(jì)銷(xiāo)售667億元，總銷(xiāo)售面積331萬(wàn)平方米。
綠城中國(guó)公告還透露，于11月底，綠城集團(tuán)另有累計(jì)已簽認(rèn)購(gòu)協(xié)議未轉(zhuǎn)銷(xiāo)售合同的金額約34億元。
已經(jīng)完成年度目標(biāo)90%以上的企業(yè)有萬(wàn)科、佳兆業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、越秀地產(chǎn)，它們到年底完成目標(biāo)將無(wú)太大懸念。
其中，萬(wàn)科前11月銷(xiāo)售額為1901.0億元，完成目標(biāo)95%；佳兆業(yè)前11月合約銷(xiāo)售271.816億元，完成目標(biāo)90%；越秀地產(chǎn)前11月銷(xiāo)售額為202.20億元，目標(biāo)完成率92%。
融創(chuàng)中國(guó)前11月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額641.0億元，其中合同銷(xiāo)售金額為596.4億元，預(yù)訂銷(xiāo)售金額為44.6億元。以合約銷(xiāo)售金額來(lái)計(jì)算，融創(chuàng)中國(guó)完成了年度目標(biāo)的98.6%；以合同銷(xiāo)售金額計(jì)算，則為91.8%。
而保利地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂(lè)、龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)等房企的目標(biāo)完成率在85%以下，在年度目標(biāo)的完成上存在較大難度。
前11月，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積934.92萬(wàn)平方米，同比減少2.65%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1194.12億元，同比增長(zhǎng)7.48%。雖然該公司未曾正式公布其年度銷(xiāo)售目標(biāo)，但今年初該公司高層在海外路演時(shí)透露的“20%的增長(zhǎng)”計(jì)劃恐難實(shí)現(xiàn)。
數(shù)據(jù)顯示，2013年該公司銷(xiāo)售額創(chuàng)歷史新高，全年實(shí)現(xiàn)簽約金額1253億元，同比增長(zhǎng)23.15%。“20%的增長(zhǎng)”意味著公司今年的銷(xiāo)售總額需要達(dá)到1500億左右。按此計(jì)算，保利地產(chǎn)目前僅完成目標(biāo)的79.6%。
碧桂園雖然今年的年度目標(biāo)定得較為保守，但其依然面臨無(wú)法完成目標(biāo)的尷尬。前11月碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約1039.48億元，年度目標(biāo)完成率為81.21%。
而金地集團(tuán)前11月累計(jì)簽約金額374.7億元，僅完成年度目標(biāo)的62.5%。
一線城市土地交易火熱
不過(guò)，隨著行情轉(zhuǎn)暖，房企對(duì)于后市的態(tài)度更為積極，這首先反映在土地市場(chǎng)的活躍上。
進(jìn)入11月，各大房企在一線城市積極拿地，土地交易火熱，導(dǎo)致一線城市的土地出讓金倍增。
中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，一線城市共成交土地78宗，成交土地面積273萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)54%，同比減少32%；樓面均價(jià)為10850元/平方米，環(huán)比上漲25%，同比上漲40%；土地出讓金為720億元，環(huán)比增長(zhǎng)140%，同比增長(zhǎng)12%。
值得一提的是，一線城市年度宅地出讓金首次突破3000億大關(guān)，截至11月累計(jì)總額已達(dá)3190億元。
上海、廣州先后誕生總價(jià)地王，北京宅地創(chuàng)起始樓面價(jià)新高。隨著各類(lèi)利好政策的出現(xiàn)，房企拿地轉(zhuǎn)向積極，盡管成交量受供地減少影響仍呈下降趨勢(shì)，但對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)已較前期增強(qiáng)。
例如，招商地產(chǎn)11月共新增兩個(gè)較大的項(xiàng)目，且均處于一、二線城市，涉及金額43億元。其中，就包括上海寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)西城區(qū)項(xiàng)目。12月3日，招商地產(chǎn)以26.1億元競(jìng)得上海寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)西城區(qū)南塊16-01地塊，樓板價(jià)11540元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)53.9%。
越秀地產(chǎn)不惜斥巨資64.5億元拿下廣州年度總價(jià)地王，以進(jìn)一步鞏固廣州大本營(yíng)的戰(zhàn)略地位。
廣州黃云路華美牛奶廠區(qū)域地塊則引來(lái)了龍湖地產(chǎn)、華潤(rùn)、金地集團(tuán)等房企的爭(zhēng)奪，其中龍湖地產(chǎn)以總價(jià)37.8億拿下廣州華美牛奶廠兩宗地塊，標(biāo)志著其正式進(jìn)軍廣州。
雖然金地集團(tuán)今年以來(lái)的銷(xiāo)售較為疲軟，但進(jìn)入11月，金地集團(tuán)的投資逐漸轉(zhuǎn)為積極，拿地偏重一、二線城市。金地集團(tuán)11月新增3幅地塊，分別位于廣州、沈陽(yáng)、南京，權(quán)益比例均為100%，拿地總建筑面積66.6萬(wàn)平方米，占同期銷(xiāo)售面積140%，同比上升329.68%；拿地總地價(jià)36.85億元，同比上升626.82%。
進(jìn)入12月，金地集團(tuán)拿地力度依然不減。12月3日，金地、朗詩(shī)、平安聯(lián)合體以26.8億元競(jìng)得上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元08-07地塊，溢價(jià)率51.8%，樓板價(jià)13814元/平方米。
不難看出，一、二線城市成為房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，包括萬(wàn)科、恒大、保利在內(nèi)的20大標(biāo)桿房企，年內(nèi)拿地金額合計(jì)為2658.24億元，其中2352.19億元用于支付一、二線城市的地價(jià)款，占比高達(dá)88.5%。同時(shí)，20大標(biāo)桿房企在一線城市拿地金額為1035億元，占比為38.9%，遠(yuǎn)超過(guò)2013年的30.8%，創(chuàng)下歷史新高。
相比之下，三四線城市的土地市場(chǎng)就顯得較為暗淡。
數(shù)據(jù)顯示，11月三四線城市土地市場(chǎng)的供求量與樓面均價(jià)同環(huán)比雙降，出讓金跌幅領(lǐng)跑。11月三四線城市共成交土地579宗，成交土地面積2026萬(wàn)平方米，環(huán)比減少43%，同比減少72%；土地成交樓面均價(jià)為719元/平方米，環(huán)比下跌12%，同比下跌23%；土地出讓金為269億元，環(huán)比減少51%，同比減少79%。
中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，下月土地市場(chǎng)將迎來(lái)年終高峰，高價(jià)地塊繼續(xù)增多，一線城市仍是房企爭(zhēng)奪的重點(diǎn)區(qū)域。 |