香港中原集團(tuán)主席黎明楷認(rèn)為，未來(lái)香港樓市下跌空間有限，而李嘉誠(chéng)近期對(duì)香港物業(yè)的拋售暫時(shí)難以佐證樓市拐點(diǎn)已現(xiàn)。
外圍因素影響房?jī)r(jià)
中國(guó)證券報(bào)：近期香港房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌勢(shì)頭，下跌的原因主要有哪些？是否存在開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)的現(xiàn)象？
黎明楷：最近香港房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)了下降，但下降幅度并不是很大。中原城市領(lǐng)先指數(shù)顯示，香港指數(shù)從最高的125下跌至最近的119，這樣的下跌不算太大。近期房?jī)r(jià)下跌的主要原因是政府推出了一系列調(diào)控措施，也就是所謂的“辣招”。市場(chǎng)整體成交量大幅萎縮，開(kāi)發(fā)商迫切希望賣(mài)掉手中房源，被迫將價(jià)格調(diào)低。
最近一些新建樓盤(pán)定價(jià)有所下降，用我們的話說(shuō)就是“定價(jià)沒(méi)有以前那么進(jìn)取”。開(kāi)發(fā)商一般都是先推出一部分，因此不排除后續(xù)房源價(jià)格回升的可能。
中國(guó)證券報(bào)：未來(lái)香港房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大幅下跌？
黎明楷：我預(yù)計(jì)香港房?jī)r(jià)下跌幅度相對(duì)有限，最多可能下降20%。這是最悲觀的一種預(yù)期，如果未來(lái)資金依然保持寬松，可能不會(huì)下跌至這么大幅度。不過(guò)，值得注意的是，如果未來(lái)美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖，美國(guó)國(guó)債收益上升，量化寬松政策退出，香港利率水平也會(huì)同步上漲。那樣的話，香港購(gòu)房者還貸壓力會(huì)增加。美國(guó)經(jīng)濟(jì)回暖，對(duì)于全球經(jīng)濟(jì)也構(gòu)成利好。事實(shí)上，利率和房?jī)r(jià)并不是特別相關(guān)。歷史上也有利率和房?jī)r(jià)同步上漲的。
現(xiàn)在外圍環(huán)境仍持續(xù)影響香港樓市，這一點(diǎn)與內(nèi)地樓市不同。內(nèi)地樓市主要受政策因素影響，但香港房?jī)r(jià)還取決于外圍因素以及未來(lái)香港經(jīng)濟(jì)的預(yù)期。
即使房?jī)r(jià)下跌20%，對(duì)于多數(shù)香港人而言，依然難以負(fù)擔(dān)。對(duì)普通的香港人而言，房?jī)r(jià)下跌50%他們才能夠承受。
中國(guó)證券報(bào)：香港房?jī)r(jià)開(kāi)始下降，會(huì)不會(huì)進(jìn)一步擠出香港樓市的內(nèi)地投資者？香港房?jī)r(jià)下跌將對(duì)內(nèi)地樓市有什么影響？
黎明楷：如果對(duì)香港房?jī)r(jià)存有下跌的預(yù)期，肯定會(huì)減少香港樓市內(nèi)地投資者的數(shù)量。不過(guò)，目前香港的開(kāi)發(fā)商也在推出對(duì)于內(nèi)地投資者的稅費(fèi)補(bǔ)貼措施，希望盡可能挽留內(nèi)地的買(mǎi)家。
雖然香港樓市不乏內(nèi)地投資者，但如果香港樓市大幅下跌的話，對(duì)于內(nèi)地樓市的影響并不會(huì)很大。反過(guò)來(lái)，如果內(nèi)地房?jī)r(jià)下跌，會(huì)導(dǎo)致香港樓市內(nèi)地買(mǎi)家大幅減少，可能進(jìn)一步拖累香港樓價(jià)。
難言李嘉誠(chéng)“逃頂”
中國(guó)證券報(bào)：香港政府一直在試圖增加樓市的供應(yīng)，這是否是導(dǎo)致香港房?jī)r(jià)下跌的另一原因？香港政府的“辣招”有何特點(diǎn)？
黎明楷：目前政府增加供應(yīng)的難度比1997年時(shí)大很多，并不一定能形成真實(shí)供應(yīng)，數(shù)量也比較有限。而且目前香港樓市的炒風(fēng)不是很強(qiáng)，當(dāng)年市場(chǎng)的炒風(fēng)非常厲害。我并不認(rèn)為所謂的“辣招”是香港房?jī)r(jià)下跌的主要因素。兩年前，“特別印花稅”剛推出時(shí)，受到這一政策影響短期轉(zhuǎn)讓物業(yè)的成交只占總成交的2%。
如果說(shuō)香港與內(nèi)地樓市調(diào)控有所不同，我覺(jué)得香港“辣招”的執(zhí)行程度會(huì)好一些。香港的“辣招”不會(huì)遇到內(nèi)地那么多的“對(duì)策”，沒(méi)有那么多可操作空間，政策執(zhí)行能夠得到保證。還有就是，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間有限，調(diào)控難度也比內(nèi)地小很多。
中國(guó)證券報(bào)：近期李嘉誠(chéng)拋售香港資產(chǎn)的消息廣受關(guān)注?，F(xiàn)在香港的房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，這是否說(shuō)明李嘉誠(chéng)也判斷香港的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到高位，并且未來(lái)還可能進(jìn)一步下跌？
黎明楷：李嘉誠(chéng)有全球性的視野，當(dāng)他覺(jué)得把資金留在香港不如把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)時(shí)，他就會(huì)拋售資產(chǎn)。事實(shí)上，李嘉誠(chéng)拋售的不僅僅是房產(chǎn)，還包括零售產(chǎn)業(yè)等其他資產(chǎn)。所以我覺(jué)得這并不能判斷香港的樓市會(huì)下降更多，或許這可以說(shuō)明其他地區(qū)的房?jī)r(jià)未來(lái)漲幅可能超過(guò)香港。
我認(rèn)為李嘉誠(chéng)的拋售并不能說(shuō)明其“逃頂精準(zhǔn)”。香港樓市下跌剛剛開(kāi)始，我們還無(wú)從判斷這樣的拋售是否構(gòu)成調(diào)整。據(jù)我們所知，李嘉誠(chéng)家族依然在香港持有一定土地，還有很多待售的項(xiàng)目。