[提要]自2010年以來，房地產信托融資已進入高息時代。證券時報記者調查結果顯示，2010年房地產企業(yè)通過信托渠道平均融資成本約為15%，今年融資成本繼續(xù)攀升。
自2010年以來，房地產信托融資已進入高息時代。證券時報記者調查結果顯示，2010年房地產企業(yè)通過信托渠道平均融資成本約為15%，今年融資成本繼續(xù)攀升。
地產信托或貢獻六成利潤
日前，東部一家不愿具名的信托公司總經理向證券時報記者透露，據該公司內部對信托行業(yè)經營情況分析，去年房地產信托業(yè)務貢獻的利潤預計占全行業(yè)利潤六成左右。
用益信托研究員李旸對這一數據表示認同。李旸認為，去年信托全行業(yè)收入與利潤水平均大幅攀升，房地產業(yè)務所起的作用至關重要。如果按收入與利潤成正比估算，去年信托行業(yè)166億的總收入的六成，即房地產業(yè)務的收入將在100億左右。以此除以去年房地產業(yè)務2864億總規(guī)模，可得出去年房地產信托業(yè)務報酬率約為3.4%。
上述估算的房地產信托業(yè)務報酬率水平不但遠高于當前其他信托業(yè)務，且相對2008年數據已經翻番。據興業(yè)證券(17.34,0.75,4.52%)統(tǒng)計，以市場上房地產業(yè)務領先的平安信托為例，其2008年信托報酬率為0.98%，房地產信托報酬率也僅為1.5%左右。
百瑞信托一名工作人士對記者表示，去年提供抵押物的融資類業(yè)務規(guī)模占比仍較高，但自去年下半年銀信合作產品暫停后，股權權益類產品已成為市場主流。后者的信托報酬率水平一般都要高于融資類業(yè)務。且因整體經濟調控政策從緊趨勢，信托公司話語權日增，信托業(yè)務報酬率也在逐漸攀升。從他所了解的情況看，5%至6%的信托報酬率已是當前的行業(yè)標準。
年后成本攀升
由于信托產品屬于私募，信托公司之間的產品缺乏統(tǒng)一標準，融資項目各異，參與方不同，因此，對信托報酬率的測算成了各信托公司內部的秘密。但在大致估算出房地產信托業(yè)務報酬率后，對去年全年房企信托的融資成本情況能有大致把握。
據了解，房地產企業(yè)通過信托渠道的融資成本主要有四大塊：一是給予投資人的產品預期收益，據用益信托統(tǒng)計，去年平均預期收益率為8.9%；二是給予信托公司的發(fā)行費用；三是1.4%到1.8%的打包渠道費用，支付給提供融資渠道的銀行；四是支付給資金中介的介紹費、第三方資產凈值調查費用等。如果僅按3.4%的信托業(yè)務報酬率計算，房企去年借道信托融資的總成本約在15%。
然而，付出的高成本并不代表著未來融資難度的降低。相比前兩年，房地產融資程序要更為復雜。據記者了解，當前房企信托融資業(yè)務除了要嚴格遵循監(jiān)管層要求的“四證齊全”，在發(fā)行過程中也需要多動腦筋——諸如到銀行渠道現場路演，以獲得更多投資人認可。
進入2011年后，在準備金率上調及樓市調控深入的背景下，房企市場化融資利率大幅上升，信托融資成本也進一步攀升。南京一家房地產公司財務經理告訴記者，該公司去年以來一直在運作信托渠道融資，去年融資成本低于15%，今年以來該成本已增長至15%至18%之間。 |