2月22日的中共中央政治局會議，再次強調(diào)今年要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策；而銀監(jiān)會最新下發(fā)了《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，再次收緊房地產(chǎn)信托，明確信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。
無需論證，樓市調(diào)整首先面臨的是信貸的大變局，盡管基調(diào)未變，但趨緊的政策一環(huán)扣一環(huán)。對于大部分房地產(chǎn)而言，盡管目前可能手頭寬裕，但若調(diào)整超出他們的樂觀預期，考驗將很嚴苛。
據(jù)本報記者了解，事實上，全方位的調(diào)控政策靴子一只只落下至今，已超出了不少房企最初的預判，一些企業(yè)已經(jīng)在悄然調(diào)整最初的過冬策略。
“2010年隨著銀行總體信貸規(guī)模的縮小、按揭和開發(fā)貸款的結(jié)構(gòu)性收緊、銷量增速的下降、以及資本市場再融資的難度加大，預計資金來源增速將從高位回落至20%—30%的常態(tài)水平。”中銀國際最新的研究報告指出，而去年這一數(shù)字高達44.2%。
房企過冬大考
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2009年資金來源合計57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預收款15914億元，增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。
中銀國際的分析師指出，總體來看，除利用外資出現(xiàn)同比下滑、企業(yè)自籌資金增速低于2000—2008年平均水平之外，去年房企各分類資金來源均呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，增速均創(chuàng)出或接近歷史高點。
2009年獲得大量資金、手頭寬裕，這也是目前面對調(diào)控，許多企業(yè)還表現(xiàn)泰然的最主要因素。但值得注意的是，房企資金來源中貸款依然占主要比重，銀行資金仍然決定著企業(yè)的生死。
央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年，房地產(chǎn)貸款新增超過2萬億元，占各項貸款新增額的20.9%。2009年末，主要金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和購房貸款同比分別增長30.65%和42.47%。
“僅從國內(nèi)貸款與個人按揭貸款兩部分統(tǒng)計，銀行信貸資金即占到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的34.48%。由于施工企業(yè)的墊資很大部分也是銀行貸款，如果把這部分也考慮進來，那么銀行信貸占比還會更高。”易居研究院在最新推出的《2009年度房地產(chǎn)金融報告》中指出。
主要依靠銀行資金的房地產(chǎn)業(yè)，當今年資金來源增速降至去年的一半水平時，意味著什么？
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級研究員回建強分析，應注意到2010年初最新房地產(chǎn)金融政策動向，首先是證監(jiān)會醞釀嚴格審核房企借殼上市消息傳遞的信號。
“經(jīng)歷了2009年市場的活躍期后，大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金儲備水平較高，暫時沒有資金方面的壓力。然而在密集調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的未來前景并不明朗。為了獲得生存的空間，解決融資瓶頸是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須面對的挑戰(zhàn)。無論是IPO還是借殼上市，都是房地產(chǎn)企業(yè)進入資本市場融資的主要途徑。”回建強指出，很顯然，這次監(jiān)管層要收緊房企借殼上市的政策，將極大影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。
從限制的內(nèi)容看，限制以別墅、高檔豪華住宅開發(fā)為主的、其主要業(yè)務屬于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制范圍的地產(chǎn)企業(yè)上市；在行業(yè)地位上，限制近三年有過重大項目開發(fā)失敗記錄的地產(chǎn)企業(yè)上市；在企業(yè)規(guī)模上，限制資本和資產(chǎn)規(guī)模較小的企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務歷年來不能保持穩(wěn)定增長的地產(chǎn)企業(yè)上市。
實際上，除了萬科、保利等少數(shù)房企是通過IPO方式上市外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過借殼的方式登陸資本市場，如果監(jiān)管部門嚴格控制房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市，無疑會對該行業(yè)產(chǎn)生較大影響。
據(jù)此，《2009年度房地產(chǎn)金融報告》預測并建議，2010年房地產(chǎn)融資創(chuàng)新范圍擴大，銀信合作的規(guī)模和次數(shù)將繼續(xù)擴大，同時2010年房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)有望真正起步，浦東新區(qū)目前已經(jīng)上報了REITS試點方案。
同時，開發(fā)企業(yè)資金來源將需側(cè)重自籌資金。2010年，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到宏觀經(jīng)濟調(diào)控因素影響，開發(fā)信貸勢必會緊縮。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，銀行信貸來源占比將減少，外資總體規(guī)模維持不變，自籌資金占比將上升。
但房企最終能否做到，就像一場嚴格的考試，正常情況下必然有一定的淘汰率。
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