2月22日的中共中央政治局會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)今年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策；而銀監(jiān)會(huì)最新下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，再次收緊房地產(chǎn)信托，明確信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。
無(wú)需論證，樓市調(diào)整首先面臨的是信貸的大變局，盡管基調(diào)未變，但趨緊的政策一環(huán)扣一環(huán)。對(duì)于大部分房地產(chǎn)而言，盡管目前可能手頭寬裕，但若調(diào)整超出他們的樂(lè)觀預(yù)期，考驗(yàn)將很嚴(yán)苛。
據(jù)本報(bào)記者了解，事實(shí)上，全方位的調(diào)控政策靴子一只只落下至今，已超出了不少房企最初的預(yù)判，一些企業(yè)已經(jīng)在悄然調(diào)整最初的過(guò)冬策略。
“2010年隨著銀行總體信貸規(guī)模的縮小、按揭和開(kāi)發(fā)貸款的結(jié)構(gòu)性收緊、銷量增速的下降、以及資本市場(chǎng)再融資的難度加大，預(yù)計(jì)資金來(lái)源增速將從高位回落至20%—30%的常態(tài)水平。”中銀國(guó)際最新的研究報(bào)告指出，而去年這一數(shù)字高達(dá)44.2%。
房企過(guò)冬大考
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2009年資金來(lái)源合計(jì)57128億元，比上年增長(zhǎng)44.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款11293億元，增長(zhǎng)48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長(zhǎng)16.9%；其他資金27459億元，增長(zhǎng)71.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，增長(zhǎng)63.1%；個(gè)人按揭貸款8403億元，增長(zhǎng)116.2%。
中銀國(guó)際的分析師指出，總體來(lái)看，除利用外資出現(xiàn)同比下滑、企業(yè)自籌資金增速低于2000—2008年平均水平之外，去年房企各分類資金來(lái)源均呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，增速均創(chuàng)出或接近歷史高點(diǎn)。
2009年獲得大量資金、手頭寬裕，這也是目前面對(duì)調(diào)控，許多企業(yè)還表現(xiàn)泰然的最主要因素。但值得注意的是，房企資金來(lái)源中貸款依然占主要比重，銀行資金仍然決定著企業(yè)的生死。
央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年，房地產(chǎn)貸款新增超過(guò)2萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款新增額的20.9%。2009年末，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款同比分別增長(zhǎng)30.65%和42.47%。
“僅從國(guó)內(nèi)貸款與個(gè)人按揭貸款兩部分統(tǒng)計(jì)，銀行信貸資金即占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的34.48%。由于施工企業(yè)的墊資很大部分也是銀行貸款，如果把這部分也考慮進(jìn)來(lái)，那么銀行信貸占比還會(huì)更高。”易居研究院在最新推出的《2009年度房地產(chǎn)金融報(bào)告》中指出。
主要依靠銀行資金的房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)今年資金來(lái)源增速降至去年的一半水平時(shí)，意味著什么？
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級(jí)研究員回建強(qiáng)分析，應(yīng)注意到2010年初最新房地產(chǎn)金融政策動(dòng)向，首先是證監(jiān)會(huì)醞釀嚴(yán)格審核房企借殼上市消息傳遞的信號(hào)。
“經(jīng)歷了2009年市場(chǎng)的活躍期后，大部分房地產(chǎn)企業(yè)資金儲(chǔ)備水平較高，暫時(shí)沒(méi)有資金方面的壓力。然而在密集調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)前景并不明朗。為了獲得生存的空間，解決融資瓶頸是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須面對(duì)的挑戰(zhàn)。無(wú)論是IPO還是借殼上市，都是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場(chǎng)融資的主要途徑。”回建強(qiáng)指出，很顯然，這次監(jiān)管層要收緊房企借殼上市的政策，將極大影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。
從限制的內(nèi)容看，限制以別墅、高檔豪華住宅開(kāi)發(fā)為主的、其主要業(yè)務(wù)屬于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策限制范圍的地產(chǎn)企業(yè)上市；在行業(yè)地位上，限制近三年有過(guò)重大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)失敗記錄的地產(chǎn)企業(yè)上市；在企業(yè)規(guī)模上，限制資本和資產(chǎn)規(guī)模較小的企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)歷年來(lái)不能保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的地產(chǎn)企業(yè)上市。
實(shí)際上，除了萬(wàn)科、保利等少數(shù)房企是通過(guò)IPO方式上市外，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)借殼的方式登陸資本市場(chǎng)，如果監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市，無(wú)疑會(huì)對(duì)該行業(yè)產(chǎn)生較大影響。
據(jù)此，《2009年度房地產(chǎn)金融報(bào)告》預(yù)測(cè)并建議，2010年房地產(chǎn)融資創(chuàng)新范圍擴(kuò)大，銀信合作的規(guī)模和次數(shù)將繼續(xù)擴(kuò)大，同時(shí)2010年房地產(chǎn)信托投資基金(REITS)有望真正起步，浦東新區(qū)目前已經(jīng)上報(bào)了REITS試點(diǎn)方案。
同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源將需側(cè)重自籌資金。2010年，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控因素影響，開(kāi)發(fā)信貸勢(shì)必會(huì)緊縮。房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，銀行信貸來(lái)源占比將減少，外資總體規(guī)模維持不變，自籌資金占比將上升。
但房企最終能否做到，就像一場(chǎng)嚴(yán)格的考試，正常情況下必然有一定的淘汰率。
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