先期入住的部分業(yè)主對房地產(chǎn)開發(fā)商聘請的物業(yè)公司不滿意，成立業(yè)主委員會解聘了物業(yè)公司；物業(yè)公司也早有去意，正好“借梯下樓”。但開發(fā)商不同意物業(yè)撤走。去意已決的物業(yè)表示尊重業(yè)主委員會的權利，還是撤走了。由此造成的損失誰承擔？南京中級法院日前作出的判決說：物業(yè)公司違約，應該賠償相關損失，結(jié)果物業(yè)因違約賠5萬；因撤走造成小區(qū)設施損壞，賠5萬。
業(yè)主趕走了物業(yè)
南京某房地產(chǎn)開發(fā)商與某物業(yè)公司2006年7月簽訂前期物業(yè)服務合同：物業(yè)公司對小區(qū)實行前期物業(yè)管理服務，期限至業(yè)委會成立后另聘物業(yè)公司并訂立物管合同時止；開發(fā)商補貼物業(yè)公司開辦費12萬元，分三次支付，即物業(yè)公司進駐七日后、小區(qū)二期開始辦理入住之日起10日內(nèi)、二期入住完畢后各支付4萬元；任何一方無正當理由提前終止合同的應向?qū)Ψ街Ц?萬元違約金。
但先期入住的業(yè)主成立業(yè)主委員會，于2008年3月2日通知物業(yè)公司、小區(qū)物管處：3月8日與你處商討簽訂物業(yè)服務合同，如逾期未能出席，視為放棄，業(yè)主委員會將另聘物業(yè)。物業(yè)公司對此未予理睬。業(yè)主委員于是告知全體業(yè)主，物業(yè)公司和開發(fā)商簽訂的合同現(xiàn)已終止，可暫緩交納物業(yè)費用；通知物業(yè)公司于4月11日開始向業(yè)委會移交工作，10日內(nèi)撤離。
物業(yè)公司滿口應承，并很快告知開發(fā)商、業(yè)委會和全體業(yè)主。
開發(fā)商認為物業(yè)違約
開發(fā)商獲悉此事，再三挽留，希望物業(yè)公司繼續(xù)按合同履行物業(yè)管理服務，并聲稱業(yè)委會作為第三方無權約束你我依合同合作行事。但早有去意的物業(yè)公司因“業(yè)委會要我走”，撤離了小區(qū)。
為此，開發(fā)商一紙訴狀將物業(yè)公司告上法庭。要求其賠償提前終止合同的違約金，以及因管理不善造成的消防、照明等公用設施損失。
物業(yè)公司辯駁：合同雖約定物業(yè)公司服務至業(yè)委會成立并與第三方訂立的物業(yè)管理服務合同生效時止，但《物權法》81條規(guī)定“對建設單位聘請的物業(yè)服務管理企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法變更”,現(xiàn)業(yè)委已成立，并要求本公司限期撤離，故本公司按要求撤離并未違約。開發(fā)商作為小區(qū)的開發(fā)建設者，將商住樓出售并交付給業(yè)主后，小區(qū)內(nèi)一切設施均屬全體業(yè)主，其無權要求物業(yè)公司賠償因管理不善造成的設施物品損失。
法院判物業(yè)賠償
南京中院審理認為，小區(qū)在二期尚未完全交付時，先行入住的部分業(yè)主成立的業(yè)委會在未得到多數(shù)業(yè)主授權的情況下，發(fā)函限物業(yè)公司與之簽訂正式物業(yè)合同，后又要求物業(yè)公司撤離，兩個行為均無效；開發(fā)商再三挽留，業(yè)委會也在物業(yè)公司撤離前公開表示廢除其要求物業(yè)公司撤離的通知，要求全體業(yè)主配合物業(yè)公司工作；相關部門也組織業(yè)委會、開發(fā)商、物業(yè)公司進行協(xié)調(diào)，并釋明相關法律。在此前提下物業(yè)公司執(zhí)意撤離，構成單方違約。
公共設施經(jīng)開發(fā)商交付業(yè)主使用后，所有權歸全體業(yè)主，但前期物業(yè)管理期間，部分業(yè)主尚不確定，業(yè)主尚不能行使管理權和訴權。這時，由開發(fā)商行使管理權和訴權，符合立法精神和客觀事實，本案開發(fā)商已就實際損壞設施向業(yè)主進行賠償，其當然有代位求償權。最終法院判決物業(yè)公司向開發(fā)商支付違約金5萬元，并賠償因管理不善造成的公用設施損失5萬多元。
業(yè)委會不一定都能炒物業(yè)
住宅小區(qū)現(xiàn)在多分期開發(fā)、分期交付，前期入住的業(yè)主常常急于簽訂正式的物業(yè)合同，成立業(yè)委會代表業(yè)主對小區(qū)行使管理權。按《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，成立業(yè)委會要有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主、且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加才有效。小區(qū)的房屋沒有交付使用前，開發(fā)商是最大的業(yè)主，部分交付使用后，開發(fā)商仍然有可能是最大的業(yè)主，所以部分業(yè)主很難達到“雙過半”的標準。
小區(qū)內(nèi)的公用設施一旦交付，所有權即歸全體業(yè)主。但若認同分期交付的房屋與其配套的公用設施也同期完成交付，業(yè)主的權利很難保障，因小區(qū)的公用設施是整個小區(qū)業(yè)主共有，先行入住的部分業(yè)主不一定具備成立業(yè)委會條件，公用設施損壞后，業(yè)主難以行使訴權。故，前期物業(yè)管理期間，如認定分期交付的房屋與之配套的公用設施同時完成交付，但仍由開發(fā)商代替全體業(yè)主行使管理權和訴權，既能保障全體業(yè)主的利益，也具有可操作性。 |