11月5日，2009年第7號蘇州國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競價會舉行，此次拍賣分上午和下午兩場。共42塊土地上市，總面積達到了2085198.9平方米。其中，蘇地2009-B-52、蘇地2009-B-60號地塊無人應(yīng)價由國土局收回，蘇地2009-B-35、47、68、74四宗地塊由于只有一家單位報名競價，分別由蘇州國際發(fā)展、嘉盛房地產(chǎn)、園區(qū)國業(yè)酒店和高新區(qū)華通開發(fā)以底價獲取。其余36宗進入正常拍賣程序。作為今年以來最大的一場土地拍賣會，吸引了建屋、中新置地、南京棲霞建設(shè)、安微省高速地產(chǎn)等眾多本外地開發(fā)商的濃厚興趣，多宗地塊的漲幅翻了一倍以上，位于金閶區(qū)物流園富強路北、虎新路東的41號商服用地，漲幅達到317.81%。此前備受關(guān)注的滄浪區(qū)新市路北、西大街東(原蘇州高級技校)地塊經(jīng)過多輪舉牌激烈競爭后由寧滬置業(yè)以4.55億元獲得，樓面價也從9000上升至20123元。
古城區(qū)土地拍賣分析：
本次國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣用地公告上，中心城區(qū)共推出10塊地，占全市土地宗數(shù)的 23.8%，總面積151221.3㎡，占所拍土地總面積的7.3%。其中，商業(yè)用地9塊，占地面積128942.1㎡；住宅用地1塊，占地面積22279.2㎡。
此次拍賣的 35和38號地塊以底價成交外，其余8幅均有不小的漲幅，此次備受矚目睥滄浪區(qū)新市路北、西大街東(原蘇州高級技校)地塊，經(jīng)過多輪舉牌激烈競爭后由寧滬置業(yè)以4.55億元獲得，樓面價也從9000上升至20123元。該地塊毗鄰盤門風(fēng)景區(qū)北、吳宮喜來登酒店，多層面的商業(yè)配套及旅游資源配套，還有田家炳實驗小學(xué)的教育配套，起拍價格9000元起，業(yè)內(nèi)預(yù)計，該片區(qū)未來非?？赡芙ǔ梢月?lián)排別墅為主的項目，為數(shù)不多的幾棟聯(lián)排別墅，非常有可能成為該片區(qū)僅有的高端住宅區(qū)域，升值潛力巨大。作為古城區(qū)寸土寸金，非常稀缺的滄浪區(qū)中心區(qū)域地塊，憑借優(yōu)越的地理位置，區(qū)域內(nèi)可開發(fā)土地的珍稀性，引來商家的大肆爭奪。從項目﹤1.0的容積率來看，項目產(chǎn)品將以多層、小高層住宅為主。而38號地塊則位于原蘇綸紡織廠西南角，該宗地塊由嘉和欣以底價獲得。該宗地塊的容積率達到了3.5，整個社區(qū)建成后將主要以高層、超高層為主，而其周邊項目則有嘉業(yè)•蘇綸場、鼎欣城、水城麗都等項目，
平江區(qū)此次共計5塊地，均為商業(yè)用地，總規(guī)劃面積52324平方米，占總體中心城區(qū)的34.6%。其地塊分別為批發(fā)零售、住宿餐飲、商務(wù)金融和文體娛樂用地。蘇地2009-B-34地塊，位于平江區(qū)人民路東、城北東路南，與蘇州萬達廣場僅一路之隔，地塊面積達15197.8平方米，是平江區(qū)此次土地出讓中面積最大的一塊，地塊可用于批發(fā)零售、住宿餐飲和商務(wù)金融，商業(yè)用途廣泛。隨著人民商場這樣大型商業(yè)賣場進駐北沿線路段，萬達廣場項目的商業(yè)潛力被一再挖掘，商業(yè)價值日益放大，以萬達廣場為代表的平江區(qū)，商業(yè)設(shè)施也在加緊建設(shè)之中，開業(yè)之后人氣火爆，未來區(qū)域?qū)⑿纬膳涮妆容^齊全、擁有一定居住環(huán)境的城市居住片區(qū)。
金閶區(qū)土地掛牌出讓推出的地塊總規(guī)劃面積23495.7平方米，占總體中心城區(qū)的15.54%，為商服用地與住宿餐飲用地。依托正在進行的軌道一號線、二號線工程，這個金閶最破舊的街區(qū)被規(guī)劃成“美麗新天地”，可建20萬平方米的商場、酒店、賓館、商住樓等設(shè)施，加上現(xiàn)有的商業(yè)面積18.3萬平方米與西擴用地規(guī)劃商業(yè)中心相結(jié)合，石路將形成一個40多萬平方米的商業(yè)圈。
吳中區(qū)土拍分析：
本次土地拍賣上，吳中區(qū)共推出了14塊土地(其中52號地塊截至報名時間無人應(yīng)價而流拍)，占全市土地宗數(shù)的33.3%，地塊面積為568081.3平方米，占所拍賣土地總面積的27.2%，就地塊面積而言，僅次于相城區(qū)，位列五個區(qū)域第二。其中，商業(yè)用地7塊，占地面積342204.5平方米；住宅用地7塊，占地面積225876.8平方米。
從地塊分布上來看，除木瀆外基本上為遠郊區(qū)，吳中開發(fā)區(qū)、胥口鎮(zhèn)、臨湖鎮(zhèn)、光福鎮(zhèn)、東山鎮(zhèn)、甪直鎮(zhèn)均有分布。木瀆古鎮(zhèn)三塊地塊，其中值得一提的是蘇地2009-B-45地塊，經(jīng)過多輪舉牌，最終由永新置地以9.7億獲得，樓面價為3486元/平方，漲幅達到107.5%。該地塊位于吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金楓路西、蘇福路北，面積為111303.8平方米，容積率2.5，預(yù)計該塊用地將以高層、小高層為主。周邊配套有中澳廣場、飛凡第五街以及在建的浙建楓華紫園等項目，因為毗鄰輕軌1號線金楓路站臺，以及周邊的多條交通線路，未來交通優(yōu)勢帶來的升值潛力也將非常巨大。另外，吳中區(qū)光福的二宗用地容積率均小于0.8，預(yù)計將建成別墅，其中54號地塊位于光福別墅項目福園的西側(cè)，而55塊則位于別墅衡園南側(cè)，建成后，地塊所在區(qū)域?qū)⑦B接成別墅群，形成低密度生活區(qū)。這兩宗地塊由徐佩芳和王博分別獲得。隨著吳中片區(qū)中高檔住宅的陸續(xù)推出，未來該片區(qū)必將成為以中高檔住宅為主的又一蘇州新城區(qū)。吳中區(qū)的其他地塊用地基本上為商業(yè)用地 (含批發(fā)零售用地、賓館用地和農(nóng)貿(mào)市場)，可見，未來區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套的完善和提升將會達到一個新高度。
相城區(qū)土拍分析：
本次土地拍賣，相城區(qū)共將推出9宗地塊，占全市土地宗數(shù)的21%，總面積737414㎡，占所拍賣土地總面積的35.4%。其中，商業(yè)用地1塊，占地面積10340㎡；住宅用地3塊，占地面積470144㎡；綜合用地4塊，占地面積219590㎡，另外，位于澄陽路東、蘇明裝飾北的蘇地B-60地塊為科教用地，占地面積37340㎡。就地塊數(shù)量而言，僅位列第三，但就拍賣面積而言，此次相城區(qū)獨占鰲頭，位列五區(qū)域之首。
住宅用地中2009-B-61、2009-B-65號地塊均分布于相城區(qū)以北的位置，分別位于北橋街道及盛澤湖的周邊。蘇地2009-B-65地塊更是本次土地拍賣所有區(qū)域中面積最大的一塊城鎮(zhèn)住宅用地，高達359292㎡，容積率為0.8，起拍總價為107788萬，最終成交價189000萬，經(jīng)過陽澄湖投資和安徽省高速地產(chǎn)的激烈角逐，最終高速地產(chǎn)笑到最后，該幅地塊的樓面價為6756元，漲幅達到75.34%。預(yù)計此地塊未來建筑類別將以別墅產(chǎn)品為主，目前周邊在售同質(zhì)化項目有聆湖麗墅、陽澄•領(lǐng)島別墅等，可以預(yù)見，該區(qū)域內(nèi)的市場競爭將更加激烈。
而蘇地2009-B-61地塊面積為66557㎡，容積率1.2，該項目建筑類型預(yù)計將以多層、小高層為主。
另外，綜合用地蘇地2009-B-58地塊也是競爭比較激烈的一宗地塊，該地塊位于元和街道春申湖路北、御窯路西1、2、3號，共計占地面積126050㎡，其中，住宅用地兩幅，1.8和2.5的高容積率，預(yù)計項目建筑類型將以小高層、高層為主。據(jù)悉，地塊毗鄰首開股份儲備用地及恒基中國儲備用地，項目前景看好，該地塊中涵蓋的商業(yè)項目也會將此住宅項目的功能和潛力提高一個檔次。
區(qū)域分析：從區(qū)域發(fā)展來看，蘇州“北拓”規(guī)劃使得相城成為未來發(fā)展的中心，相城未來土地開發(fā)總量較大，合景、雅戈爾、恒基、首開股份等地產(chǎn)大鱷紛紛在此拿地。輕軌2號線、4號線規(guī)劃使得相城區(qū)區(qū)域板塊價值驟升，出行更加便利，縮短出行時間；而京滬高鐵蘇州站在相城區(qū)的設(shè)立，更大限度地提升了區(qū)域價值。相信此次區(qū)域內(nèi)9宗地塊(1宗商業(yè)用地、3宗住宅用地、4宗綜合用地)的推出，在板塊不斷發(fā)展的基礎(chǔ)上，定能更大程度地推動區(qū)域升值潛力。
高新區(qū)土拍分析：
新區(qū)此次共推出3個地塊，其中含住宅地塊有2塊，總面積達到了233880.8平米。72、73號兩宗地塊由旭輝集團收入囊中，漲幅也分別達到96.54%和56.2%。
此次推出的蘇地2009-B-72號地塊位于高新區(qū)滸關(guān)分區(qū)星宇路東、大新河北。地塊面積為56984.3平米，容積率為≤1.4，建筑面積將接近8萬方，是一個單純的城鎮(zhèn)住宅用地。從其容積率上可以看出，未來該地塊的開發(fā)將以高層小高層為主。此地塊周邊312國道貫通，金楓路、鴻禧路、文昌路等眾多主干道也經(jīng)過，因此該地段交通極其便利。該地段早期建成的住宅已有惠澤云錦城、新創(chuàng)理想城等，因此不必擔(dān)心其周邊的配套。
另外一塊蘇地2009-B-73號地塊為城鎮(zhèn)住宅和批發(fā)零售綜合用地。這是新區(qū)此次所推地塊中最能吸引人眼球的地塊，因為其地塊的單體面積已達到176896.5平米。該地塊位于高新區(qū)滸關(guān)分區(qū)興賢路南、文昌路東，京杭大運河近在咫尺，環(huán)境優(yōu)美。周邊已建成或在建的住宅項目也很多，如金光大道二期、鴻錦新苑等。另外不容忽視的是，就在該地塊的不遠處存有上海朗地的儲備地塊，相信此地塊的推出必將給周邊的土地市場帶來巨大影響。
蘇地2009-B-73號地塊規(guī)劃的容積率為1.37，未來將建成以高層小高層為主的社區(qū)，而社區(qū)的建筑面積將會達到24.23萬方，如此大體量的社區(qū)定會給周邊市場注入新的活力，帶動整個新區(qū)住宅市場的活躍。
區(qū)域分析：新區(qū)建設(shè)不容小覷，滸墅關(guān)開發(fā)區(qū)的發(fā)展更值得期待，而地塊所在的興賢路更是滸墅關(guān)開發(fā)區(qū)發(fā)展的重點。9月新區(qū)住宅以逾2000套的高成交量“力壓”園區(qū)而躍居全市第一，未來蘇州新區(qū)樓市走向引人遐想，相對于住宅銷售的火爆，新區(qū)土地市場能否火一把，本次土拍拭目以待。
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