不斷走高的房價使二手房成為購房人尤其是初次置業(yè)的年輕人的首選。
但相對于新建商品房買賣來說，二手房交易風險較高，其具有操作不規(guī)范性、過戶手續(xù)繁雜、交易雙方多為個人等特點。購買二手房要注意哪些風險呢？歸納起來現(xiàn)二手房交易至少存在五項常見風險，而通過對這些風險的防范，購置二手房會更加順利。
二手房資質的瑕疵：
1、房產(chǎn)權利有限制。如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問題。
2、房產(chǎn)已被出租。買房應注意到該承租人在同等條件下可優(yōu)先購買該房屋的權利。
3、買方購買準備用作營業(yè)或辦公的，應注意房產(chǎn)權證上的房屋用途限定。
風險防范：
購房者在投資之前，首先要驗看該房的產(chǎn)權證正本，最好再到房管部門查詢一下產(chǎn)權證的真實性。
其次，要了解該房是哪一年建的，還有多長時間的土地使用期限；是否欠物業(yè)管理公司的費用以及市政部門的水、電、煤氣等費用。
再次，要核實產(chǎn)權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處，要察看房屋的內部結構，看管線設置和走線情況，天花板是否有滲水的痕跡等。
最后，尤其要審查出賣人是否對標的房屋享有全部產(chǎn)權，弄清該房有沒有共有人、產(chǎn)權有沒有抵押等情況，這樣就可以使購房人免受不必要的損失。
賣方資質上的瑕疵：
1、賣方并非產(chǎn)權證上的所有人，也沒有所有人的授權。
2、賣方雖是所有人之一但未取得共有人同意，前面李小姐遇到的就是這方面的問題。
風險防范：
要搞清楚房屋的產(chǎn)權人究竟有幾個。如果產(chǎn)權人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發(fā)生糾紛，法院原則上都會認定合同無效。因此，產(chǎn)權人是一人以上的，一定要有委托書，而委托書最好是經(jīng)過公證的。
其次，與業(yè)主約定遷出時間。專業(yè)人員認為，由于歷史原因，譬如前些年的房改房，除產(chǎn)權人外還有共住人。他們雖然沒有產(chǎn)權，但法律規(guī)定他們有居住權。如果未征得他們同意，屆時他們不愿搬離的話，也會造成很大的麻煩。遇到這種情況，最好能和賣主約定遷出的條款，這樣買房者可以主動些。
二手房價格上的瑕疵：
1、二手房價格應為周邊區(qū)域新建商品房市價的2／3左右（具體視房子時間而定），過分高于此價格將存在貶值的風險。
2、二手房售價中計算了違章搭建部分的價款，但實際上這部分面積并未載入房產(chǎn)權證。
3、二手房存在未繳清的公用事業(yè)費、物業(yè)管理費等其他費用。
風險防范：
價格問題是二手房交易中的重要問題。賣方擔心賣低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，因而差價不大；而買方總強調一個“舊”字，結果往往是買賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。其實，二手房估價則應從幾個方面具體分析。
房屋因素。房屋竣工后即進入折舊期，此外，樓層、朝向、平面布局等對價格也會產(chǎn)生相當?shù)挠绊憽?/font>
環(huán)境因素。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。
另外，地區(qū)居民的結構、文化氛圍、配套建設、有無物業(yè)管理、小區(qū)是否獨立封閉等也會對房屋價格產(chǎn)生較大影響。
二手房質量上的瑕疵：
1、住宅本身的質量瑕疵。如存在漏水、墻面開裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。
2、相鄰關系上的瑕疵。如鄰里之間存有公用面積糾紛、原居住人存有過度復雜的社會關系等。一些購房者往往只看重房屋的地理位置和價格，而對于房屋質量問題卻很少關注，也往往因此出現(xiàn)很多在房屋成交后才出現(xiàn)的漏水缺電情況。
風險防范：
購房者一定要對房屋質量仔細驗看，除了實地考察外最好向左鄰右舍、物業(yè)公司詢問房屋是否做過大修或存在其他質量問題。特別是需要小心檢查屋內水、電、氣等設施是否完好，查看房屋的供電容量，以防冬夏空調開不了的尷尬，觀察屋內電線是否有老化的現(xiàn)象。購房者對簡單的新裝修更要多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質量缺陷，如墻壁上的裂縫，天花板的滲水痕跡等。
|