搖號(hào)，正成為不得已推入樓市的一劑雞血。
截至目前，天津、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安等12個(gè)城市實(shí)行了買房搖號(hào)政策。
在搖號(hào)買房的政策邏輯下，降低在售住宅的價(jià)格，平衡市場(chǎng)供需，解決剛需購(gòu)房問題成為政府部門的理想愿景。
然而，事與愿違。公平搖號(hào)的政策設(shè)計(jì)在實(shí)際操作過程中失去了公平，這些城市的房?jī)r(jià)卻在剛需們的“購(gòu)房恐慌”中直線上升。
90度地產(chǎn)推出的《新一線購(gòu)房大數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，在過去的12個(gè)月中，杭州掛牌均價(jià)從24803元/平米漲到33377元/平米，環(huán)比漲幅達(dá)34.6%；成都、南京、武漢、天津等地也都成了房?jī)r(jià)漲幅的城市先鋒。
從某種角度來說，搖號(hào)一刀切磨平了所有購(gòu)房人的需求差異。但是，當(dāng)剛需與投資乃至投機(jī)需求混雜在一起的時(shí)候，助漲的卻是樓市恐慌。不得不說，深圳的“新房改”或許能夠成為熱點(diǎn)城市在政策設(shè)計(jì)上的另一種出路。而政策設(shè)計(jì)仍需考驗(yàn)政府部門的智慧。
Part 1
搖號(hào)買房并不是什么新鮮事兒。
去年五月，上海在全國(guó)率先推出搖號(hào)買房政策。盡管當(dāng)時(shí)就有聲音指出這一中國(guó)樓市特色現(xiàn)象十分荒誕，但令人大跌眼鏡的是，在這一政策出現(xiàn)一年后，從西安到深圳，從杭州到南京，搖號(hào)引發(fā)的亂象已經(jīng)如同傳染一樣席卷而來。
最近，西安南長(zhǎng)安街壹號(hào)項(xiàng)目被曝光在公開搖號(hào)銷售中，通過人為操作搖號(hào)結(jié)果的方式違規(guī)銷售106套商品房。同樣在4月底，深圳蛇口新盤山語(yǔ)海取得預(yù)售許可證后，被曝出“80萬喝茶費(fèi)”的消息，為此，開發(fā)商特意緊急聲明否認(rèn)出現(xiàn)任何“內(nèi)部折扣”等行為。
不僅如此，樓市搖號(hào)更被認(rèn)為是堪比“股市打新”，買到就賺到。由此也拋出了一個(gè)更加令人深思的問題：搖號(hào)對(duì)于地方的樓市調(diào)控是否合理？
一方面，在多輪樓市調(diào)控后，在行政管控下使得新房?jī)r(jià)格“失真”，而二手房市場(chǎng)多為C2C交易，價(jià)格被行政調(diào)控的難度要大于新房，因此可以看出，實(shí)行搖號(hào)買房的城市，多數(shù)都出現(xiàn)了一手房與二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象，炒房等投機(jī)需求的套利空間就此滋生。
另一方面，隨著搖號(hào)中簽率不斷走低，也在某種程度上人為增加了資源的稀缺性，傳遞出“供不應(yīng)求”的緊迫性。在羊群效應(yīng)下，購(gòu)房者對(duì)樓市走向的基本判斷開始走偏，繼續(xù)推高房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
Part 2
打了這劑雞血的樓市到底被催熱到什么程度？
以90度地產(chǎn)發(fā)布的《新一線購(gòu)房大數(shù)據(jù)報(bào)告》為例，報(bào)告中所選取的城市樣本多為目前已實(shí)行搖號(hào)的城市。從成交價(jià)來看，杭州、南京在第一梯隊(duì)，目前成交單價(jià)均突破3萬元/平米；武漢、天津是第二梯隊(duì)，成交單價(jià)2萬+；成都、重慶（樓盤）相對(duì)處在價(jià)格洼地，成交價(jià)均超過1萬元/平米。
而從掛牌價(jià)來看，這些城市的業(yè)主也信心爆棚，特別是杭州和成都。杭州掛牌均價(jià)從24803元/平米漲到33377元/平米，環(huán)比漲幅達(dá)34.6%；成都掛牌均價(jià)從11643元漲到16843元，金額上漲超5千元。武漢、成都屬于穩(wěn)中有漲，價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較小。
當(dāng)然，樓市升溫一方面說明這些城市的吸引力足夠強(qiáng)勁，另一方面也說明城市的供給和需求仍存在不平衡的關(guān)系。以5月底開盤遭萬人搖號(hào)瘋搶的杭州某項(xiàng)目為例，新盤均價(jià)僅1.85萬元/平米，周邊二手房均價(jià)已達(dá)3萬。這就意味著買到新房轉(zhuǎn)手賣掉就能賺到，短期內(nèi)存在可觀套利空間。
思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理郭毅告訴90度地產(chǎn)，各地政府嚴(yán)厲管控房?jī)r(jià)的背景下，新房市場(chǎng)突出的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)激活潛在購(gòu)房需求，其實(shí)說明需求依然旺盛，一旦遇到高性價(jià)比的產(chǎn)品，自然會(huì)促進(jìn)需求的釋放。
但是，這還會(huì)引發(fā)另一個(gè)問題，需求雖然旺盛，但供給嚴(yán)重不足。事實(shí)上，已有不少新一線城市出現(xiàn)了此問題。比如，按照易居發(fā)布的4月份100個(gè)城市新建商品住宅存銷比數(shù)據(jù)，杭州以2.8個(gè)月排名倒數(shù)第一，也就是說按照當(dāng)下的去化速度，不到3個(gè)月就面臨無房可賣的現(xiàn)狀。新房資源稀缺，當(dāng)然會(huì)引發(fā)搶購(gòu)。
Part 3
不可否認(rèn)的是，地方政府推出新房搖號(hào)政策是希望能體現(xiàn)公平。
但問題在于，對(duì)于購(gòu)房群體而言，從表面上看每個(gè)人的搖號(hào)機(jī)會(huì)雖然是平等的。但由于購(gòu)房者的資源稟賦往往是不一樣的，同樣概率的搖號(hào)在某種意義上來說也就存在不公平。
簡(jiǎn)單來說，搖號(hào)人群中既有真正的剛需，也有沖著價(jià)差而來的投機(jī)者，當(dāng)剛需混雜投機(jī)需求，搖號(hào)其實(shí)并不能真正意義上遵從“房住不炒”大方針。
關(guān)鍵似乎仍在于供應(yīng)。
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，4月份以來，百城住宅庫(kù)存已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)33個(gè)月同比下跌的現(xiàn)象。從去化周期來看，2018年4月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比（庫(kù)存去化周期）為10.3個(gè)月。除了杭州去化周期為2.8個(gè)月外，南京4個(gè)月，成都5.1個(gè)月，長(zhǎng)沙9.8個(gè)月、武漢10.8個(gè)月，西安11.5個(gè)月，深圳12.1個(gè)月，上海12.1個(gè)月。
按照去年主管部門下發(fā)的一份文件，房地產(chǎn)消化周期在12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不只要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。從這一供地的緊迫度標(biāo)準(zhǔn)來看，這幾大搖號(hào)城市都已經(jīng)處于“增加供地”階段，而南京、杭州、成都則更是要加快供地節(jié)奏。
不過，從某種意義上來說，樓市資源的稀缺性是被市場(chǎng)參與者自身“制造”出來的：盡管城市已經(jīng)加快土地供應(yīng)，在庫(kù)存十萬火急情況下，開發(fā)商進(jìn)場(chǎng)意愿卻不高。
據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2016年下半年至2017年上半年，杭州市區(qū)（不含富陽(yáng)區(qū)和臨安區(qū)）共有689.7萬平方米涉宅地出讓，而這些可建面積中到目前為止只有135.1萬平方米上市，至今仍未上市的項(xiàng)目體量占總出讓宅地的80.4%。
或許深圳的“新房改”能夠成為熱點(diǎn)城市在政策設(shè)計(jì)上的另一種出路，深圳政策的最大的變化是在人才房、安居房這兩部分，比重占到40%，價(jià)格便宜。而商品房比例壓縮到40%，且以普通商品房為主，這是多年來以地方政府為主體提出住房制度改革的第一次試點(diǎn)。
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