近日，全國多地房貸政策相繼收緊，廣州、青島、大連、珠海等城市首套房的利率全面或部分調(diào)整為9折，其中，杭州部分銀行首套房利率已提升至9.5折，重慶首套房貸利率由8.5折利率優(yōu)惠改為基準(zhǔn)利率。未來隨著調(diào)控力度的加大，樓市的監(jiān)管將會更加嚴(yán)格，預(yù)計今年樓市或出現(xiàn)持續(xù)降溫和房價回落。
從近期各地相繼出臺的房貸政策，以及國內(nèi)國際宏觀貨幣政策趨勢來看，2017年整體房貸收緊并逐步提高房貸利率，應(yīng)該是一個大概率事件。毫無疑問，房地產(chǎn)市場的“金融屬性”是引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的重要來源之一，市場中金融杠桿過高、過多，而此次房貸趨緊反映了監(jiān)管層著力“防風(fēng)險”的意圖。
2016年，中國很多城市的房價趨高，一個重要原因就是“金融屬性”所致。揆諸現(xiàn)實，在房地產(chǎn)行業(yè)，從土地環(huán)節(jié)到居民購房領(lǐng)域，幾乎都是高杠桿。但不能否認(rèn)的是，房地產(chǎn)開發(fā)商、居民負(fù)債程度越高，金融加速器效應(yīng)越顯著，后果越可能不堪設(shè)想。
杠桿過高風(fēng)險大
事實上，杠桿本身只是工具，但低信用加高杠桿一定蘊含巨大風(fēng)險。美國次貸危機(jī)的起源，足可為前車之鑒。房產(chǎn)本來就具有消費品和投資品兩種不同屬性，從投資品的角度看，杠桿加大無疑在強(qiáng)化其金融屬性。
次貸危機(jī)之后，美國也是在不斷調(diào)整。目前美國房地產(chǎn)開發(fā)資金更多來源于各種基金，只有15%左右是銀行資金。資本運作、設(shè)計策劃、拆遷征地、建設(shè)施工、銷售租賃、物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)基本上由不同的公司獨立運作，因而房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較低。但是目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率一直維持在75%左右，這就有點高。
個人購房雖然有首付款、收入流水等限制，但一些銀行、房地產(chǎn)公司、房產(chǎn)中介利用首付貸、二次抵押貸、“假按揭”、“零首付”等手段，將這些用以防控金融風(fēng)險的制度架空，使之幾乎形同虛設(shè)。
曾有報道稱，上海一對收入不到5萬元的小夫婦，每月按揭還款額接近10萬。不少人甚至不惜借信用貸“殺”入樓市，完全是賭房價繼續(xù)飆升的非理性行為。現(xiàn)實生活中，賭博式加杠桿購房的投機(jī)者不在少數(shù)。此外，還有部分險資、理財資金也違規(guī)“借道”，以各種名目進(jìn)入到房地產(chǎn)市場。
房貸收緊大勢所趨
這股“妖風(fēng)”所到之處，摧枯拉朽勢不可擋，并逐漸獨立于實體經(jīng)濟(jì)，甚至對實體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行“吸血”。在“金融加速器”效應(yīng)下，某些地方政府、房地產(chǎn)商、購房者似乎都“盆滿缽滿”。但“一套房價超過上市公司一年利潤”的情況，勢必不能持續(xù)。
從世界經(jīng)濟(jì)史來看，一旦錢流動到房子上，一個國家的經(jīng)濟(jì)活力往往就凝固在鋼筋混凝土上面。此時，房地產(chǎn)就會顯現(xiàn)“金融加速器”效應(yīng)另外可怕的一面——貶值的放大作用。即使預(yù)期收益發(fā)生很細(xì)微的變化，也會發(fā)生房價大幅度波動。這種波動不僅讓更多沒有收益支撐的投資者無法招架，還會放大傳導(dǎo)到整個經(jīng)濟(jì)。日本發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫，正是因此。
去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“防風(fēng)險”提升到前所未有的高度，房貸引發(fā)的一系列金融風(fēng)險無疑是重中之重。央行通過控制房貸總量、窗口指導(dǎo)、差別化存款準(zhǔn)備金利率等措施，初步實現(xiàn)了房貸收緊，這是在減弱房地產(chǎn)的“金融風(fēng)口”。
正如“站在風(fēng)口上，豬都能飛起來”，我們也想問問下半句，“風(fēng)停了又會怎樣？”——房貸收緊，房地產(chǎn)“金融妖風(fēng)”停后誰會在半空？誰感到最“受傷”？無疑是那些高度依賴土地財政的地方政府、投機(jī)的房地產(chǎn)商、高杠桿的購房者等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的“機(jī)會主義”者。
來源：吳江日報 |