“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為房地產(chǎn)定調(diào)
2016中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于12月14日至16日在北京舉行。會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。
因此，可以看出，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定2017年房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)——去庫(kù)存與防泡沫并舉，并加快研究建立長(zhǎng)效機(jī)制。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2017年將是中國(guó)樓市小周期調(diào)整年。
值得注意的是，會(huì)議首提“抑制房地產(chǎn)泡沫”“回歸住房的居住屬性”，表明熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲已觸及“政策紅線”，預(yù)計(jì)2017年“房?jī)r(jià)不止、政策不停”，與防控金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀背景一脈相承；三四線城市去庫(kù)存等供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革得以延續(xù)，由原來(lái)主要政策性支持，此次得以與提高城市“基本面”聯(lián)系。
供給側(cè)改革深化 防控資產(chǎn)泡沫
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2017年是實(shí)施“十三五”規(guī)劃的重要一年，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。財(cái)政政策要更加積極有效，預(yù)算安排要適應(yīng)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、降低企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、保障民生兜底的需要。貨幣政策要保持穩(wěn)健中性，適應(yīng)貨幣供應(yīng)方式新變化，調(diào)節(jié)好貨幣閘門，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機(jī)制，維護(hù)流動(dòng)性基本穩(wěn)定。要在增強(qiáng)匯率彈性的同時(shí)，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，從7月政治局會(huì)議開(kāi)始，防控資產(chǎn)泡沫的調(diào)子就已經(jīng)很明確。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。
去庫(kù)存方面，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，由此可見(jiàn)，多用差別化的信貸、限購(gòu)、補(bǔ)貼等措施可將調(diào)控更加細(xì)化，徹底避免“一刀切”。會(huì)議還提到要重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題，要把去庫(kù)存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)，提高三四線城市和特大城市間基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通，提高三四線城市教育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平，增強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力。
支持自住需求 嚴(yán)限投資投機(jī)購(gòu)房
會(huì)議特別提到：要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。
多位政府和行業(yè)學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)問(wèn)題被中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)單獨(dú)列出，可以看出2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)全局性影響之大。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興表示，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，明確了房子的居住定位，而不是用來(lái)穩(wěn)增長(zhǎng)或者保增長(zhǎng)，找到了問(wèn)題的癥結(jié)。
業(yè)內(nèi)解讀認(rèn)為，購(gòu)房者的自住需求依舊得到支持，這也是“房子是用來(lái)住的”本意；而投資和投機(jī)性購(gòu)房則會(huì)被嚴(yán)格限制，尤其是信貸方面，去杠桿的措施將繼續(xù)執(zhí)行。
會(huì)議還提到，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。從這一點(diǎn)來(lái)看，接下來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)的基調(diào)是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，既不會(huì)出現(xiàn)瘋漲局面，也不會(huì)出現(xiàn)暴跌。
對(duì)此，第一太平戴維斯中國(guó)首席執(zhí)行官兼董事長(zhǎng)劉德?lián)P認(rèn)為，明年下半年或再現(xiàn)住宅市場(chǎng)分水嶺。他表示，2015年末到2016年的住宅市場(chǎng)太過(guò)熱情，政策調(diào)整也是希望可以穩(wěn)定市場(chǎng)。因此2017年上半年應(yīng)該是住宅市場(chǎng)的冷凝期，成交量及價(jià)格都將放緩，2017年下半年市場(chǎng)有望迎來(lái)逐步回暖，具體回暖力度還要看中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的情況。
加速建立長(zhǎng)效機(jī)制 房地產(chǎn)稅仍在研究
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要穩(wěn)定健康發(fā)展，發(fā)揮房地產(chǎn)稅抑制投資和投機(jī)需求作用尤為重要。
華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康表示，房地產(chǎn)層面的制度建設(shè)至少包括土地、住房、投融資、稅制等制度改革。他認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)明確了房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，但目前的房地產(chǎn)稅改革進(jìn)度，并不符合改革時(shí)間表。“光講政策調(diào)控，光講限購(gòu)限貸不解決問(wèn)題了，只能是按一按，暫時(shí)緩和矛盾的情況下，組織有效的制度供給，推行雙軌統(tǒng)籌，是不是趕快要把房產(chǎn)稅率建設(shè)因素往上爭(zhēng)取配到位，通過(guò)立法過(guò)程，必須稅收法定，要有一段時(shí)間，假定明天就啟動(dòng)一審，走完三審到四審也得一年左右。”
國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)則認(rèn)為，中國(guó)要搞房地產(chǎn)稅，方向沒(méi)有問(wèn)題，但要符合中國(guó)國(guó)情。目前，房地產(chǎn)稅仍在研究當(dāng)中，“在法律上，對(duì)國(guó)有土地征一個(gè)財(cái)產(chǎn)稅，在法理上是相悖的。因?yàn)樗^的財(cái)產(chǎn)稅是對(duì)財(cái)產(chǎn)所有者征的，你買的房子住宅是你的，土地仍然是國(guó)家的。所以對(duì)國(guó)有土地是不能征財(cái)產(chǎn)稅的，這是法理上一個(gè)非常重要的原則。所以我們中國(guó)要搞房地產(chǎn)稅，這個(gè)方向沒(méi)有問(wèn)題，但是一定要符合中國(guó)土地國(guó)有、農(nóng)村土地集體所有這樣一個(gè)基本的經(jīng)濟(jì)制度，與這個(gè)基本經(jīng)濟(jì)制度不相一致的法律的條文，那個(gè)是絕對(duì)不會(huì)實(shí)行的。（房地產(chǎn)稅立法）現(xiàn)在還在研究之中。”
調(diào)控成效初現(xiàn)廣東11月份房屋成交環(huán)比下降
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)日前發(fā)布的2016年1-11月廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)顯示，國(guó)慶前后的調(diào)控新政對(duì)市場(chǎng)起到了一定的降溫作用。全省房屋成交在銷售面積、銷售金額呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。
省內(nèi)出臺(tái)新政六城成交表現(xiàn)分化
今年以來(lái)，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交暢旺，商品房銷售面積、銷售金額于1-10月便已分別達(dá)1.17億平方米和1.30萬(wàn)億元，超過(guò)了往年全年水平。今年1-11月，銷售面積、銷售金額分別達(dá)1.29億平方米和1.44萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)27.7%和45.5%，增速較1-10月分別回落3.9個(gè)和4.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積、銷售金額1.16億平方米和1.28萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)27.0%和47.9%，增速較1-10月分別回落3.9個(gè)和4.5個(gè)百分點(diǎn)。從單月來(lái)看，11月商品房銷售面積1192.59萬(wàn)平方米，同比基本持平，但環(huán)比下降14.2%，環(huán)比增速連續(xù)兩個(gè)月回落。從房?jī)r(jià)看，1-11月商品房銷售均價(jià)11157元/平方米，同比增長(zhǎng)13.9%；商品住宅銷售均價(jià)11012元/平方米，同比增長(zhǎng)16.4%，增速與1-10月基本持平。由此反映，國(guó)慶前后的調(diào)控新政對(duì)市場(chǎng)起到了一定的降溫作用。
從區(qū)域市場(chǎng)看，珠三角地區(qū)商品房銷售面積、銷售金額分別為9517.04萬(wàn)平方米和12631.24億元，分別占到全省的73.8%和87.8%；粵東、粵西和粵北山區(qū)商品房銷售面積則分別占到全省的4.9%、6.9%和14.4%。價(jià)格方面，1—11月，珠三角商品房銷售均價(jià)為13272元/平方米，同比增長(zhǎng)15.6%；粵東6446元/平方米，增長(zhǎng)12.4%；粵西5383元/平方米，增長(zhǎng)9.5%；粵北山區(qū)4696元/平方米，增長(zhǎng)3.9%。珠三角和粵東地區(qū)商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)快于粵西和粵北山區(qū)，且漲幅較大。
從出臺(tái)新政的深圳、珠海、廣州、東莞、佛山和惠州6個(gè)城市來(lái)看，1-11月商品房銷售均價(jià)包攬全省前6席，其中深莞惠和珠海的房?jī)r(jià)漲幅明顯高于廣佛的漲幅。從銷售量看，深圳、珠海商品房成交面積在10月環(huán)比回落16.4%和70.3%的基礎(chǔ)上，11月成交面積繼續(xù)回落38.5%和30.8%，創(chuàng)下年內(nèi)最低單月銷售面積，且僅相當(dāng)于去年同期銷售面積的37.6%和51.9%?；葜菀?0月成交基數(shù)大，11月環(huán)比回落51.7%，整體成交量處于相對(duì)高位；廣州、佛山、東莞在經(jīng)歷10月成交環(huán)比較大幅度回落后，11月成交量均出現(xiàn)回升，分別環(huán)比增長(zhǎng)2.5%、21.7%和29.1%。
明年房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)將面臨調(diào)整
庫(kù)存方面，截至11月期末，全省商品房待售面積累計(jì)5485.95萬(wàn)平方米，同比下降3.5%。待售面積創(chuàng)下年內(nèi)最低值，且低于2015年期末，去庫(kù)存取得階段性成果。其中，商品住宅待售面積持續(xù)下降，截至11月期末降至3088.73萬(wàn)平方米，同比下降13.9%；而辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房的待售面積則繼續(xù)增長(zhǎng)，11月期末分別同比增長(zhǎng)9.2%、13.9%和15.9%，待售面積達(dá)到234.92萬(wàn)、987.18萬(wàn)和1175.12萬(wàn)平方米。省房協(xié)分析觀點(diǎn)指出，雖然商品住宅庫(kù)存去化加速，但熱點(diǎn)城市庫(kù)存不足和三四線城市庫(kù)存去化困難共存；辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存去化未有明顯改善，商品房庫(kù)存的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依舊突出，因城施策的調(diào)控思想也仍將繼續(xù)貫徹。但結(jié)合12月9日政治局會(huì)議提出的“要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向建立維持市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的長(zhǎng)效機(jī)制上。
而展望后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)，省房協(xié)分析指出，隨著國(guó)家抑制資產(chǎn)泡沫和貸款政策趨嚴(yán)，購(gòu)房門檻大幅提高，加之前期住房需求大量釋放，商品房銷售難以長(zhǎng)期保持如此高速的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2017年房貸增長(zhǎng)將有所放緩，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)將面臨調(diào)整；同時(shí)受國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域資金監(jiān)管和人民幣貶值、美元加息等影響，房企國(guó)內(nèi)外融資難度加大，融資成本上升，房企資金狀況將比2016年有所收緊。
樓市觀察
明年房?jī)r(jià)看住一個(gè)“穩(wěn)”字
到了年末，預(yù)測(cè)明年房?jī)r(jià)走勢(shì)又變成了一盤“例牌菜”。專家學(xué)者各抒己見(jiàn)，就連勉強(qiáng)算“業(yè)內(nèi)”的樓記也動(dòng)輒被問(wèn)起這個(gè)問(wèn)題。
從歷年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，來(lái)年房?jī)r(jià)走勢(shì)的第一個(gè)信號(hào)，會(huì)出現(xiàn)在前一年的“930”前后。因?yàn)?ldquo;930”是樓市調(diào)控的高發(fā)節(jié)點(diǎn)，是嚴(yán)是寬，基本定了一個(gè)風(fēng)向。今年“930”前后的調(diào)控潮自不必多說(shuō)，直到目前，調(diào)控一波接一波還未完全平息。而近日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，更是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)極為關(guān)注，篇幅之長(zhǎng)，近年罕見(jiàn)。從會(huì)議公告的行文來(lái)看，在部署2017年工作時(shí)，列了四條內(nèi)容，其中將房地產(chǎn)單獨(dú)列為一條：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，又在第一條（深入推進(jìn)“三去一降一補(bǔ)”）中，包含了房地產(chǎn)去庫(kù)存。由此可見(jiàn)高層的重視程度。
值得注意的是，去庫(kù)存“因城因地施策”看似延續(xù)了此前“分城施策”的做法，沒(méi)有太大變化，而實(shí)際上，去庫(kù)存已經(jīng)從全國(guó)范圍，被聚焦到了三四線城市，可以說(shuō)，這一決策更有針對(duì)性，同時(shí)也是符合供給側(cè)改革深化的思路的。
此次會(huì)議對(duì)2017年房?jī)r(jià)走勢(shì)釋放的信號(hào)是：防止出現(xiàn)大起大落。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)不會(huì)劇烈波動(dòng)，以平穩(wěn)為主，但也應(yīng)當(dāng)看到，這一描述有個(gè)前提是“抑制房地產(chǎn)泡沫”。
以穩(wěn)為主，就說(shuō)明如同今年部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的局面不會(huì)出現(xiàn)，或者說(shuō)，一旦房?jī)r(jià)暴漲，調(diào)控就會(huì)及時(shí)到位。與此同時(shí)，出于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的需要，房?jī)r(jià)暴跌崩盤的現(xiàn)象也不會(huì)出現(xiàn)。
綜合來(lái)看，“930”前后開(kāi)始的調(diào)控潮對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)熱區(qū)域起到了穩(wěn)定作用，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)一步為房地產(chǎn)定調(diào)。由此看來(lái)，至少明年上半年的房?jī)r(jià)與現(xiàn)階段相比，不會(huì)出現(xiàn)大的變化。從此次會(huì)議對(duì)自住型需求的支持不變出發(fā)，剛需購(gòu)房面臨著不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，僅從政策上禁止投資和投機(jī)買房是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。正如中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提到的，加快研究建立長(zhǎng)效機(jī)制，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從稅負(fù)上對(duì)投資和投機(jī)買房進(jìn)行更多的約束，才是更加合理有效的手段。從目前來(lái)看，我國(guó)在房地產(chǎn)方面的稅費(fèi)集中在交易環(huán)節(jié)，而與持有環(huán)節(jié)相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)稅遲遲未能出臺(tái)，因此，房地產(chǎn)稅的推進(jìn)又一次被推上了關(guān)注度的風(fēng)口浪尖。
本文來(lái)源：南方網(wǎng) |