開(kāi)發(fā)商拿著商品房買(mǎi)賣(mài)合同到法院起訴購(gòu)房人，要求被告支付購(gòu)房款，但最終法院卻判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求，這是為什么呢？日前，吳中區(qū)人民法院審結(jié)了這起特殊的商品房預(yù)售合同糾紛。
開(kāi)發(fā)商告買(mǎi)房人
2012年12月17日，畢某在甲公司開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)認(rèn)購(gòu)了一套房屋。10天后，甲公司又與陳某簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，將原先畢某認(rèn)購(gòu)的房屋賣(mài)給了陳某。合同約定，買(mǎi)受方在簽署合同時(shí)一次性付清房款，逾期超過(guò)60天付款，出賣(mài)方有權(quán)解除合同，自出賣(mài)方解除合同通知書(shū)到達(dá)之日起15日內(nèi)，買(mǎi)受方將房屋退還給出賣(mài)方，并按房屋總價(jià)的10%向出賣(mài)方支付違約金。
2014年8月，甲公司以陳某房款分文未付為由，將陳某告上法院，要求解除雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，陳某向其支付違約金10萬(wàn)余元。
買(mǎi)房人否認(rèn)購(gòu)房事實(shí)
而被告陳某卻向法庭道出了一個(gè)不一樣的事實(shí)。2010年12月，陳某開(kāi)設(shè)的乙公司曾為畢某開(kāi)設(shè)的丙公司承建的工程項(xiàng)目供應(yīng)鋼筋，丙公司欠乙公司貨款186萬(wàn)元。畢某告訴陳某，他是甲公司開(kāi)發(fā)的某樓盤(pán)的總包單位，甲公司在某樓盤(pán)建設(shè)項(xiàng)目中欠他工程款，可以用某樓盤(pán)的房子折抵陳某的鋼筋款，不需陳某再支付任何購(gòu)房款。所以陳某與甲公司簽訂的本案中的購(gòu)房合同，其實(shí)是“以房抵債”。
一年多過(guò)去了，陳某遲遲沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，擔(dān)心自己的貨款落空，2014年4月，她以乙公司名義起訴丙公司，要求支付貨款，經(jīng)吳中法院組織調(diào)解，丙公司已經(jīng)向乙公司支付了132萬(wàn)元。對(duì)此，甲公司予以否認(rèn)。
買(mǎi)房合同實(shí)為以房抵債
那么甲公司與陳某之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否成立、是否有效？吳中法院審理認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)為乙公司（陳某）方、丙公司（畢某）方與原告之間，因價(jià)款結(jié)算與債權(quán)轉(zhuǎn)讓而形成的以物抵債協(xié)議。盡管原告否認(rèn)存在以房抵債，但陳某的陳述與民事調(diào)解書(shū)等證據(jù)相互印證均證實(shí)原告與乙公司、丙公司三方曾就用房屋抵償債務(wù)事宜進(jìn)行過(guò)協(xié)商。據(jù)此可以認(rèn)定，即原告、乙公司、丙公司為解決三方的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，經(jīng)協(xié)商達(dá)成以房抵債的合意，在該合意之下，畢某簽署銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，后由被告與原告簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)以房抵債之目的。從合同簽訂的真實(shí)目的看，雙方并非要通過(guò)支付實(shí)際價(jià)款來(lái)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而是要通過(guò)給付房屋來(lái)抵消丙公司對(duì)乙公司的債務(wù)。即名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為抵債。本案合同作為由債權(quán)債務(wù)關(guān)系履行方式派生的以物抵債協(xié)議，未實(shí)際履行，應(yīng)認(rèn)定為未生效，且乙公司與丙公司的債權(quán)債務(wù)已經(jīng)調(diào)解結(jié)清，本案抵債協(xié)議更無(wú)履行必要。原告以真實(shí)有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的理由，主張解除合同并由被告承擔(dān)違約責(zé)任，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，吳中法院判決駁回原告甲公司的全部訴訟請(qǐng)求。 |