近兩三年來(lái)，全國(guó)各地陸續(xù)啟動(dòng)二手房存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估上線系統(tǒng)，這一系統(tǒng)在樓市調(diào)整期的使用狀況又如何？記者昨日從中介機(jī)構(gòu)人士處最新獲悉，目前廣州的核價(jià)系統(tǒng)數(shù)據(jù)更新已經(jīng)從此前的一年一次變?yōu)榘肽暌淮?，稅?wù)系統(tǒng)的評(píng)估價(jià)不僅更加貼近實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格，同時(shí)也令二手房買(mǎi)賣(mài)報(bào)低價(jià)的現(xiàn)象大幅減少。
早在2010年年底，國(guó)家相關(guān)部門(mén)要求各地逐步推行應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。隨后，各地都開(kāi)始陸續(xù)建立了自己的二手房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)。所謂二手房交易評(píng)估計(jì)稅，就是應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)二手房交易稅收征管，其核心內(nèi)容是評(píng)估二手房交易申報(bào)價(jià)格。換言之，買(mǎi)賣(mài)雙方申報(bào)的交易價(jià)格符合客觀實(shí)際時(shí)，將按納稅人申報(bào)的交易價(jià)格征稅；而如果其申報(bào)的交易價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，將按二手房交易評(píng)估值征稅，實(shí)際操作中就表現(xiàn)為哪個(gè)價(jià)高按哪個(gè)征稅。廣州市地稅局分別于2012年4月1日和2013年8月1日上線應(yīng)用評(píng)估系統(tǒng)的住宅部分和非住宅部分功能。
有不愿意具名的按揭公司負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者介紹，一旦稅務(wù)部門(mén)的評(píng)估價(jià)都超過(guò)實(shí)際市場(chǎng)成交價(jià)，就會(huì)阻礙二手市場(chǎng)的成交，稅務(wù)部門(mén)的稅收反而可能會(huì)減少，也易造成與買(mǎi)賣(mài)雙方的爭(zhēng)議。在廣州，由于稅務(wù)部門(mén)的系統(tǒng)與銀行系統(tǒng)已連接，所以如果要申請(qǐng)按揭貸款購(gòu)房的買(mǎi)家，更不可能會(huì)報(bào)低價(jià)蒙混過(guò)關(guān)。在現(xiàn)實(shí)操作中，不少買(mǎi)家反而會(huì)為了獲得更多的銀行貸款而報(bào)高價(jià)。
個(gè)案：低價(jià)成交房源可能被多征稅
不過(guò)，雖然二手房買(mǎi)賣(mài)核價(jià)系統(tǒng)在廣州推行較為順利，但在其他一些地區(qū)則出現(xiàn)過(guò)爭(zhēng)議。日前，有媒體就報(bào)道了江蘇鹽城市民楊先生以95萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)了一套二手房，但在交稅時(shí)，地稅部門(mén)要其按167.5萬(wàn)元交稅。鹽城市地稅局稅征處負(fù)責(zé)人解釋，95萬(wàn)元的價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)，167.5萬(wàn)元是根據(jù)鹽城市存量房交易納稅評(píng)估系統(tǒng)得出的。
業(yè)內(nèi)人士分析，類(lèi)似的事件最近各地都有發(fā)生，均是出現(xiàn)市場(chǎng)成交價(jià)與稅務(wù)評(píng)估價(jià)脫節(jié)，導(dǎo)致購(gòu)房者納稅金額增加，甚至于無(wú)法順利成交過(guò)戶的現(xiàn)象。當(dāng)然，其中有的是搞“陰陽(yáng)合同”，故意做低成交價(jià)以求避稅，但也有市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)下降，而二手房評(píng)估系統(tǒng)滯后所致。
記者從業(yè)內(nèi)人士處也了解到，地稅部門(mén)的二手房評(píng)估系統(tǒng)“補(bǔ)漲”的幅度確實(shí)比地產(chǎn)價(jià)格近期的漲勢(shì)要大，特別是以前的價(jià)格都是多年以來(lái)“報(bào)低價(jià)”累積而成。廣州自從銀行系統(tǒng)對(duì)接二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)后，地稅核定的交易價(jià)格非常貼近市場(chǎng)。
一按揭公司的負(fù)責(zé)人向記者表示，以其公司親身代辦的個(gè)案為例，絕大多數(shù)稅務(wù)部門(mén)比買(mǎi)賣(mài)雙方成交價(jià)高的案例都是因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方報(bào)低價(jià)，極個(gè)別情況下，也有低價(jià)成交房源被多征稅的情況。如一套35萬(wàn)元總價(jià)的小戶型單位，就曾被核價(jià)36.5萬(wàn)元征稅。“這套房子有特殊因素，買(mǎi)家要繳足社保年限再去過(guò)戶，等了差不多一年時(shí)間，過(guò)戶時(shí)稅務(wù)部門(mén)已更新評(píng)估價(jià)，且這套房源在區(qū)域內(nèi)樓齡較長(zhǎng)。”
操作：對(duì)核價(jià)有異議可請(qǐng)第三方評(píng)估
廣州市地稅部門(mén)透露，廣州市存量房交易計(jì)稅價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)嚴(yán)格按照財(cái)政部和稅務(wù)總局要求的評(píng)估路線和技術(shù)規(guī)范，并委托獨(dú)立第三方采用批量評(píng)估的方式確定存量房計(jì)稅價(jià)格。評(píng)估系統(tǒng)的基準(zhǔn)價(jià)格體系覆蓋全市數(shù)據(jù)庫(kù)容量龐大，加上評(píng)估系統(tǒng)在技術(shù)上無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)案交易中出現(xiàn)的賣(mài)方急于出售，買(mǎi)方承擔(dān)全部稅費(fèi)，改變?cè)慨a(chǎn)證用途（比如將房產(chǎn)證原為商業(yè)的物業(yè)實(shí)際用作公寓等居住用途）等影響交易價(jià)格的個(gè)性化因素予以考慮，因此評(píng)估系統(tǒng)的核定價(jià)格和納稅人的交易申報(bào)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)個(gè)別差異。
另一方面，不同于超市商品交易明碼標(biāo)價(jià)，存量房交易的最終成交價(jià)格受買(mǎi)賣(mài)雙方基于市場(chǎng)預(yù)期、價(jià)值認(rèn)可、付款方式等諸多偶合性因素影響，難以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)值，特別是商鋪等經(jīng)營(yíng)用途的房產(chǎn)的交易價(jià)格在市場(chǎng)上客觀存在較大價(jià)差。同時(shí)，“陰陽(yáng)合同”也致使納稅人的真實(shí)成交價(jià)格和納稅申報(bào)價(jià)格存在價(jià)差。
業(yè)內(nèi)人士就介紹，市民如果實(shí)在對(duì)地稅部門(mén)核價(jià)有異議，可以在收到核價(jià)的通知書(shū)后，向地稅部門(mén)提交調(diào)整減免計(jì)稅單價(jià)的申請(qǐng)，并且按照規(guī)定請(qǐng)第三方評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，以確定應(yīng)稅價(jià)格。 |