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常識3：
各種名目的炒房和投機性購房受到嚴格限制
【案例】黃先生去年購買了一套房屋，并簽訂了預售合同。根據預售合同的約定，該房屋總價款人民幣80萬元，首期付款24萬元，余款黃先生以銀行貸款方式支付。雙方還在預售合同的補充條款中約定：“若因購房人原因（包括銀行貸款政策變化），銀行未全部或部分批準購房人貸款申請的，購房人應補足全部房款。”近來，因黃先生有其他多筆貸款未清償，故銀行未批準黃先生上述貸款。因黃先生未在合同約定的期限內補足全部房款，故地產公司將黃先生訴至法院，要求終止預售合同。
【律師】上述案例中，預售合同中有關購房人無法貸款時應補足房款的補充約定合法有效，黃先生應按照約定補足全部房款；若黃先生未補足房款的，地產公司有權要求解除與黃先生的預售合同，并要求黃先生承擔相應的違約責任。
以上案例只是眾多房屋貸款糾紛中的一件，在實踐中這類糾紛很多。
從去年開始，中央出臺多項政策對房地產市場進行宏觀調控。
2010年4月17日，國務院發(fā)布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，根據《通知》規(guī)定，將實行更為嚴格的差別化住房信貸政策：對購買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于３０％；2011年1月26日，國務院辦公廳再次出臺調控政策，即“國八條”，強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上對已擁有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內向其售房。
為此，如果是購房自住涉及到貸款購房，購房者應關注政策的變化，正確估計自己的負擔能力；如果是炒房或者投機性購房涉及到貸款購房，則正是中央以及各級政府嚴格限制和打擊的范圍。
常識4：
開發(fā)商違反銷售廣告的承諾是否要承擔違約責任？
【案例】某開發(fā)商在售樓廣告中說明，其開發(fā)的小區(qū)旁，政府部門規(guī)劃有公園及超市，購房者購物及休閑極為方便（該說明未寫入商品房購銷合同）。后來政府部門的規(guī)劃發(fā)生了變化，公園及超市變成了體育場。購房者以房屋交付后小區(qū)旁實際不存在公園及超市為由，要求開發(fā)商承擔違約責任。那么，該購房者的要求是否能得到支持？
【律師】根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，開發(fā)商對廣告中的說明和允諾承擔違約責任的情況，僅限于針對商品房開發(fā)規(guī)劃范圍以內的房屋及相關設施所作的說明或允諾。對于商品房開發(fā)規(guī)劃范圍以外的相關設施所作的說明或允諾，即使具體確定，甚至對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的構成有重大影響的，也不能視為合同的內容來要求承擔違約責任。
具體到本案中，開發(fā)商在售樓廣告中對公園、超市所作的說明，不應視為要約，也就不應視為合同內容，自然也就不能要求開發(fā)商對其承擔違約責任。
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