從2010年開始國家頻出新政，對樓市產(chǎn)生了重大影響。在此背景下，商品房買賣當(dāng)中法律問題有何新的變化和新的特點(diǎn)？買賣雙方應(yīng)當(dāng)關(guān)注和重視哪些問題？下決心買房子的消費(fèi)者一定要了解一些基本法律常識，幫您在調(diào)控期內(nèi)規(guī)避買房的風(fēng)險。
常識1：
商品房購銷合同簽訂后樓市下挫時能否退房？
【案例】李女士從２００２年開始炒房。去年，李女士再次出手，與某開發(fā)商簽訂商品房購銷合同，購買其開發(fā)的商鋪一套，在簽訂商品房購銷合同時，開發(fā)商不僅拿出了商品房購銷合同，還在后面補(bǔ)充了眾多的條款，專門做了一份補(bǔ)充協(xié)議。李女士沒有細(xì)看就按照開發(fā)商的要求在商品房購銷合同以及補(bǔ)充協(xié)議上都簽了字。近期樓市發(fā)生變化，李女士反悔要求退房，并自愿承擔(dān)合同約定的相當(dāng)于總房價款１０％的違約金。
【律師】對于炒房者而言，房價上漲炒房掙了錢就偷著樂，房價下挫炒房虧了本就想著如何止損，在市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，對于這種心態(tài)和作法無可厚非。
補(bǔ)充協(xié)議是開發(fā)商與購房人就商品房購銷合同中未盡事宜進(jìn)行補(bǔ)充而制定的條款，通常由開發(fā)商擬定后與購房人簽訂，除非有極特殊的情況，開發(fā)商不可能在其中約定樓市下挫后購房人有權(quán)退房。因此，李女士反悔要求退房不會得到支持。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》要求嚴(yán)格預(yù)售商品住房退房管理?！锻ㄖ芬?guī)定：“商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預(yù)訂行為，對可售房源預(yù)訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購房人預(yù)訂商品住房后，未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，預(yù)訂應(yīng)予以解除，解除的房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應(yīng)遞交申請并說明理由，所退房源應(yīng)當(dāng)公開銷售。”因此，即使開發(fā)商同意退房并收取違約金，在實(shí)際操作中仍然存在難度。
常識2：
什么樣的商品房可以預(yù)售？
【案例】錢先生看中了一套建筑面積為１３０平方米的住宅。售樓小姐告知他這一期住宅正在施工階段，屬于期房。錢先生想了解期房進(jìn)行銷售需要滿足什么條件。
【律師】對期房銷售又稱之為“商品房預(yù)售”。我國對商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證，這是商品房預(yù)售的法定憑證，未取得商品房預(yù)售許可證的不得進(jìn)行任何形式的預(yù)售活動。開發(fā)商在預(yù)售時，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定取得商品房預(yù)售許可證，并在售樓部公示國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證（一般稱其為“五證”）等資料，增強(qiáng)透明度，樹立自己的企業(yè)形象。簡而言之，“五證齊全”的商品房方可預(yù)售。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中規(guī)定：“未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放ＶＩＰ卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在１０日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。”上述規(guī)定需要引起各方關(guān)注和重視。
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