從2010年開始國家頻出新政，對樓市產生了重大影響。在此背景下，商品房買賣當中法律問題有何新的變化和新的特點？買賣雙方應當關注和重視哪些問題？下決心買房子的消費者一定要了解一些基本法律常識，幫您在調控期內規(guī)避買房的風險。
常識1：
商品房購銷合同簽訂后樓市下挫時能否退房？
【案例】李女士從２００２年開始炒房。去年，李女士再次出手，與某開發(fā)商簽訂商品房購銷合同，購買其開發(fā)的商鋪一套，在簽訂商品房購銷合同時，開發(fā)商不僅拿出了商品房購銷合同，還在后面補充了眾多的條款，專門做了一份補充協(xié)議。李女士沒有細看就按照開發(fā)商的要求在商品房購銷合同以及補充協(xié)議上都簽了字。近期樓市發(fā)生變化，李女士反悔要求退房，并自愿承擔合同約定的相當于總房價款１０％的違約金。
【律師】對于炒房者而言，房價上漲炒房掙了錢就偷著樂，房價下挫炒房虧了本就想著如何止損，在市場經濟當中，對于這種心態(tài)和作法無可厚非。
補充協(xié)議是開發(fā)商與購房人就商品房購銷合同中未盡事宜進行補充而制定的條款，通常由開發(fā)商擬定后與購房人簽訂，除非有極特殊的情況，開發(fā)商不可能在其中約定樓市下挫后購房人有權退房。因此，李女士反悔要求退房不會得到支持。
住房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》要求嚴格預售商品住房退房管理。《通知》規(guī)定：“商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預訂行為，對可售房源預訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購房人預訂商品住房后，未在規(guī)定時間內簽訂預售合同的，預訂應予以解除，解除的房源應當公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網上備案、經雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應遞交申請并說明理由，所退房源應當公開銷售。”因此，即使開發(fā)商同意退房并收取違約金，在實際操作中仍然存在難度。
常識2：
什么樣的商品房可以預售？
【案例】錢先生看中了一套建筑面積為１３０平方米的住宅。售樓小姐告知他這一期住宅正在施工階段，屬于期房。錢先生想了解期房進行銷售需要滿足什么條件。
【律師】對期房銷售又稱之為“商品房預售”。我國對商品房預售實行許可證制度。開發(fā)商進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證，這是商品房預售的法定憑證，未取得商品房預售許可證的不得進行任何形式的預售活動。開發(fā)商在預售時，應當按規(guī)定取得商品房預售許可證，并在售樓部公示國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證（一般稱其為“五證”）等資料，增強透明度，樹立自己的企業(yè)形象。簡而言之，“五證齊全”的商品房方可預售。
住房和城鄉(xiāng)建設部《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中規(guī)定：“未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放ＶＩＰ卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)要在１０日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。”上述規(guī)定需要引起各方關注和重視。
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