為規(guī)避二套房政策，一些中介公司和購房者可謂煞費(fèi)苦心，有的中介甚至教唆購房者向銀行虛報(bào)婚史、提交假離婚證復(fù)印件、簽訂陰陽合同等用虛假材料蒙混過關(guān)。但這些規(guī)避辦法真的能奏效嗎？這中間又蘊(yùn)含怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？就此，記者采訪了銀行信貸部門相關(guān)工作人員以及律師。銀行和律師提醒市民：弄虛作假將嚴(yán)重影響個(gè)人信用，假離婚、借他人之名購房更可能使得購房者損失不小。
“怪招” 1 同時(shí)貸款購買多套“首套房”
記者在網(wǎng)上看到，有的網(wǎng)友在網(wǎng)上支招，聲稱在同一時(shí)間，同時(shí)購買多套房產(chǎn)，并分別向多家銀行同時(shí)申請(qǐng)貸款，使多套住房都能獲得首套房的優(yōu)惠政策。
銀行說法：抽查發(fā)現(xiàn)照樣調(diào)整利率
對(duì)此，銀行工作人員表示，目前，銀行已經(jīng)意識(shí)到相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并在積極找尋應(yīng)對(duì)措施。這位工作人員表示，貸款買房信息在銀行放貸兩個(gè)月后就能查到。放款兩個(gè)月后，銀行還會(huì)對(duì)貸款人進(jìn)行抽查，一旦查出貸款人同時(shí)貸款購買多套房，不僅會(huì)調(diào)整其貸款利率，也會(huì)使其個(gè)人信用受損，以后在辦理信用卡、貸款 購車、購房等方面都將受到很大影響。
律師說法：買房人有可能得不償失
廣東啟仁律師事務(wù)所許宜群認(rèn)為，銀行因無法查實(shí)貸款人同時(shí)向多家銀行貸款購買多套住房而執(zhí)行首套房政策，買房人雖然并不違法，但國家很可能于近期出臺(tái)物業(yè)稅等相關(guān)稅收，并由此限制打壓炒房者，為此同一家庭如果購買多套房產(chǎn)，此后也可能得不償失。
“怪招” 2 借用他人之名購房
借名下沒有房產(chǎn)的親戚或朋友之名，享受首套住房貸款購房。如張某假借名下沒有房產(chǎn)的李某名義投資房產(chǎn)，通過中介操作，李某以首套房的貸款條件購房并持有房產(chǎn)，但真正的房主卻是張某，待 房?jī)r(jià)漲到張某的心理預(yù)期，張某再委托中介售出房產(chǎn)，并按照約定的收益分成。
銀行說法：細(xì)查貸款人還款能力
目前，銀行對(duì)于貸款人還款能力的評(píng)估非常仔細(xì)。如果借用他人名義購房，那其月工資必須是月供的兩倍。年薪不到12萬的，要提供繳扣保險(xiǎn)記錄、資金流水和工資單；年薪超過12萬的，則要提供納稅證明。
律師說法：日后糾紛可能層出不窮
對(duì)此，許律師認(rèn)為，此舉需要中介方、名義上的買房人、實(shí)際出資人私下簽署協(xié)議，約定房產(chǎn)的使用、處分、收益權(quán)利。雖然該方式鉆了空子獲利，但風(fēng)險(xiǎn)也不小，盡管該協(xié)議是雙方自愿達(dá)成的，但對(duì)于這種本身就違法的行為，公證部門一般不予公證。當(dāng)前房屋實(shí)際產(chǎn)權(quán)以物權(quán)登記為準(zhǔn)，一旦房?jī)r(jià)上漲，房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)所屬人要出售房屋，并堅(jiān)稱首付款是向?qū)嶋H購房人借的，即使雙方訴諸法院，判定結(jié)果也不太可能如當(dāng)初實(shí)際買房人所愿，說不定還會(huì)“人房?jī)煽?rdquo;。而對(duì)于被借用名義的人士，真正面臨買房時(shí)，有可能自己的首套房產(chǎn)被視為第二套房。
“怪招” 3 簽訂陰陽合同 減少首付
在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，也有的購房者企圖通過簽訂陰陽合同減少首付。也就是說買賣雙方通過協(xié)商，簽訂兩份購房合同。如房產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為150萬元，但簽訂200萬的假購房合同，向銀行申請(qǐng)貸款，以此降低首付金額。
銀行說法：
房產(chǎn)價(jià)值由銀行評(píng)估
房產(chǎn)價(jià)值不是以買賣雙方購房合同為準(zhǔn)的，而是要由銀行專業(yè)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估部門進(jìn)行評(píng)估。如前段時(shí)間部分投資客高價(jià)購買傳言即將動(dòng)遷的舊房子，但在向銀行貸款時(shí)，銀行對(duì)此類房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值可能與實(shí)際成交價(jià)格相距甚遠(yuǎn)，因此獲批的貸款比例也會(huì)比預(yù)期少很多。
律師說法：
買房人要警惕風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)此，許律師認(rèn)為，簽訂不同版本的合同，買賣雙方交易的憑據(jù)也缺乏唯一性，容易產(chǎn)生糾紛。由此在房屋過戶期間，房?jī)r(jià)一旦上漲或者下跌，買賣雙方任何一方拒絕按照原始價(jià)格成交，都可能給對(duì)方帶來不必要的麻煩。
“怪招” 4 隱瞞婚史或提交假“離婚證”
有中介人士向客戶支招：銀行目前并未與民政系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，所以以家庭為單位審核購房人有很大難度。如果夫妻二人戶口本上依然是“未婚”的話，那么這對(duì)夫妻在銀行面前就不算是一個(gè)家庭，可以各自買一套房并享受首套房待遇。
銀行說法：征信系統(tǒng)可查個(gè)人情況
對(duì)此，銀行工作人員表示，銀行確實(shí)未與民政部門聯(lián)網(wǎng)，但銀行能查看全國聯(lián)網(wǎng)的客戶個(gè)人征信系統(tǒng)。如果部分個(gè)人征信系統(tǒng)沒有及時(shí)更新，銀行也可以通過調(diào)查走訪等其他途徑，調(diào)查貸款人的婚況。況且，貸款人即使僥幸獲得了審批貸款，銀行在此后進(jìn)行抽樣調(diào)查時(shí)，也可能會(huì)查出。
律師說法：可能涉嫌欺詐被追究責(zé)任
許律師認(rèn)為，就貸款合同的本身而言，若采用欺詐手段取得優(yōu)惠，銀行可行使法律手段予以撤銷，隨時(shí)將房貸收回去。而如果涉及數(shù)額較大，貸款人無力償還可能涉嫌欺詐，嚴(yán)重的還要追究其法律責(zé)任。同時(shí)，偽造、買賣國家機(jī)關(guān)證件是一種違法犯罪行為，國家有關(guān)部門會(huì)根據(jù)事實(shí)和情節(jié)輕重作出罰款、拘留等處罰，情節(jié)嚴(yán)重觸犯刑法的，還會(huì)被追究刑事責(zé)任。
“怪招” 5 蒙混難過關(guān) 夫妻辦假離婚
蒙混過關(guān)不行，那就真的去辦理離婚手續(xù)，通過辦理“假離婚”規(guī)避二套房識(shí)別。
銀行說法：早有應(yīng)對(duì)措施堵漏
銀行工作人員表示，自2007年國家出臺(tái)調(diào)控政策，提出“二套房”概念后，銀行就注意到，有不少夫妻通過“假離婚”騙取房貸優(yōu)惠。為此，銀行在審批貸款前，會(huì)通過明察暗訪等方式調(diào)查夫妻二人的關(guān)系，同時(shí)還會(huì)在日后追蹤調(diào)查夫妻二人的復(fù)婚情況。
律師說法：小心人財(cái)兩空
“用這招可一定要警惕人財(cái)兩空呀！”采訪中，許律師表示，目前很多有外遇或者企圖擺脫婚姻的人走進(jìn)律師事務(wù)所咨詢，企圖通過此法，順利與另一半離婚。而假離婚一旦弄假成真，被蒙在鼓里的另一半日后要想復(fù)婚或者重新申請(qǐng)索要自己本應(yīng)分得的財(cái)產(chǎn)就很難了。
許律師認(rèn)為，夫妻雙方既然選擇了組建家庭，對(duì)待婚姻就應(yīng)該嚴(yán)肅認(rèn)真，不應(yīng)為了金錢，違背當(dāng)初不離不棄的誓言，切勿為了一時(shí)之利而忘記風(fēng)險(xiǎn)和道德底線。
“怪招” 6 先賣后買 或?qū)⒎课莞?/strong>
也有的購房者想通過賣掉名下房產(chǎn)再重新購房，或者將房屋更名至父母等名下來避免二套房新規(guī)。
部分銀行：只要有記錄就算二套房
對(duì)此，銀行工作人員解釋稱，目前很多銀行認(rèn)定二套房的標(biāo)準(zhǔn)是：只要有貸款記錄就算二套房。因此購房人即使是賣小房換大房，或者將房產(chǎn)更名，但如果此前家庭成員有貸款經(jīng)歷，也可能被認(rèn)定為第二套房。
同時(shí)，目前銀行的征信系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，只要是在銀行貸款買房，各家銀行都可從央行的征信系統(tǒng)上調(diào)閱信貸記錄，連外資行也概莫能外。因此，想在深圳首次購房的市民，如果已在老家貸款購房，那也會(huì)被查出，并被認(rèn)定為二套房。
律師說法：政策不明確應(yīng)多觀望
許律師認(rèn)為，目前對(duì)于先賣后買是否能夠享受第一套房首付、利率優(yōu)惠，還沒有明確的規(guī)定。如果銀行只看貸款記錄，那將會(huì)打擊很多想要改善居住條件的家庭，同時(shí)不同銀行對(duì)此的規(guī)定也不同，購房者不妨再觀望一下。 |