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    地產(chǎn)調(diào)控政策收緊軌跡明顯 房地產(chǎn)調(diào)控再出重拳
    吳江信息港 房產(chǎn)頻道  發(fā)布時(shí)間:2010-01-11  來源:新浪房產(chǎn)

      新浪地產(chǎn)訊 據(jù)新華網(wǎng)北京1月10日電,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,在通知的“合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購房需求”條下,明確規(guī)定,“對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。” 伴隨此條政策的出臺(tái),一度甚囂塵上的二套房首付比例爭論終于塵埃落定。這是2009年年末以來中央政府針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策中出臺(tái)的又一措施。

      中央房地產(chǎn)調(diào)控政策軌跡收緊跡象明顯

      在宏觀經(jīng)濟(jì)普遍不景氣的大環(huán)境下,2009年的房地產(chǎn)業(yè)顯然是一個(gè)異數(shù):房價(jià)飆升、地王頻現(xiàn)、炒房瘋狂……在媒體驚呼全民炒房時(shí)代降臨,在民眾輿情激論“泡沫”中,調(diào)控呼聲群起,收緊信號(hào)顯現(xiàn),政府相繼作出一系列動(dòng)作,給高燒不退的房地產(chǎn)業(yè)打下退燒針。

      2009年11月10日,國土資源部下發(fā)154號(hào)文,對(duì)各類城市商品住宅項(xiàng)目單宗用地規(guī)模提出明確上限,“最大地塊不得超過20萬平方米”。

      解讀:在地王頻現(xiàn)的09年,““限大令”能否真正嚴(yán)格土地供應(yīng),促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)約集約利用,成為地王“緊箍咒”,一度備受業(yè)界關(guān)注。

      2009年12月3日,中國證監(jiān)會(huì)上市部召集“招保萬金”等多家房企融資部門負(fù)責(zé)人,召開了一個(gè)內(nèi)部會(huì)議。知情人士透露,會(huì)議的主題是討論“再融資與高房(地)價(jià)的關(guān)系”。

      解讀:“這一會(huì)議議題令與會(huì)者感到不安。”“在向國土資源部征求意見后,證監(jiān)會(huì)已經(jīng)暫緩房企融資申請(qǐng)的審核工作。”2009年12月10日,證監(jiān)會(huì)內(nèi)部人士透露,“在元旦前甚至春節(jié)前重啟審核的可能性非常小。”

      2009年12月9日,國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施,討論并原則通過《關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見》。會(huì)議指出,“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。”

      解讀:5年內(nèi)二手房交易成本漲4倍,將達(dá)史上最高。這意味著國家今年元月起對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策的終止。這說明政府支持居民自住和改善性購房需求,政策對(duì)自住和改善性需求沒有影響。

      2009年12月7日,在12月7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上,房地產(chǎn)多年來第一次不再被當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)來描述。隨后國家發(fā)改委主任張平明確表態(tài),要抑制投機(jī)性購房,輿論認(rèn)為這是主管部門發(fā)出抑制高房價(jià)的信號(hào)。當(dāng)天晚上,國務(wù)院通知,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,直指投機(jī)炒房。“2005年‘國八條’、2006年‘國六條’時(shí),基調(diào)是‘穩(wěn)定房價(jià)’,而此次用到‘遏制’一詞,分量明顯重于‘抑制’,更狠于‘穩(wěn)定’。”

      2009年12月10日,全國物價(jià)局長會(huì)議在北京召開。會(huì)議就社會(huì)物價(jià)調(diào)控與穩(wěn)定問題,明確提出包括規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格秩序等5項(xiàng)調(diào)控物價(jià)措施。

      2009年12月14日,國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,提出加快保障性住房建設(shè),加強(qiáng)市場監(jiān)管,穩(wěn)定市場預(yù)期,遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。

      2009年12月17日,財(cái)政部、國土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商以后拿地時(shí),“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

      解讀:繼國務(wù)院九日“營業(yè)稅優(yōu)惠政策”調(diào)整、十四日“國四條”出臺(tái)之后,十七日財(cái)政部等五部委再度出手打擊開發(fā)商囤地。有專家指出,中央密集出臺(tái)信貸、稅收、土地等一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,透露出管理層對(duì)當(dāng)前房價(jià)上漲過快的擔(dān)憂,全面加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度,政策收緊傾向明顯。

      2009年12月18日,為期半天的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部年度工作會(huì)議在北京召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,落實(shí)國務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議精神,遏制房價(jià)過快上漲是2010年全國住房建設(shè)工作的第一項(xiàng)任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示,要對(duì)去年以來新出臺(tái)的不符合調(diào)控要求的地方性房地產(chǎn)政策及時(shí)進(jìn)行清理和調(diào)整,采取針對(duì)性措施,遏制房價(jià)過快上漲,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

      2009年12月24日,備受社會(huì)關(guān)注的二手房營業(yè)稅征收比例出臺(tái)。財(cái)政部、國稅總局今天宣布:自2010年1月1日起,個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買超過5年(含5年)普通住房對(duì)外銷售的,免征營業(yè)稅。

      解讀:這已是自2005年開征二手房營業(yè)稅至今五年來第四次調(diào)整。此次政策細(xì)則通過對(duì)不同的房屋類型征收營業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)的不同,區(qū)別對(duì)待不同購房群體,主要打壓的對(duì)象是一線城市中高端二手房交易。

      2009年1月6日,2010年央行工作會(huì)議為2010年的貨幣政策定下基調(diào),央行表示將保持貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策,但嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策。同時(shí)也提出,密切跟蹤監(jiān)測國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和市場流動(dòng)性情況,適時(shí)適度調(diào)節(jié)。

      2010年1月10日電 國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知。

      解讀:此通知,把“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”放在頭條,把“落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任”放在末尾,也許我們可以從這個(gè)角度看出,此次調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該在“平衡供需”和“提高執(zhí)行力”方面作出更深一步的努力。“關(guān)鍵是要增加供給量來平抑高房價(jià),而不是通過壓縮需求來抑制房價(jià)。抑制需求會(huì)導(dǎo)致交易量變小,將對(duì)經(jīng)濟(jì)造成較大的負(fù)面影響。”

      政策組合拳能否“拳拳到肉”?

      新一輪房地產(chǎn)政策一路走來,軌跡益發(fā)明顯,政策組合拳能否“拳拳到肉”,切實(shí)發(fā)揮調(diào)控效力呢?這要看后續(xù)跟進(jìn)的實(shí)操細(xì)則能夠多大程度的落實(shí)到位。

      此前,2009年12月18日召開的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部年度工作會(huì)議明確指出:作為2010年全國住房工作的頭等大事,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的任務(wù)已經(jīng)形成責(zé)任制分解:省級(jí)政府負(fù)總責(zé),地市級(jí)政府抓落實(shí)。同時(shí)這讓200余個(gè)城市的主管副市長蒞會(huì)備受關(guān)注。

      2009年12月27日,人民日?qǐng)?bào)-人民網(wǎng)發(fā)表《人民時(shí)評(píng):遏制高房價(jià) 地方政府別遮遮掩掩》也直指調(diào)控政策執(zhí)行環(huán)節(jié)。

      新浪地產(chǎn)獲悉,為了服務(wù)于2010年更加動(dòng)態(tài)、靈活地調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策,住建部房地產(chǎn)信息采集系統(tǒng)覆蓋城市已經(jīng)由40個(gè)擴(kuò)大到90個(gè)。而高檔房和普通商品房數(shù)據(jù)將分開統(tǒng)計(jì)。

      全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生曾表示:調(diào)控政策屢屢奏效,回顧過去十年,第一次調(diào)控是2003年底、2004年結(jié)構(gòu)性的調(diào)整,第二次是2007-2008年的調(diào)控,第三次是2008年10月份的刺激性政策出臺(tái),使房地產(chǎn)能夠恢復(fù)元?dú)狻?按照這種觀點(diǎn),此次調(diào)控能否成功地成為房地產(chǎn)的特效“退燒藥”呢?讓我們拭目以待。


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