看一個城市房價的高低，除了房價收入比、住房空置率以外，還有一個很重要的指標，那就是租金收益率。在美國，利率為1.5%，正常經(jīng)濟狀態(tài)下CPI為1%，住房的租金率一般為7%，投資回報率一般可以達到4.5%，除掉契稅大約有3%以上的凈收益。也就是說，在正常的經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)下，只有達到7%的租金收益率，這個房價才是比較合理的，否則，就沒有投資的價值，房價就存在泡沫。對中國一線城市來說，100萬的房子，一年的正常租金應該達到7萬。
但是，中國一線城市的住房租金率能夠達到7%的，幾乎沒有。開發(fā)商說的投資型購房完全的是一種欺詐行為，因為沒有誰買房出租是為了虧損。中國的利率是5.7%，假定正常經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)下CPI是2%，也就是說，如果用住房是作為投資，正常的租金收益率應該達到9.7%，否則就是虧損和處在長期貶值狀態(tài)，是毫無價值的。所以，現(xiàn)在的買房投資只是一個幌子，大家都是為了投機，博短期差價。
最近，《福布斯》公布了亞洲最貴房租榜，該榜單是依據(jù)各地生活成本數(shù)據(jù)計算的租用高端兩居室的價格排名，東京以月租3.2萬元位居榜首，香港以2.6萬元位居第二，北京則以平均月租金2.5萬元名列“探花”。福布斯的這種以純粹單月租金作為考量指標是不合適的，這種平均月租金的概念比較模糊，沒有面積的大小，沒有總價的高低，籠統(tǒng)的冠以月租金不太科學，也沒有價值。
住房租金是衡量一個城市經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入狀況的主要指標。2007年，美國金融海嘯爆發(fā)前，上海金茂大廈的寫字樓是98美元每平方米，2008年跌至38美元每平方米，現(xiàn)在略有回升，大約為48美元每平方米。從標志性寫字樓的租金變化可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟的變化情況，是租金比較真實的價值反應。2004年之前，在北京上海深圳廣州四個一線城市，同等地區(qū)同等品質(zhì)寫字樓的售價是住宅的一倍；2006年，一線城市同等地區(qū)同等品質(zhì)的住宅和寫字樓價格相等；2009年，一線城市同等地段同等品質(zhì)住宅和寫字樓的價格已經(jīng)倒掛，住宅的價格變成了寫字樓的一倍。
同時位于陸家嘴的湯臣一品，均價早已高達12萬每平方米，是金茂大廈均價的整整一倍，但是，湯臣一品的租金是多少呢？現(xiàn)在才36美元每平方米，比金茂大廈現(xiàn)在的租金低30%左右。這種現(xiàn)象說穿了，是經(jīng)濟沒有發(fā)展，而住宅價格出現(xiàn)大量泡沫。從本質(zhì)上看，整體住宅價格的非理性上揚，既沒有經(jīng)濟增長作支撐，更沒有居民收入增加來保證，無論是社會財富還是個人收入都沒有增加，那么，房價為什么飆升呢？這就是我們常說的流動性泛濫，貨幣狂賭中國的老百姓是無論如何一定要買房子，價格再高也必須買。
老百姓買不起房子怎么辦呢？空置。北京上海深圳廣州空置率已經(jīng)高達40%，繼續(xù)造房子繼續(xù)有人買繼續(xù)空置。再請看一組北京公寓的實際數(shù)據(jù)：
高檔酒店式公寓
項目 位置 面積 租金（元/月）
國貿(mào)公寓 朝陽區(qū)建國門外大街1號 2室2廳132平米 25000
東方廣場 東長安街1號 2室2廳120平米 25000
嘉里公寓 光華路1號 2室2廳160平米 28000
高檔公寓
項目 位置 面積 租金（元/月）
銀泰中心柏悅居 朝陽區(qū)建外大街2號 2室2廳132平米 18000
金地國際花園 建國路郎家園15號 2室2廳140平米 15000
棕櫚泉花園 朝陽公園南門 2室2廳140平米 13000
CBD公寓
項目 位置 面積 租金（元/月）
建外SOHO 光華路甲8號 2室2廳146平米 10000
財富中心 東三環(huán)中路7號 2室2廳137平米 11000
溫莎大道 光華路西里乙2號 2室2廳120平米 9000
泛CBD公寓
項目 位置 面積 租金（元/月）
觀湖國際 朝陽公園橋東北角 2室2廳118平米 7000
遠洋天地 慈云寺橋東南角 2室2廳120平米 5000
蘋果社區(qū) 百子灣南2路 2室2廳110平米 5500
舉一個例子，銀泰中心現(xiàn)在售價10萬一平方米，132平米是1320萬元，年租金合理狀況應該為90萬，平均每月不低于7.5萬，但實際的租金僅為1.8萬。換一個角度來說，如果以租金為正常估值標準，銀泰中心的房價只能賣260萬，也就是說，房價泡沫如果破滅，銀泰中心的房價要跌去80%。其他一線城市住宅價格基本類似，只要房價回歸理性，都要跌去80%。這一天會很快到來。 |