財(cái)政部和國(guó)稅總局昨天公布了營(yíng)業(yè)稅細(xì)則，從明年起，不足5年的普通二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)仍按差額方式征收營(yíng)業(yè)稅，也就是說，除了2年改為5年之外，今年?duì)I業(yè)稅的征收方式被全部保留。不少市民紛紛表示，新政出臺(tái)令人“如釋重負(fù)”，畢竟買賣差額的5.55%與房?jī)r(jià)上漲的幅度相比可以說是微乎其微，顯示出此番調(diào)控的“溫度”仍很溫和。
明確
今年征收方式全部保留
財(cái)政部和國(guó)稅總局在通知中稱：“自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。”
南京市房管部門表示，根據(jù)南京現(xiàn)行的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”，建筑容積率在1.0(含)以上、建筑面積在144(含)平方米以下的，即被視作普通住宅。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上容積率在1.0以上樓盤占絕大多數(shù)，因此在實(shí)際操作中，容積率標(biāo)準(zhǔn)往往忽略不計(jì)，不足144平方米的即普通住宅；超過144平方米的即非普通住宅。
房管局一位專家舉例解釋明年二手房營(yíng)業(yè)稅政策：你賣掉一套小于144平方米的房子，超過5年的免征，不足5年的按差額的5.55%征收；你賣一套144平方米以上的房子，超過5年的按差額的5.55%征收，不足5年的按售出房?jī)r(jià)全額的5.55%征收。“其實(shí)，與今年執(zhí)行的營(yíng)業(yè)稅政策相比，只是將2年改成了5年，其他征收方式全部保留了”，這位專家指出，此舉顯示出國(guó)家這一輪調(diào)控還是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，無意對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成太大動(dòng)蕩。
放心
手中有房明年再賣也不遲
聽說不足5年的普通住宅仍按差額征收營(yíng)業(yè)稅的消息后，市民黃先生終于松了口氣。他說，自己今年買了兩套小 戶型用于投資，原本一直擔(dān)心明年國(guó)家會(huì)對(duì)不足5年的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收全額營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)在心中的石頭“落地”了。“除了高檔住房市場(chǎng)外，今年的小戶型房源極具投資價(jià)值，房?jī)r(jià)的漲幅也有目共睹”，黃先生說，他今年在主城區(qū)和江寧各買了一套小戶型，算上首付款、契稅等投入，總共花了20多萬元，而目前這兩套房子的市價(jià)已經(jīng)增值了30萬。“如果明年按全額征收營(yíng)業(yè)稅的話，我算了一下，大概要7萬塊錢，而按照差額征收，也就是增值部分的5.55%，我只要繳納不到2萬塊，所以啊，這房子還是繼續(xù)捂著等它升值吧！”
2006年買房的徐小姐也告訴記者，“本打算今年換房，找來找去沒合適的，又擔(dān)心明年多繳稅，這幾天一直很矛盾”，徐小姐說，現(xiàn)在得知普通住房不滿5年的仍按差額繳營(yíng)業(yè)稅，她就不急著年底前賣房了，因?yàn)椴铑~征收5.55%的額度與房?jī)r(jià)上漲幅度相比可以說微乎其微，明年再賣房也不遲。
平穩(wěn)
專家稱此番調(diào)控很“溫柔”
對(duì)于此次營(yíng)業(yè)稅征收方式的出臺(tái)，多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)均表示，對(duì)市場(chǎng)不會(huì)造成太大沖擊。365地產(chǎn)家居網(wǎng)置業(yè)頻道總監(jiān)單偉認(rèn)為，由于二手房市場(chǎng)以普通住宅居多，不滿5年差額征收營(yíng)業(yè)稅對(duì)這一部分房產(chǎn)而言幾乎沒有影響，因?yàn)槠湓诜慨a(chǎn)總價(jià)中的比例相對(duì)更低，對(duì)于買賣雙方而言都是可以承受的。
安居客地產(chǎn)機(jī)構(gòu)相關(guān)人士表示，此次營(yíng)業(yè)稅細(xì)則的出臺(tái)對(duì)于投資性購(gòu)房需求依舊存在一定的抑制，由于今年房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到一定高位，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中炒房，營(yíng)業(yè)稅的征收必定壓縮其利潤(rùn)空間，不過對(duì)于普通購(gòu)房者來說影響很小。與此同時(shí)，南京滿堂紅置業(yè)副總經(jīng)理袁小玲認(rèn)為營(yíng)業(yè)稅細(xì)則對(duì)高檔住房轉(zhuǎn)讓將產(chǎn)生較大影響，預(yù)計(jì)明年的高檔房轉(zhuǎn)讓將有所減少，整體房?jī)r(jià)的上漲空間也會(huì)比今年大幅縮小。
懸念
其他稅收政策還在等說法
營(yíng)業(yè)稅的懸念揭開之后，南京今年樓市的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策仍有三大懸念待解：契稅補(bǔ)貼、個(gè)稅、印花稅及土地增值稅。南京市房管部門表示，年底前一定會(huì)有說法。
懸念之一：契稅補(bǔ)貼
南京市今年規(guī)定，購(gòu)買90平方米及以下普通住宅的，契稅繳納1%，政府補(bǔ)貼1%，相當(dāng)于零契稅；購(gòu)買90平方米到144平方米的繳納1%，政府補(bǔ)貼0.5%；購(gòu)買144平方米以上的，繳納3%，政府補(bǔ)貼1%。依據(jù)國(guó)務(wù)院文件的精神，這一政策優(yōu)惠有可能還將延續(xù)，給買房人以最大的實(shí)惠。
懸念之二：個(gè)人所得稅
南京市今年的政策是按總房款的1%繳納，如果房齡超過2年，繳納人還可以獲得由政府補(bǔ)貼的40%；如果房齡超過5年且又是家庭唯一住房的，則可以免征個(gè)人所得稅；若一年內(nèi)又購(gòu)房的，還可以獲得相應(yīng)比例的減免。參照國(guó)務(wù)院文件，這一塊有可能繼續(xù)沿用。
懸念之三：印花稅及土地增值稅
南京今年均暫免征收，明年有望繼續(xù)免除。
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南京明天拍賣
今年最后兩塊地
明天下午，南京市國(guó)土局將拍出今年土地市場(chǎng)的最后兩幅地塊，其中位于城北新堯新城的一處5萬平方米的住宅用地最受關(guān)注。
記者從國(guó)土部門了解到，該地塊位于棲霞區(qū)仙新路以西，十月廣場(chǎng)的西南側(cè)。出讓面積為47457平方米，用地性質(zhì)為純居住用地，容積率為2.2，拍賣底價(jià)2.6億，樓板價(jià)每平方米2495元。大約可提供超過1000套房源。目前新堯新城一帶已有不少樓盤，當(dāng)前均價(jià)在每平方米6000元到7000元左右，隨著新城建設(shè)的推進(jìn)，許多工廠將會(huì)陸續(xù)搬遷。
明天拍賣的另一幅地塊位于六合橫梁鎮(zhèn)，面積只有4300多平方米，為商住兩用地塊。
南京出臺(tái)規(guī)劃新規(guī)
打壓開發(fā)商“挑高偷面積”
住宅層高大于3米，面積按乘1.5計(jì)算
不少開發(fā)商將住宅高度提高到3米甚至3米以上，通過挑高住宅層高來“偷”面積，并作為抬高房?jī)r(jià)一個(gè)賣點(diǎn)對(duì)外兜售；還有將酒店式公寓當(dāng)做住宅來賣的，而這一點(diǎn)也正是規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目審批過程中一個(gè)弱點(diǎn)，讓開發(fā)商鉆了審批過程中的空子。不過這一小聰明到明年1月1日起就不靈了。昨天記者從南京市規(guī)劃局獲悉，南京將執(zhí)行新的建設(shè)項(xiàng)目容積率標(biāo)準(zhǔn)。
住宅層高大于3米，面積要乘1.5
目前南京市住宅市場(chǎng)上對(duì)層高沒有明確規(guī)定，有的層高超過合理范疇，有的商業(yè)辦公層高一做就做十幾米非常不合理。南京市規(guī)劃局技術(shù)法規(guī)處劉園介紹說，即將執(zhí)行的建設(shè)項(xiàng)目容積率管理?xiàng)l例規(guī)定，除獨(dú)立式住宅建筑(別墅)和需要大空間的商業(yè)建筑以外，住宅建筑層高大于3米、公寓(包括酒店式公寓)和辦公建筑層高大于4.8米、商業(yè)建筑層高大于6米的，計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí)，該層建筑面積均按該層實(shí)際建筑面積的1.5倍計(jì)算；只有住宅、公寓建筑的起居廳，辦公、商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳、大型會(huì)議室等公共部分仍按其實(shí)際建筑面積計(jì)算容積率。
酒店式公寓面積不得大于100平方米
酒店式公寓越來越多，但是卻始終沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義，有的開發(fā)商明明是在建酒店公寓，可是將酒店式公寓當(dāng)成住宅來賣，愚弄老百姓，同時(shí)在產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放上不便于管理。規(guī)劃局有關(guān)人士告訴記者，南京此次首次在《南京市酒店式公寓規(guī)劃審批管理規(guī)定》中，給酒店式公寓下了個(gè)定義，就是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式，從外立面上來看，沒有陽(yáng)臺(tái)。
記者了解到，在商業(yè)辦公用地上建設(shè)的酒店式公寓，原則上是江南八區(qū)內(nèi)酒店式公寓建設(shè)量不能超過居住量的20%，在新區(qū)不得超過35%。酒店式公寓層高一般不得超過4.8米。單套建筑面積不得大于100平米，陽(yáng)臺(tái)不得外挑，必須采用封閉式等。新規(guī)還特別提出，酒店式公寓建筑單體不得按照“獨(dú)門獨(dú)戶”的單元式住宅套型設(shè)計(jì)，一般應(yīng)采用通廊式布局。
坡地樓盤計(jì)算面積有了明確說法
目前，不少樓盤都是在坡地上建設(shè)的，而且越來越多，那么對(duì)于坡地建設(shè)的地下、地上面積將如何計(jì)算？規(guī)劃局法規(guī)處人士解釋說，新建建筑被地形部分掩埋的，當(dāng)掩埋長(zhǎng)度不足本層建筑外墻周長(zhǎng)三分之一時(shí)，該層建筑面積全部計(jì)入容積率；掩埋長(zhǎng)度超過本層建筑外墻周長(zhǎng)三分之一、不足三分之二時(shí)，該層建筑面積的二分之一計(jì)入容積率；掩埋長(zhǎng)度超過本層建筑外墻周長(zhǎng)三分之二時(shí)，該層建筑面積不計(jì)入容積率。其中，住宅建筑頂板標(biāo)高超出室外地坪標(biāo)高1.2米以內(nèi)的建筑部分、其它建筑頂板標(biāo)高超出室外地坪標(biāo)高1.5米以內(nèi)的建筑部分，視為被掩埋。 |