????? 1.房?jī)r(jià)在漲勢(shì)大幅放緩后總體可望呈現(xiàn)小幅、穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)，但短期內(nèi)普跌的可能性較大
?
????? 2007年11月至今，房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)緩慢回落。2007年9月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），極大地遏制了住房投資和投機(jī)需求的過(guò)快上漲，2007年以來(lái)房?jī)r(jià)飆升的勢(shì)頭開(kāi)始得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩的同時(shí)，市場(chǎng)成交量也出現(xiàn)明顯下滑，市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃厚。
?
????? 我們判斷，2008至2009年上半年房?jī)r(jià)總體下跌的可能性正在加大：
?
????? 第一，從房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面看，首先，當(dāng)前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均出現(xiàn)自有資金量下降的情況，開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中，自有資金占比已從35％左右普遍降至30％以下，而境內(nèi)外資本市場(chǎng)普遍不景氣致使2008年新增的自有資金量相當(dāng)有限；其次，在從緊的貨幣政策背景下，尤其是《通知》頒布并嚴(yán)格落實(shí)后，銀行從房地產(chǎn)企業(yè)貸款和住房按揭貸款兩方面都普遍收緊了信貸，開(kāi)發(fā)商資金回籠壓力增大，資金狀況日益吃緊，加之股市急度下挫和房市漲勢(shì)明顯趨緩，購(gòu)房者的觀(guān)望情緒強(qiáng)化，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的壓力日益加大；再次，自上世紀(jì)90年代末起，加速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資已持續(xù)近十年，投資慣性的驅(qū)動(dòng)可能帶動(dòng)房地產(chǎn)投資繼續(xù)擴(kuò)大，融資需求相應(yīng)增加，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈更加緊張。
?
????? 第二，從市場(chǎng)供給面看，首先，前期政府投入建造的大批經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房即將投入市場(chǎng)，同時(shí)，為進(jìn)一步緩解居民買(mǎi)房壓力，預(yù)計(jì)近幾年政府將進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房的供給力度。增加保障性住房供給一方面通過(guò)直接增加市場(chǎng)供給量尤其增加中、低檔商品房的供給量，建立新的供需均衡點(diǎn)來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，另一方面還能通過(guò)提高保障性住房在市場(chǎng)住房體系的占比來(lái)削弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)權(quán)，從而有效遏制房?jī)r(jià)上漲；其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)“觀(guān)望”氛圍的加重將導(dǎo)致市場(chǎng)中新房和二手房供應(yīng)量相應(yīng)增加，進(jìn)一步增加市場(chǎng)供給，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上階段性的供大于求。
?
????? 第三，境外資金階段性的撤出套現(xiàn)也會(huì)加大房?jī)r(jià)回調(diào)壓力。綜上分析，我們認(rèn)為，當(dāng)前房?jī)r(jià)總體性下跌的可能性加大，典型的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”現(xiàn)象。應(yīng)當(dāng)指出的是，這種可能的房?jī)r(jià)普跌是對(duì)前幾年尤其是2006年以來(lái)房?jī)r(jià)透支性過(guò)快增長(zhǎng)的一種回調(diào)。
?
????? 同時(shí)，我們也不排除另外一種可能，即，經(jīng)過(guò)前期長(zhǎng)時(shí)間的觀(guān)望，尤其是考慮到近期一些中心城市已經(jīng)出現(xiàn)境外資金加大樓市投資力度的現(xiàn)象，市場(chǎng)交易量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲而重新帶動(dòng)房?jī)r(jià)攀升的可能。我們判斷，確定房?jī)r(jià)是否普跌的一個(gè)關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)可能在2008年的9、10月份。但總體而言，我們傾向于支持第一種可能。
?
????? 從中長(zhǎng)期來(lái)看，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)可望從2010年前后進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)、小幅的上漲通道，主要依據(jù)：一是隨著人口的持續(xù)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，中國(guó)的“人口紅利”期還將延續(xù)，這將進(jìn)一步提高居民購(gòu)房能力，增加市場(chǎng)需求；二是隨著2010年以后國(guó)內(nèi)物價(jià)水平趨于回落，從緊的宏觀(guān)調(diào)控力度可能有所放松，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度有望加快；三是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有望拓寬，同時(shí)資本市場(chǎng)逐步向好亦降低其融資難度；四是為了滿(mǎn)足大量保障性住房用地，2007和2008年國(guó)內(nèi)土地放量較大，未來(lái)幾年后的土地供給趨少；五是境外資金在經(jīng)過(guò)觀(guān)望后將重新進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資市場(chǎng)。但與此同時(shí)，我們認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)的“暴利”時(shí)代可能已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)幾年房?jī)r(jià)暴漲的可能性不大。
?
????? 2.2009年股市仍將面臨較大的不確定性，震蕩有可能加劇，2010和2011年則可望維持較小震蕩中逐步上漲的勢(shì)頭
?
????? 中國(guó)股市在2001年6月達(dá)到2242點(diǎn)歷史高點(diǎn)之后便步入長(zhǎng)達(dá)4年的漫漫“熊市”，上證指數(shù)跌至2005年末的1000點(diǎn)附近。2006年初，隨著股權(quán)分置改革的順利推進(jìn)，股市開(kāi)始回暖，上證指數(shù)快速上行，且單邊上揚(yáng)的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。2007年末，股價(jià)在經(jīng)歷了瘋狂飆升之后隨即進(jìn)入快速下行通道。
?
????? 我們判斷，2008年和2009年股市仍將面臨較大的不確定性，震蕩有可能加劇，主要原因：一是次貸風(fēng)波走勢(shì)和全球經(jīng)濟(jì)面臨較大不確定性，階段性的利空將加劇股市震蕩；二是高通脹背景下，股市難現(xiàn)實(shí)質(zhì)性向好走勢(shì)；三是上市公司盈利增速將明顯放緩；四是境外資金流向具有不確定性；五是有望于2008下半年推出的創(chuàng)業(yè)板客觀(guān)上會(huì)分流現(xiàn)有主板與中小板市場(chǎng)上的部分資金。
?
????? 但我們同時(shí)認(rèn)為，股市的走勢(shì)歸根到底受制于經(jīng)濟(jì)基本面的走勢(shì)，加之國(guó)內(nèi)監(jiān)管層監(jiān)控水平的不斷提升，2010和2011年中國(guó)股市有望維持在較小震蕩中逐步上漲的勢(shì)頭。
?
|