????? 近來，銀行與開發(fā)商之間的博弈已經(jīng)白熱化。“要死也是銀行先死”的言論深深刺激了銀行，對此銀行加強了對開發(fā)商銷售情況的監(jiān)控，甚至不排除促使其降價銷售以加快資金回流。
????? 然而，因開發(fā)商降價銷售未能引起成交量上漲，目前處于有價無量的狀態(tài)。有關(guān)專家表示，今年房價應表現(xiàn)為窄幅震蕩，局部區(qū)域和個別樓盤的小幅上漲和下跌都在合理范圍之內(nèi)。預計在價格的震蕩中房地產(chǎn)將回歸理性，成交量的復蘇則要等到房價回歸理性后，那將是一個漫長的過程。
樓市艱難日子來臨
????? 為加強銀行體系流動性管理，近日央行上調(diào)存款準備金率1個百分點。在銀根緊縮的情況下，銀行與地產(chǎn)商以房貸為紐帶的利益共同體，可能分崩離析。其導火索是近期商品房成交量降至低點、土地流拍增多及土地成交價格急速下降，由此點燃銀行房貸風險尤其是開發(fā)貸款風險。
????? 根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，2008年北京前4個月期房住宅成交量總計18663套，相比去年同期的33281套的成交量，少了14618套，同比跌幅超過45%，成交量降至近年來的低點。同時，高高在上的房價也終于破冰，打折的項目越來越多。對銀行而言，不怕房價跌，就怕賣不掉。房子一天賣不出去，就多一天的風險。
????? 另一個信號使得銀行無比緊張。不久前，深圳公開掛牌出讓的5幅地塊流拍了4塊，僅成交的一塊地價回落到了同區(qū)位2006年的水平。之后，深圳再次掛出的3幅地塊中，又流拍兩塊，成交地塊的樓面價僅為1149元/平方米，相當于同區(qū)位2005年的地價水平。
????? 隨后，上海8宗土地掛牌出讓中，成交了6宗，流拍2宗，拍賣現(xiàn)場氣氛冷清；廈門將不久前集體流拍的9幅地塊第二次拍賣，結(jié)果仍有4幅流拍，成交地價則出現(xiàn)大幅下滑20%-30%。
????? 土地流拍及地價大幅下滑，這會使銀行的開發(fā)貸款風險完全暴露出來，整體房貸風險也被放大。此前，開發(fā)貸款多為抵押貸款，大部分抵押物即為土地，而土地的價格在前幾年一直比較堅挺，即使是在2006年國家宏觀調(diào)控后。
????? 2007年下半年，土地拍賣價格達到近年來的峰值。此后，在宏觀調(diào)控趨緊的背景下，銀行仍發(fā)放了大量的開發(fā)貸款。尤其是在去年年底，由于預期貨幣政策在2008年會進一步緊縮，銀行主動向一些優(yōu)質(zhì)開發(fā)商發(fā)放了數(shù)量不小的開發(fā)貸款，甚至包括非抵押貸款。
????? 而去年新增的開發(fā)貸款中有相當一部分是在地價到達高位時抵押的，土地交易價格的快速下滑將首先使這部分貸款的風險暴露無遺。
????? 據(jù)稱，在所有開發(fā)貸款中，還有一部分為非抵押貸款。而這往往出現(xiàn)在多家銀行競爭一個房地產(chǎn)項目，而且開發(fā)商又是優(yōu)質(zhì)客戶的情況下，就會向其發(fā)放非抵押貸款。這對于銀行的風險是不言而喻的，尤其是在地價下行的時候，銀行以土地抵押構(gòu)成的風險防線很可能被沖破。
|