撲朔迷離的樓市今年更顯詭異。幾乎所有樓市專家都沒有預(yù)料到，短短半年時間，蘇州樓市經(jīng)歷了“冰火兩重天”的巨大轉(zhuǎn)變。為什么成交量回升得如此之快？ 2009年已然過半，讓我們梳理這上半年以來的樓市歷程。
出人意料的小陽春
市民顧先生可能比蘇州多數(shù)購房者都了解樓市的情況。已經(jīng)有了一套舊房的他，從今年年初開始四處看房，為了買到一套心儀的住房，他幾乎跑遍了蘇州東南西北的各個樓盤。“五一”前夕，顧先生最終在園區(qū)一家樓盤交了定金。“價格折算下來才6000元/平方米不到，我覺得挺合適就出手了。”很多購房者也像顧先生一樣，覺得價格合適就開始出手。這導(dǎo)致了春節(jié)后樓市暖春一直在持續(xù)，與2008年市場相比出現(xiàn)了明顯的反彈，業(yè)內(nèi)人士稱之為“反季節(jié)回暖”。
有數(shù)據(jù)為證。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2009年1-6月份(6月份的成交數(shù)據(jù)僅核計至6月25日，下同)共成交普通住宅32062套，較之2007年上半年26901套上升5161套，漲幅為19.2%，較之2008年上半年17779套上升14283套，漲幅為80.3%；2009年上半年普通住宅成交總面積為3902313.9平方米，同比2007年上半年上漲18.7%，同比2008年上半年漲幅高達 98.6%；2009年上半年普通住宅成交均價為6439元/平方米，同比2007年上半年上漲16.6%，同比2008年上半年下跌6.9%。
從一季度開始的這次樓市反彈，超出了很多人的預(yù)料，包括以預(yù)測樓市見長的行業(yè)人士。“起初我認(rèn)為今年上半年成交量能平穩(wěn)回升就算不錯了，但當(dāng)下的樓市的確有些反常，成交量不但回暖，而且迅速回升，實在是意外。 ”園區(qū)一房地產(chǎn)公司營銷負(fù)責(zé)人表示。
政策是最大推動力
幾乎沒有人反對，此次樓市回暖是由自上而下的政策帶動的。從去年11月份開始，國家出臺了應(yīng)對金融危機的經(jīng)濟刺激計劃，與之相配套的是銀行信貸的大量投放，其勢頭之猛是不多見的。去年，房地產(chǎn)開發(fā)商還在計算現(xiàn)金流能支持多長時間，而今年市場的回暖令他們覺得“幸福來得太突然”。
蘇州不少業(yè)界人士在回憶樓市春節(jié)后那一撥“暖春”時，都會提到由蘇州市政府主導(dǎo)推出的新春購房節(jié)。在市政府組織的首次新春購房節(jié)上，政府不但出臺了購買住宅契稅全免的優(yōu)惠政策，開發(fā)商也紛紛推出了自己的優(yōu)惠措施，契稅全免再加上開發(fā)商的優(yōu)惠促銷，剛性需求的“井噴”釋放，成就了蘇城新春高額成交量。而隨后數(shù)次房交會和購房節(jié)的舉行，免契稅加上開發(fā)商的打折讓利，使得今年上半年的成交有了一個大幅增長，也正是有了打折優(yōu)惠，今年上半年的成交均價較之去年上半年有了一定幅度的下降，對于今年上半年的樓市成交情況來說，房交會和購房節(jié)“功不可沒”！
正是在政府免契稅的優(yōu)惠政策下，加之新春購房節(jié)、市區(qū)房交會、新區(qū)購房節(jié)、吳中區(qū)房交會、園區(qū)住博會等展會上開發(fā)商優(yōu)惠打折促銷的拉動，市民購房的剛性需求得到了充分釋放，使得今年上半年的成交量有了大幅攀升，同時成交量的攀升也促使了蘇州樓市快速回暖。
高成交量能否持續(xù)
從5月、 6月的成交情況來看，蘇州樓市的回暖仍然得到了延續(xù)，并沒有因為優(yōu)惠活動的結(jié)束而受到影響，但是從6月以來開發(fā)商提價的行為中不難發(fā)現(xiàn)，熱銷樓盤大部分已經(jīng)回到了年前的價格水平，市場買漲不買跌的情緒依然很濃重，這可能導(dǎo)致后期 房價的再次上漲。
顯然，長時間的觀望導(dǎo)致消費需求積壓，而政府出臺的多項刺激樓市回暖的政策，激發(fā)了買家，特別是剛性需求者的購房欲望。“自二月開始的樓市反彈，主要是在政策利好與開發(fā)商的適度降價刺激下，引導(dǎo)積壓了大半年的剛性需求者積極入市。在剛性需求的帶動下，房地產(chǎn)市場的行情往上走，直接導(dǎo)致了4月到6月的黃金時期。”有關(guān)業(yè)內(nèi)人士介紹道。一些房產(chǎn)公司的市場監(jiān)測顯示，年初“小陽春”時，剛性需求是拉動成交量大幅提升的主要力量；而幾個月后，購房主力構(gòu)成已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，除了改善型需求外，投資性需求的比例大幅提高，尤其是為規(guī)避預(yù)期通脹風(fēng)險而選擇投資樓市的行為，更是成為當(dāng)前樓市一個獨特的現(xiàn)象。
樓市風(fēng)險不可忽視
今年上半年，蘇州不少開發(fā)商也經(jīng)歷了起死回生的過程，并開始期待將手中日漸充裕的現(xiàn)金投入到土地市場，布局下一步的發(fā)展。土地市場明顯回暖是上半年蘇州樓市一大特點。雖然今年上半年蘇州并未大規(guī)模供應(yīng)土地，但由市政府主辦的一場土地推介會吸引了眾多地產(chǎn)商的關(guān)注，其中一些優(yōu)質(zhì)地塊讓不少地產(chǎn)商心動不已。與此同時，上半年推入市場的部分地塊也取得了近兩年來難得一見的翻倍行情。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，表面上最近成交數(shù)據(jù)非常好，未來幾個月內(nèi)也可能是向好的方向發(fā)展，但這些數(shù)據(jù)實際上告訴我們一個現(xiàn)實：大家把資金投向樓市和土地市場，并非沒有風(fēng)險。
一名分析人士向記者表示，目前房地產(chǎn)市場的回暖缺少經(jīng)濟基礎(chǔ)的支撐，整個經(jīng)濟目前還沒有實質(zhì)的好轉(zhuǎn)，而在這個基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)市場的一枝獨秀很難長久。目前有的房地產(chǎn)企業(yè)已開始轉(zhuǎn)型，如萬科提出向質(zhì)量效益型企業(yè)轉(zhuǎn)變，并不盲目追求規(guī)模；保利地產(chǎn)提出以銷定產(chǎn)。在經(jīng)濟形勢復(fù)雜多變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也不得不更謹(jǐn)慎。從這一層面來說，對于蘇州房價走勢的預(yù)判也不得不謹(jǐn)慎一些。 |