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????? 落井下石的理由
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????? 從2008年下半年開始，這個(gè)高價(jià)樓盤的開發(fā)商已經(jīng)很久沒有一套成交記錄了，此時(shí)，項(xiàng)目接近封頂，工程款的80%需要支付，此外，外立面施工、內(nèi)裝、精裝修樣樣用錢，正是這樣的資金虧空讓這家曾經(jīng)下決心死扛的開發(fā)商最終接受了注資——托管——?dú)r(jià)的局面，而這開發(fā)商的如此困境，正是抄底者的機(jī)會(huì)所在。
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????? “撐到封頂就可以放按揭了，那樣情況會(huì)好些?！痹擁?xiàng)目的開發(fā)商說，然而，土地、在建物業(yè)都抵押換了貸款，從銀行獲得信貸已經(jīng)不可能，因此，只能接受“托管”，他表示，雖然托管方的殺價(jià)并不是他愿意看到的，但做下去可以分到七成的利潤，“要不哪天能拿到利潤，還不知道?！彼f。
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????? 這樣的情況在當(dāng)下的中國樓市并不少見。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，北京4月份的房價(jià)比3月份環(huán)比降低了0.8%，上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38%。上海、深圳等地的房價(jià)也出現(xiàn)了松動(dòng)，深圳今年前5個(gè)月，住宅均價(jià)由15080.25元/平方米下跌到11014.14元/平方米，降幅近30%，主要中心城市的房地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)了自1998年以來就沒有出現(xiàn)過的銷售面積與銷售額同時(shí)下降的情況。
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????? 越是如此，就越是抄底資金殺價(jià)托管的機(jī)會(huì)，記者了解到，前述操盤人士正在接觸的樓盤項(xiàng)目在5~6個(gè)，基本情況都很類似，接近封頂，資金缺口1億~2億元，“不過我們還要好好挑一挑，要確保殺價(jià)就能賣掉，要是殺了價(jià)都賣不掉，風(fēng)險(xiǎn)就是自己承擔(dān)，因?yàn)槲覀兺泄艿臅r(shí)候要和開發(fā)商簽協(xié)議，約定我每個(gè)月可以賣多少錢，如果賣不到，我就要自掏腰包?！?
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????? 熟知此情況的上海中凱集團(tuán)副總經(jīng)理告訴記者，在北京上海從事此類業(yè)務(wù)的資金，大都是在不停地看項(xiàng)目，因?yàn)槿卞X的中小開發(fā)商不在少數(shù)，但最終能夠列入談判日程的，只有少數(shù)地段不錯(cuò)，殺價(jià)就能快速套現(xiàn)的樓盤，托管生意如此“興隆”，中小開發(fā)商的財(cái)務(wù)緊張程度由此可見一斑。
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????? 抄底資金漸增
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????? “我在北京的同行有6~7個(gè)吧，”作為托管資金的操盤者，前述人士告訴記者，他所知道的在北京從事如此業(yè)務(wù)的資金規(guī)模，大致在60億~80億元之間，他掌管的資金不算多，2008年有6億~8億元的現(xiàn)金可以動(dòng)用，而他的同行的資金規(guī)模都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自己。
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?????? 記者了解到，此類資金基本上采用類似私募基金的方式募集，基本上是國內(nèi)的資金，主要來自江浙、山西、上海一帶，此外也有一部分企業(yè)的剩余資金，他們對(duì)于投資回報(bào)的要求根據(jù)項(xiàng)目不盡相同，最低在20%左右，最高在40%~50%，平均在30%左右。
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????? “我們的資金使用周期很短，一般3~5個(gè)月，因此有30%左右的回報(bào)，股東就已經(jīng)很滿意了，一年周轉(zhuǎn)三五次，回報(bào)率加在一起，就很可觀了。”前述操盤人士告訴記者。
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????? 而這也正是托管者敢于殺價(jià)的原因所在，由于周轉(zhuǎn)時(shí)間短因此資金使用成本較低，相反，開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間較長，成本較高，兩相對(duì)比，這恰恰是開發(fā)商寧愿死扛、而托管者樂于殺價(jià)套現(xiàn)的不同原由所在。
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????? 中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，開發(fā)商的定價(jià)往往不甚冷靜，很多時(shí)候是成本定價(jià)、利潤預(yù)期定價(jià)或者是競爭對(duì)手定價(jià)，而不太考慮市場承受力的因素確定價(jià)格，“主要是他整合了過多環(huán)節(jié)的職能，有時(shí)也礙于行業(yè)形象而不愿降價(jià)，這類托管者就沒有類似的制約和顧慮，殺價(jià)之狠已經(jīng)成為一種共性?！彼f。
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????? 身為中小開發(fā)商的遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理姜煒告訴記者，2008年的下半年是樓市最為微妙的時(shí)刻，如果市場銷售情況繼續(xù)“觀望”，而信貸政策又持續(xù)收緊，那么類似當(dāng)下“接近封頂，卻又缺錢”的情況，會(huì)不斷地增多。顯然，此時(shí)，托管者的機(jī)會(huì)也就越來越多。
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????? “我了解的情況，已經(jīng)有更多的人打算募集資金做這項(xiàng)業(yè)務(wù)了，因?yàn)樾枨笤谠黾?，我身邊就有兩個(gè)朋友開始新近做這件事情了，他們也都要學(xué)殺價(jià)這一招。”前述操盤人士告訴記者。
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????? 在開發(fā)商樂于共謀死扛房價(jià)拒絕調(diào)整的時(shí)代，托管者殺價(jià)倘若成連綿烽火之勢，由此掀開房價(jià)調(diào)整的序幕，或許并不出人意料。
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