| ??? 2917.25億元和1016.79億元。當(dāng)這兩個(gè)數(shù)字同時(shí)出現(xiàn)在北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站上時(shí)，似乎難以用簡(jiǎn)單邏輯去判斷開(kāi)發(fā)商正如何備糧過(guò)冬。
????2917.25億元是北京市今年上半年面積3100.27公頃土地的抵押價(jià)款，而1016.79億元?jiǎng)t是貸款金額。記者了解到的情況是，開(kāi)發(fā)商貶值套現(xiàn)的案例仍在逐漸增多。
????“這并不單純表示開(kāi)發(fā)商已經(jīng)到了典當(dāng)為生的地步，他們是看空樓市，而貸到款去投資的領(lǐng)域未必是地產(chǎn)?！蹦成虡I(yè)銀行直接接觸房企貸款流程的內(nèi)部人士向記者透露。
????貶值的物業(yè)
????近期，玫瑰園別墅一、二期部分物業(yè)，抵押給中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市昌平區(qū)支行；而東方銀座也把位于東城區(qū)東直門(mén)外大街48號(hào)的商業(yè)04層、以及部分寫(xiě)字樓物業(yè)面積抵押給了匯豐銀行(中國(guó)）有限公司天津分行。
????事實(shí)上，拿持有物業(yè)抵押給銀行的做法并不鮮見(jiàn)。抵押貸款一方面可以投入到急需資金的項(xiàng)目上，另一方面還有可能在行業(yè)不景氣時(shí)擴(kuò)大儲(chǔ)備土地的能力。很多香港開(kāi)發(fā)商前期開(kāi)發(fā)時(shí)都會(huì)保留一些物業(yè)，遭遇熊市時(shí)拿出來(lái)融資。
????“但是，今年的貶值有點(diǎn)嚴(yán)重?！鄙鲜鲢y行內(nèi)部人士說(shuō)。
????此人士透露，開(kāi)發(fā)商再跟銀行談抵押貸款時(shí)，就明確表示認(rèn)為房地產(chǎn)資產(chǎn)會(huì)貶值。而實(shí)際上，貸款定價(jià)主要根據(jù)銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，貶值程度的嚴(yán)重反映銀行一邊放貸一邊神經(jīng)緊繃。以玫瑰園為例子，即是根據(jù)玫瑰園周邊的別墅來(lái)進(jìn)行比照評(píng)估，通常評(píng)估是采用市場(chǎng)法，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)主要是依據(jù)評(píng)估報(bào)告，抵押條件是以土地及地上建筑物。
????但隨著物業(yè)資產(chǎn)受到房地產(chǎn)波動(dòng)的影響而貶值，到開(kāi)發(fā)商手里可供變現(xiàn)的資金也越來(lái)越少，這也加速了開(kāi)發(fā)商變現(xiàn)抽逃樓市的步伐。
??? 抵押的隱情
????記者了解到，抵押給銀行的物業(yè)還面臨在售的風(fēng)險(xiǎn)。近日傳出，上海浦東大華錦繡華城的150套房子因斷供被法院查封。這150套被查封的房源尚未開(kāi)盤(pán)，就已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商抵押給了銀行。
????有開(kāi)發(fā)商透露，一個(gè)預(yù)售證下面往往有幾百套單位，推售時(shí)只推其中的幾十套，剩余的單位與其閑放在那，不如先拿去抵押給銀行套現(xiàn)，等下次推貨時(shí)再解押一部分。只要在銷(xiāo)售時(shí)客戶(hù)買(mǎi)的單位并非抵押狀態(tài)，就不會(huì)有什么問(wèn)題。
????原來(lái)抵押給銀行的物業(yè)價(jià)值隨之縮水，銀行要求開(kāi)發(fā)商再提供更多的抵押物業(yè)單位，從而導(dǎo)致“可售單位”減少。
????此外，有開(kāi)發(fā)商還會(huì)以房產(chǎn)做抵押，向私募基金借款，或者通過(guò)其他渠道抵押物業(yè)套取現(xiàn)金，這些都可能導(dǎo)致“可售單位”大幅減少。
????“銀行現(xiàn)在確實(shí)有問(wèn)題，就是放貸、核保以及回收貸款的不是一個(gè)部門(mén)。各個(gè)銀行不同，但一般只有核保部門(mén)。評(píng)估一般是銀行委托其他評(píng)估機(jī)構(gòu)?！鄙鲜鲢y行內(nèi)部人士透露。
????另外，銀行在樓市熊市與牛市時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的抵押業(yè)務(wù)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)肯定有變化，土地貶值，房?jī)r(jià)回調(diào)，會(huì)對(duì)評(píng)估價(jià)值有影響，“這就要看開(kāi)發(fā)商與銀行的議價(jià)能力了?！?/font> |