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????? 北海市的教訓(xùn)
????? 東方早報(bào)：你說(shuō)房地產(chǎn)價(jià)格的高升是這次通貨膨脹的主要原因，但有人認(rèn)為房地產(chǎn)沒(méi)有計(jì)入CPI，既然沒(méi)計(jì)入，它的價(jià)格因素就不會(huì)影響CPI的變化，就不會(huì)對(duì)通貨膨脹造成影響。請(qǐng)你對(duì)這個(gè)問(wèn)題分析一下。
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????? 任玉嶺：這種認(rèn)識(shí)，我想有一定的代表性，也正是這一認(rèn)識(shí)，使人們忽略了這次通貨膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格高漲的關(guān)系。很多專(zhuān)家談通貨膨脹的起因時(shí)，都把房地產(chǎn)價(jià)格高升置之度外。而實(shí)際上，房地產(chǎn)價(jià)格高升對(duì)這次通貨膨脹的影響是最全面、最深刻、最嚴(yán)重的。這“三個(gè)最”，是我在上世紀(jì)90年代初于廣西北海市工作的親身經(jīng)歷和感受中得出的結(jié)論。
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????? 1993年和1994年，北海市的物價(jià)上漲高達(dá)43%，當(dāng)時(shí)給人的感覺(jué)是市場(chǎng)上錢(qián)已經(jīng)不值錢(qián)了，各種商品價(jià)格成倍上升。那時(shí)北海的通貨膨脹雖然是局部的，但它確是由房地產(chǎn)的高增值和巨大的暴利引起的。
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????? 北海是中國(guó)最早對(duì)外開(kāi)放的14個(gè)沿海城市之一，但因?yàn)榈乩砦恢幂^偏，在上世紀(jì)80年代發(fā)展十分緩慢。進(jìn)入1990年代后，北海市充分認(rèn)識(shí)到這塊土地上享有的開(kāi)放政策，便大力推進(jìn)了土地開(kāi)發(fā)，曾一度建起五個(gè)大型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。后又時(shí)逢鄧小平南巡講話，北海的大開(kāi)發(fā)進(jìn)一步升溫，除海南的房地產(chǎn)公司大量轉(zhuǎn)向北海外，全國(guó)有30個(gè)省的人走進(jìn)北海進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，包括西藏和新疆都在北海建有房地產(chǎn)公司，北海的房地產(chǎn)公司迅速?gòu)膬杉野l(fā)展到1340家，占到當(dāng)時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)公司總數(shù)2800多家的一半，僅建筑設(shè)計(jì)院就有143家。北海一時(shí)間成了中國(guó)最熱點(diǎn)的開(kāi)發(fā)城市，人均GDP在1994年升到全國(guó)城市排名的第12位。
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????? 那時(shí)候，北海同全國(guó)一樣，房地產(chǎn)的用地都是政府劃撥的，政府售出價(jià)10萬(wàn)元一畝，到了市場(chǎng)上馬上可升到80萬(wàn)甚至200萬(wàn)元，很多房地產(chǎn)商獲得了高額利潤(rùn)，各種各樣的商用房、住宅樓、別墅區(qū)以及一批五星級(jí)、四星級(jí)飯店迅速開(kāi)建。全國(guó)諸多有名的建筑集團(tuán)也紛紛云集北海，中房、中建、中鐵、中冶等都有1-2個(gè)公司在北海運(yùn)營(yíng)。
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由于房地產(chǎn)的炒作，住房?jī)r(jià)格日日高升，企業(yè)的暴利大量生成，投資購(gòu)房購(gòu)地者逐日增多，很多人以銀行為依托，使大量資金流入北海。有一天，因一企業(yè)股票上市，就有400多億資金打入北海交通銀行(601328,股吧）。如此導(dǎo)致物價(jià)指數(shù)高升至43%，通貨膨脹迅速形成。但好景不長(zhǎng)，房地產(chǎn)的泡沫于1994年破滅后，造成了北海經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)時(shí)間的一蹶不振。這次北部灣被國(guó)家定為新的“發(fā)展極”后，北海才真正走出上一輪的低谷。十多年的時(shí)間，代價(jià)十分沉重。
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????? 這次通貨膨脹發(fā)生于2008年，恰與這兩年全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的迅速飆升直接相關(guān)。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格雖然近十年一直上升，但上升最快、上升幅度最大的時(shí)期卻是發(fā)生在2006年和2007年。
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????? 深圳市2004年房?jī)r(jià)與居民收入比僅為6.52倍，而2006年一下飆升到15.76倍，2007年又進(jìn)一步達(dá)到20倍以上。上海、北京市中心區(qū)的房?jī)r(jià)與收入比甚至達(dá)到了30倍和50倍以上。還有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2004年北京的平均房?jī)r(jià)才只有5050元/平方米，而2007年全市平均房?jī)r(jià)竟上升到14000元/平方米。
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????? 沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)能夠像房地產(chǎn)這樣牽扯著眾多行業(yè)的發(fā)展，牽扯著社會(huì)的眾多需求。房地產(chǎn)價(jià)格的飆升和規(guī)模的快速增長(zhǎng)，不可避免地造成煤、電、油運(yùn)及多種原材料的全面緊張，這就是通貨膨脹的起因，通貨膨脹的根子就在這個(gè)地方。
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????? 整治高房?jī)r(jià)最佳時(shí)機(jī)
????? 東方早報(bào)：有人說(shuō)，現(xiàn)在住房開(kāi)始滯銷(xiāo)了，政府再不采取支持措施就會(huì)危及中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)安全，導(dǎo)致地產(chǎn)商和銀行的資金風(fēng)險(xiǎn)。如果把房地產(chǎn)看成通貨膨脹的根子，打壓房地產(chǎn)的高價(jià)，會(huì)不會(huì)真的出現(xiàn)這樣的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)？
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????? 任玉嶺：這個(gè)問(wèn)題，我進(jìn)行過(guò)反復(fù)研討和思考。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)界十分重視輿論的營(yíng)造，也十分重視市場(chǎng)炒作。他們不僅自己赤膊上陣，而且還“豢養(yǎng)”有一批“御用文人”，或通過(guò)“重金”讓一些專(zhuān)家和媒體為其制造輿論。房?jī)r(jià)成倍增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)今年1-5月份對(duì)房屋開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)24.9%、住宅施工面積增長(zhǎng)26.6%，在這一大好形勢(shì)下，他們還在叫喊，要“保衛(wèi)市場(chǎng)”，要求政府重新調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，并危言聳聽(tīng)地講什么，“否則，就會(huì)危及中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)安全，導(dǎo)致中國(guó)銀行(601988,股吧）體系的風(fēng)險(xiǎn)”。還有人替投機(jī)購(gòu)房者叫屈，說(shuō)什么“怕影響民眾房地產(chǎn)資產(chǎn)的升值，波及地方政府的‘財(cái)政收入’”。所有這些都是既得利益者“欲望無(wú)窮”的反映，也是少數(shù)房地產(chǎn)商貪得無(wú)厭的再現(xiàn)。
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????? 應(yīng)該說(shuō)，我們有些城市的房?jī)r(jià)已到了臨界點(diǎn)，再飆升真的要崩盤(pán)了。據(jù)我所知，有幾個(gè)大城市，今年房屋銷(xiāo)售出現(xiàn)下降趨勢(shì)。以北京為例，1至5月，全市商品房銷(xiāo)售面積同比下降46.1%，住宅銷(xiāo)售面積下降48.8%。出現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題，能是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展支持不夠嗎？不是的。今年住房銷(xiāo)量大幅下降，正說(shuō)明2007年房?jī)r(jià)的高幅增長(zhǎng)已經(jīng)超過(guò)市場(chǎng)限度，現(xiàn)行房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，廣大百姓已經(jīng)無(wú)法承受。
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????? 近兩年，政府為解決廣大百姓“住有所居”的問(wèn)題，從金融、稅收、土地等方面對(duì)房?jī)r(jià)飆升進(jìn)行了調(diào)控，并在國(guó)務(wù)院2007年24號(hào)文件中提出了兩個(gè)70%（即土地供應(yīng)的70%給保障性用房，建筑套型面積70%控制在90平方米以下）。而所有這些政策出臺(tái)時(shí)，總是遇到房地產(chǎn)輿論的抵制，房地產(chǎn)商我行我素，直至去年底把房?jī)r(jià)推向了讓人興嘆的高峰。
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????? 今天，在囤積土地、惜售住房、投資和投機(jī)購(gòu)房被政府稍加限制情況下，廣大百姓依然買(mǎi)不起房，一些房地產(chǎn)商除了到山西、神木等“煤老板”集中的地方進(jìn)行發(fā)動(dòng)和鼓勵(lì)“煤老板”進(jìn)京購(gòu)房外，就是要挾政府和銀行，繼續(xù)助推房?jī)r(jià)的飆升和增長(zhǎng)。
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????? 打壓房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)危及中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的安全？會(huì)不會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)？我的看法是，房地產(chǎn)既然走到了今天這個(gè)地步，演變成了通貨膨脹的禍根，那么就必須鏟除禍根，切掉毒瘤，長(zhǎng)痛不如短痛。這時(shí)候諱疾忌醫(yī)，則會(huì)養(yǎng)虎為患。有病早治，將可能把損失降到最低。我認(rèn)為這時(shí)候治理房地產(chǎn)的高價(jià)將是最好的時(shí)候。
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第一，從銀行風(fēng)險(xiǎn)分析，有人擔(dān)心因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金較少，80%以上資金來(lái)自銀行貸款，如果房地產(chǎn)有風(fēng)吹草動(dòng)，銀行就面臨開(kāi)發(fā)商以土地、房屋抵債的可能。如果房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)多地跌下去，銀行就有虧損危險(xiǎn)。但從目前實(shí)際考慮，當(dāng)前在銀行抵押的開(kāi)發(fā)商的土地和房屋多是2005年以前的，那時(shí)候土地、房屋作價(jià)較低，現(xiàn)在進(jìn)行整治時(shí)，倘若房地產(chǎn)商還不了銀行貸款，銀行便有條件收回當(dāng)初以較低價(jià)格抵押的土地和房產(chǎn)。按現(xiàn)行價(jià)格去處置，銀行就絕不會(huì)吃虧，也無(wú)風(fēng)險(xiǎn)可言。相反，若兩年后再下決心，那時(shí)開(kāi)發(fā)商抵押在銀行的土地、房屋一定都是高價(jià)的，當(dāng)開(kāi)發(fā)商用抵押土地和房屋抵償貸款時(shí)，銀行的損失將不可低估。
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????? 第二，從宏觀經(jīng)濟(jì)安全分析，現(xiàn)在來(lái)整治房地產(chǎn)的高價(jià)和泡沫，無(wú)論如何比拖下去要好得多。一方面，我國(guó)現(xiàn)在總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好，即使房地產(chǎn)有些波動(dòng)，8%左右的經(jīng)濟(jì)增速仍有可能保證；另一方面，廣大群眾需要住房的愿望很高，需求規(guī)模很大，如果擠壓了投資購(gòu)房、投機(jī)購(gòu)房，房?jī)r(jià)能夠降下來(lái)，廣大群眾可以購(gòu)買(mǎi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)萎縮而是變大；房地產(chǎn)的建設(shè)總量肯定比現(xiàn)在還要多。只要能夠按2007年國(guó)務(wù)院24號(hào)文件去工作，把70%的土地劃給保障性住房，70%建成90平方米以下面積，我們的房地產(chǎn)總規(guī)模仍然有很好發(fā)展前景。這樣既便于解決“住有所居”，又能維持房地產(chǎn)的盛況，以及由房地產(chǎn)帶動(dòng)的60多個(gè)行業(yè)的正常發(fā)展。
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????? “整治”會(huì)遭五種阻力
????? 東方早報(bào)：但是，如果防治通貨膨脹真從房地產(chǎn)入手的話，你認(rèn)為會(huì)不會(huì)有阻力？
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????? 任玉嶺：阻力肯定是有的。現(xiàn)在任何一項(xiàng)改革，都會(huì)觸及到利益的再分配。防治通貨膨脹需從房地產(chǎn)入手，作為一項(xiàng)改革措施，要為廣大百姓造福利，就一定會(huì)影響開(kāi)發(fā)商及投機(jī)購(gòu)房人的切身利益，因此必然有阻力。
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????? 第一種阻力來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。追求利潤(rùn)最大化，是企業(yè)的天性。像比爾·蓋茨那樣的公司老板在中國(guó)還不多見(jiàn)，尤其是房地產(chǎn)界。這次地震捐款中，王石作為房地產(chǎn)代表人物遭到網(wǎng)民的唾罵，就足以說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)的欲望永無(wú)止息。上個(gè)月，北京地產(chǎn)商到山西舉行的推薦會(huì)和房地產(chǎn)老板潘石屹在山西的推銷(xiāo)講話，表明了房地產(chǎn)商建房的目的大多是為有錢(qián)人到北京投資、投機(jī)服務(wù)的。
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????? 第二種阻力是來(lái)自少數(shù)有錢(qián)人的。全國(guó)各地和海外的一些有錢(qián)人，他們都看好中國(guó)房地產(chǎn)的高效益，涌向大都市購(gòu)買(mǎi)和囤積居民住房，為的是升值后可以套利。對(duì)他們來(lái)說(shuō)更是希望房?jī)r(jià)無(wú)限攀高。
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????? 第三種阻力來(lái)自銀行。銀行長(zhǎng)期向房地產(chǎn)商貸款，造成中國(guó)房地產(chǎn)近80%的錢(qián)是銀行的。再加上，銀行信貸中的“互利性”也引出了施貸人與賣(mài)房人的“合作化”。因此，銀行與房地產(chǎn)商已經(jīng)不止是一個(gè)鼻孔出氣了，有的已經(jīng)形成了“銀企共同體”。這種情況下，要整治房地產(chǎn)，顯然是難上加難。
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????? 第四種阻力是來(lái)自某些地方官員。這些年來(lái)，各地都在學(xué)著經(jīng)營(yíng)城市，出讓土地成了政府的一大收入，有的城市賣(mài)地收入高達(dá)數(shù)百億元，有了這個(gè)錢(qián)，政府的日子可以過(guò)得寬松和富裕。再說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為越多，GDP的增長(zhǎng)就越高，某些人的政績(jī)就越大。如此，整治房地產(chǎn)的高價(jià)，會(huì)受到某些地方官員的阻攔和反對(duì)。
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????? 第五種阻力是來(lái)自腐敗分子的阻力。在這些年的房地產(chǎn)發(fā)展中，腐敗的案例是五花八門(mén)的。有些開(kāi)發(fā)商為了得到便宜的土地和在建住房中得到更大效益，曾不惜用各種手段腐蝕有關(guān)管理部門(mén)和人員。送住房的、送別墅的、送金錢(qián)的、送汽車(chē)的、送古玩字畫(huà)的、送兒女出國(guó)的、送美人陪住的等等都曾發(fā)生。遠(yuǎn)在上世紀(jì)90年代初，北海市一個(gè)地產(chǎn)科的科長(zhǎng)任職不到六個(gè)月，家中床下就堆滿了300萬(wàn)元的賄賂款。很多腐敗分子懼怕整治房地產(chǎn)，怕自己的受賄資產(chǎn)被曝光。因此，他們會(huì)千方百計(jì)阻止整治房地產(chǎn)、規(guī)范房地產(chǎn)。
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????? “七招”可治高房?jī)r(jià)
????? 東方早報(bào)：最后，請(qǐng)問(wèn)在通過(guò)整治房地產(chǎn)高價(jià)方面，應(yīng)采取哪些措施，并該怎樣突破呢？
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????? 任玉嶺：整治房地產(chǎn)的高價(jià)是解決通貨膨脹的關(guān)鍵。為了壓低房地產(chǎn)的高價(jià)，應(yīng)采取以下措施。
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????? 一是需要從土地的供給上，進(jìn)行管制和立法。在中國(guó)人多、地少而又大力推進(jìn)城市化的情況下，住房用地價(jià)格高升不可避免。為防止住房用地價(jià)格無(wú)限攀升，應(yīng)將商品住房與保障性住房的供地進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分。2007年國(guó)務(wù)院24號(hào)文件所提的70%的住房用地劃給保障性住房的規(guī)定應(yīng)予嚴(yán)格落實(shí)。對(duì)保障性住房用地應(yīng)有嚴(yán)格的限價(jià)，以確保保障性住房?jī)r(jià)格走低。
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????? 二是要堅(jiān)決扭轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商為獲取更大利潤(rùn)而囤積土地和惜售房屋的行為。對(duì)買(mǎi)入土地建設(shè)住房的開(kāi)發(fā)商，特別是承建保障性住房的開(kāi)發(fā)商，在其拿到土地后，一是不允許轉(zhuǎn)手倒賣(mài)，二是半年不開(kāi)工者應(yīng)予罰款，兩年仍不建設(shè)者土地應(yīng)無(wú)償收回。對(duì)所建住房，應(yīng)限期上市，對(duì)惜售行為應(yīng)進(jìn)行打擊。
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????? 三是向房地產(chǎn)施貸的銀行部門(mén)，應(yīng)該嚴(yán)控對(duì)房地產(chǎn)貸款比例，自有資金過(guò)低的開(kāi)發(fā)商不予貸款。更要制止貸款人與企業(yè)人勾結(jié)起來(lái)，通過(guò)貸款炒房從中謀利。銀行對(duì)普通民眾貸款購(gòu)買(mǎi)住房者，應(yīng)降低施貸利率，并延長(zhǎng)按揭期限。應(yīng)通過(guò)“銀貸杠桿”把當(dāng)前房地產(chǎn)為投資、投機(jī)服務(wù)的方向扭轉(zhuǎn)為向廣大百姓服務(wù)。
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????? 四是對(duì)城市居民購(gòu)買(mǎi)第一套住房者，可以學(xué)習(xí)國(guó)外的鼓勵(lì)辦法，或?qū)ζ溥M(jìn)行補(bǔ)貼，或減免有關(guān)稅費(fèi)。同時(shí)要大量建設(shè)保障性住房，提高經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的比例，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房享受范圍。在購(gòu)買(mǎi)保障性住房時(shí)，消除戶籍壁壘，使農(nóng)民工和新市民共享發(fā)展成果。
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????? 五是限制投資購(gòu)房和國(guó)外“熱錢(qián)”購(gòu)房。對(duì)不在本城市工作的國(guó)內(nèi)、國(guó)外的各種有錢(qián)人在本城市的購(gòu)房行為，以及在本城市居住和工作的有錢(qián)人購(gòu)買(mǎi)第二套住房以上的購(gòu)房行為，應(yīng)出臺(tái)約束辦法和限制性條例。盡快改變疏于管理的現(xiàn)狀。
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????? 六是對(duì)占住房總量70%以上的保障性住房的建設(shè)，應(yīng)實(shí)行先評(píng)估、定價(jià)，然后招標(biāo)承建商的辦法。為確保住房的低成本和低價(jià)格，還要對(duì)評(píng)估、定價(jià)及招標(biāo)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督，防止官商勾結(jié)，抬高成本和定價(jià)。
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????? 七是強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，認(rèn)真貫徹十七大關(guān)注民生、“住有所居”的重要精神，使每一個(gè)公民都能在國(guó)家公有的土地上分享到土地升值創(chuàng)造的成果與福利。
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????? “世界上的事情怕就怕認(rèn)真二字。”有關(guān)管理部門(mén)只要能認(rèn)真履行責(zé)任、防止腐敗引起的瀆職現(xiàn)象，我們就一定能治理好房地產(chǎn)的高價(jià)，為抑制通貨膨脹做出新貢獻(xiàn)。
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