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當(dāng)房東要趁早
對(duì)比相關(guān)的歷史記錄，在2007年一季度之前，上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)的住宅租金回報(bào)率一般都能達(dá)到4%以上，有的甚至超過(guò)7%。從這點(diǎn)看來(lái)，2007年一季度之前的上海住宅租金回報(bào)率還是比較誘人。雖然，上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的住宅普遍較好出租，空置率普遍較低，但是，過(guò)去一年，上海房?jī)r(jià)的突飛猛進(jìn)，上海中心城區(qū)的住宅售價(jià)每平方米一般站在30000元以上，租售比一般在1：350左右，年租金回報(bào)率在3.4%左右，已下探至租金回報(bào)率臨界點(diǎn)4%以下。
中原地產(chǎn)徐匯區(qū)一位置業(yè)顧問(wèn)介紹，目前中原地產(chǎn)在徐匯區(qū)分布的幾家門店中，投資客與自住客的比例為1：9，大部分短線投資客早在去年5月至10月期間將手中物業(yè)脫手，剩余的投資客目前基本選擇出租作為過(guò)渡策略，而近期少有投資客進(jìn)場(chǎng)的案例。
一般而言，以租金穩(wěn)定、房?jī)r(jià)快速上漲的態(tài)勢(shì)以及相對(duì)于售價(jià)的抗風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)于穩(wěn)健型的長(zhǎng)期投資者，持有物業(yè)獲取收益成為一項(xiàng)不錯(cuò)的選擇。但是，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行一年期存款的利率為4.95%。
由此推算，在上海，只有2005年及以前購(gòu)置的物業(yè)目前的投資回報(bào)率才能達(dá)到或者超過(guò)目前的銀行利率。而2005年高峰時(shí)期或者此后高價(jià)買入住宅的客戶，其住宅租金回報(bào)率不容樂(lè)觀。
現(xiàn)實(shí)案例：“租金之王們”開(kāi)始淪陷
距離上海福美來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長(zhǎng)胡正華博士所在辦公室不足500米的徐家匯東方曼哈頓，被視為“收租的寶地”。如今，以100平方米的二房房源為例，目前月租金大約在9000元左右，市場(chǎng)售價(jià)徘徊在3萬(wàn)~3.5萬(wàn)元/平方米之間，租金回報(bào)率大約也僅為3%左右。徐家匯板塊一度短炒客云集，一直是公認(rèn)的高檔二手公寓“產(chǎn)地”。如今，該區(qū)域也面臨不小的調(diào)價(jià)和出租壓力。
無(wú)獨(dú)有偶，靜安區(qū)中凱城市之光，被視為“靜安租金之王”，其住宅租金回報(bào)率也難以達(dá)到5%。據(jù)漢宇地產(chǎn)石門二路分行經(jīng)理劉峰介紹，中凱城市之光在2005年年末的時(shí)候，其二手房售價(jià)為25000元/平方米，同期月租金為80元/平方米。此后兩年，該樓盤的租金上漲幅度達(dá)到了50%，同期二手房?jī)r(jià)格的上漲幅度為40%。若在2005年購(gòu)入一套中凱城市之光的物業(yè)目前的投資回報(bào)率能達(dá)到4.8%；如果是2005年之后購(gòu)入的話，由于買入價(jià)已經(jīng)處于高位，其住宅租金回報(bào)率明顯低于4.8%。這中間，還不涉及計(jì)算稅務(wù)、裝修折舊、空置率等對(duì)租金回報(bào)的不利影響。
瑞安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤瑞虹新城也表現(xiàn)出與中凱城市之光相似的特征。只有在2005年時(shí)購(gòu)置的房產(chǎn)物業(yè)，到了今年其投資回報(bào)率才能達(dá)到大約5%的水平。
由此可見(jiàn)，在目前高端樓盤價(jià)格高企的形勢(shì)下，如果單純希望“以租養(yǎng)貸”以獲取良好的出租回報(bào)率是很不合算的，目前上海高檔公寓租金回報(bào)率甚至普遍低于老公房等中低端物業(yè)。
“短期炒賣高檔住宅樓盤已成為一種高風(fēng)險(xiǎn)、低收益甚至負(fù)收益的行為?！敝性禺a(chǎn)一位高管認(rèn)為。
面對(duì)低落的住宅租金回報(bào)率，21世紀(jì)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇認(rèn)為，今年以來(lái)樓市、股市雙雙持續(xù)低迷，使得投資者的信心正在不斷受到打擊，即便有好的購(gòu)房機(jī)會(huì)時(shí)也會(huì)猶豫不決，畢竟在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明的情況下，持有現(xiàn)金是現(xiàn)階段最好的防御方式。
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