今年，當股東的一個個都氣得捶胸頓足；那么房東呢？
據(jù)美聯(lián)物業(yè)顧問（上海）有限公司研究部的統(tǒng)計，7月上旬的租賃市場持續(xù)活躍，租賃市場成交量較6月同期環(huán)比上升了30%。
大量的剛性需求客戶都在持幣觀望，對房價回調的希望導致其與上家在價格上僵持，減緩了成交速度，一部分人繼續(xù)自己的租房生活。
不過在中原地產(chǎn)最新發(fā)布的報告數(shù)據(jù)顯示，目前成交客戶中，購房用于投資比例的僅占6%左右，達到數(shù)年來最低水平，投資客慢慢絕跡上海樓市。
“回報率守恒定律”：失守地產(chǎn)江湖
所謂“回報率守恒定律”是指炒房者一般有兩種獲利方式：一種是短線操作，快買快賣，靠轉手來獲取差價利潤；另外一種是長線出租，靠租金來養(yǎng)房。
顯然，如今的上海樓市已經(jīng)陷入“有價無市”的尷尬境地，市場迎來“剩者為王”的樓市赤壁。
浦西徐家匯區(qū)域、浦東聯(lián)洋板塊、碧云板塊是上海樓市的典型樣本區(qū)。這里正出現(xiàn)著兩個現(xiàn)象：一是目前買賣市場的房源掛牌量持續(xù)不斷地增加，購買意愿不強導致部分業(yè)主轉售為租；另外一個現(xiàn)象是在一二手樓市聯(lián)系緊密的情況下，一手住宅新盤價格的滯漲給二手房價帶來很大壓力，一二手房價格“倒掛”的情況不時上演，持有多套物業(yè)的業(yè)主放棄高傲姿態(tài)，議價空間進一步松動。
“這里有一套不錯的房子，您來看一下嗎？”“給您推薦一下一個不錯的小區(qū)，要看房電話通知我”。不過，過往的行人似乎并不領情。
今天“以租養(yǎng)貸”還合算嗎？
通常來說，國際上用租金售價比來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況，即每平方米建筑面積房價與每平方米使用面積的月租金之間的比值，一般界定為200-300。如果租售比達到200-300，折算成資金收益率來說，大約是4%-6%，也就是15年-25年才能收回投資成本。這是靜態(tài)計算方法，其間剔除了資產(chǎn)價格上漲的因素。
每年的租金回報率低于4%，即意味著房產(chǎn)投資價值偏低。換言之，4%的租金回報率是一道分水嶺，是一個衡量投資是否收益的臨界點。
綜合滬上多家一線中介行的數(shù)據(jù)，結果顯示，除了老式售后公房以及軌交沿線的易租房源，上海的住宅租金回報率基本無法維持在4%，二手房租售比已經(jīng)跨過國際警戒線，投資的功能逐漸喪失。
上海易居臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司金牌物業(yè)顧問小修個人剛剛花費了30萬元買了一間商鋪?！耙揽孔≌鲎鈦砉B(yǎng)房子的投資策略已經(jīng)越來越走不通了，上海住宅租金回報率正在逼近臨界點?，F(xiàn)在，更多的新投資者像我一樣把投資重點轉移到商鋪上?！?/p>
小修認為，目前上海市區(qū)住宅租金回報率已經(jīng)盛況不再，難以達到以往的4%以上，而商鋪平均租金回報率一直穩(wěn)定在6%-7%，部分商鋪甚至可獲得10%以上，令許多人紛紛轉向商鋪市場淘金。
上海漢宇房地產(chǎn)顧問有限公司（下稱“漢宇地產(chǎn)”）市場推廣部總監(jiān)孫文勤同樣表示，現(xiàn)在上海的住宅租金回報率大約維持在4%左右，收租的投資回報率很低，出租養(yǎng)房不合算。
按照目前上海二手房投資行情來說，能達4%的收益率已經(jīng)算很高了，很多都不到4%。顯然，不到4%的收益率對投資者來說是存在風險的。另外一個變量是，消費價格指數(shù)持續(xù)上漲的經(jīng)濟背景，在客觀上使得住宅租金回報率一路下探。
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