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區(qū)域分析二——新區(qū)中小戶型成為市場主流
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上半年新區(qū)共計成交住宅類房源2899套，與去年1-6月區(qū)域成交總量（2872套）相比基本持平；08年1-6月新區(qū)住宅成交總面積282097.6平米，相較去年1-6月（340163.8平米）減少58066.2平米，降幅17%;08年1-6月新區(qū)住宅成交均價6085元/平米，相較去年1-6月（4922.72元/平米）上升1162.28元/平米，升幅23.61%。
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1、2月份由于政策性房源的大量簽售，新區(qū)住宅市場受春節(jié)影響不大，成交相較去年同期有所增加，但是成交均價則跌入谷底；3月份政策性住房大量退出市場，成交量急速滑落，均價則開始回升；5、6月份隨著傳統(tǒng)樓市旺季的到來，區(qū)域內(nèi)各大項目紛紛開盤放量，供應(yīng)充足，成交量又開始上漲。
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總體來說，新區(qū)08年1-6月份住宅市場主要呈現(xiàn)三大特點：“中小戶型成主流”、“北部漸火熱”、“中低價位房源主導(dǎo)市場”。
新區(qū)08年1-6月平均單套成交面積97.3平方米，從每月成交情況同樣可以看出，中小戶型是今年上半年新區(qū)住宅市場的主流。目前新區(qū)在售房源中絕大部分都以中小戶型為主：北部的“惠澤云錦城”高層項目（90-135平米）、“新創(chuàng)理想城”二期小高層（60-140平米）、“滸新金櫚灣”小高層和多層（84-129平米）、新港名墅幸福郡（45平米、98平米兩種戶型）；中部的鑫苑國際城市花園（60-90平米）、鉑客（120平米左右）；南部的今創(chuàng)啟園（50-90平米、中銳山水映象（56-130平米）等等。
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中小戶型相較大戶型來說，購買成本和使用成本較低；而且在目前的市場形勢下，中小戶型的投資風(fēng)險也會比大戶型低很多；另外，國家的宏觀調(diào)控中明確表明 “90平方米以內(nèi)戶型占 70％”的政策方向——種種優(yōu)勢面前，中小戶型在新區(qū)走俏也是在情理之中。
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隨著獅山路CBD，塔園路，長江南路等南部住宅板塊的逐步飽和，新區(qū)住宅市場的發(fā)展?jié)u趨向北部。北部相對于南部工廠少，生態(tài)環(huán)境要好。位于滸墅關(guān)開發(fā)區(qū)內(nèi)、投資1億元的大白蕩生態(tài)園，建成后將是蘇州首座城市生態(tài)公園，依托其自然生態(tài)的優(yōu)勢，周邊別墅類項目相繼崛起。除已較為成熟的別墅社區(qū)“新港名墅”外，由一座別墅群落和5幢高層組成“惠澤云錦城”也在如火如荼的建設(shè)中，目前項目高層已開盤。
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雖然生態(tài)環(huán)境相較南部要好，但是北部在區(qū)域環(huán)境成熟度，商業(yè)、娛樂、教育等生活配套設(shè)施上又與南部存在一定差距，因此住宅的價格相較南部處于中低水平。正是憑借這一價格優(yōu)勢，新區(qū)北部吸引了許多中低收入群、特別是首次置業(yè)者的青睞。“新創(chuàng)理想城”、“滸新金櫚灣”數(shù)次加推，“新港名墅幸福郡”開盤即遭遇搶購，就是最好的證明。
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總體來說，目前新區(qū)北部住宅市場的發(fā)展還處在起步階段：項目不多，居住水平和氛圍都與南部存在較大差距。但是隨著北擴(kuò)西進(jìn)政策的逐步落實，滬寧城際鐵路的開通以及區(qū)域環(huán)境和配套設(shè)施的發(fā)展，北部的區(qū)域價值將得到大大提升，北部住宅市場的潛力將不可同日而語。
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隨著區(qū)域環(huán)境的日漸成熟，新區(qū)住宅類商品房的價格也是水漲船高。位于新區(qū)CBD的精裝公寓項目“新地國際公寓”起價15000元/平米，竹園路上的“君地風(fēng)華”每平米賣到了9000元以上，相離不遠(yuǎn)的“今創(chuàng)啟園”每平米也接近了8000元左右。
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但是就六月而言，主導(dǎo)新區(qū)市場的仍是那些處于中低價位的房源。新區(qū)08年1-6月住宅市場成交均價為6085元/平米，雖然相較去年同期有很大提高，但是與全市其他區(qū)域相比，仍處于中低水平。除受到政策性住房入市的影響外，六月里新區(qū)多個項目的低價入市也對拉低區(qū)域住宅價格起到了關(guān)鍵作用：別墅區(qū)內(nèi)的高層組團(tuán)“新港名墅幸?？ぁ绷麻_盤均價僅5000元/平米，而惠澤云錦城一期所推高層房源更是低到了4380元/平米。在本月多次加推的“滸新金櫚灣”高層均價也僅4900元/平米，多層5400元/平米；新區(qū)水產(chǎn)城附近的“新創(chuàng)理想城”二期小高層均價5400元/平米，而且還是準(zhǔn)現(xiàn)房房源。
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另外值得一提的是，新區(qū)中部濱河路上的“鑫苑國際城市花園”以及長江路、何山路交匯處的“鉑客”六月相繼開盤，雖然均價高達(dá)8000元/平米，但由于兩項目地理位置、周邊配套都較優(yōu)越，仍然取得了較好的銷售成績。
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六月份開始，新區(qū)住宅市場成交逐步向中部集中，成交均價也開始逐步回升。
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??? 區(qū)域分析三——吳中區(qū)曲線軌跡中趨于理性
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吳中區(qū)上半年樓市走過了一個富有趣味曲線的軌跡歷程,也正鮮活地反映了08年上半年來的市場變化，經(jīng)歷了樓市一二月份的大幅驟降后吳中區(qū)在上半年隨后的幾月里也走得比較緩慢與正常,略降略漲之間看似無常卻趨于理性,這也正反映了國家對樓市的宏觀調(diào)控效應(yīng)漸漸顯現(xiàn)出來。
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從2月份開始,吳中區(qū)樓市不論成交量還是成交面積以及均價均三管齊“下”,皆爆出樓市入冬以來的最大跌幅,幅度之大以及速度之快預(yù)示著樓市正處于拐點風(fēng)口浪尖上,拋開年關(guān)與08雪災(zāi)的影響,從2月份開始逐步籠罩起樓市低迷氣氛,而這也似乎讓人們捕捉到了樓市變化的點點氣息。
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而又從3月份開始吳中區(qū)不論成交量與成交均價等雙雙全線上揚,短暫期間內(nèi)讓人看到了樓市復(fù)蘇的些許希望,而也是在這月份里成交均價突破6000大關(guān)爬升至了7329.9元/平米。緊接著,4,5月份里吳中區(qū)樓市各方面全線奏凱,且成交均價亦從7000元大關(guān)攀升到了8454.3元/平米的歷史最高度,8字頭高位運行的成交均價顯現(xiàn)出了樓市逐步回暖與復(fù)蘇的強(qiáng)烈信號。但是,隨著6月酷熱夏日的到來,樓市的慘淡突然襲擊吳中區(qū),給原本憧憬中的火熱6月澆了一盆通體涼水,成交量與面積回歸至4月水平,成交均價也跌破8000大關(guān)但變化幅度較小,樓市反應(yīng)漸于理性與正常。
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縱觀上半年吳中區(qū)的反應(yīng)變化,造成樓市驟然低迷受整體蘇州大市場范圍影響較深,而在隨后的幾月份里樓市漸有起色,亦跟吳中區(qū)活躍的別墅市場有關(guān),充盈的別墅項目支持起了成交量與成交面積的漲勢,最值得注意的便是借助豐富的別墅發(fā)展,吳中區(qū)成交均價均呈水平遞進(jìn)上揚,從3月歷史性突破7000元/平米到4月攀升至8454.3元/平米,只是僅僅用了短暫的一個月而已,不得不驚嘆吳中區(qū)的別墅發(fā)展現(xiàn)狀。每一月份里別墅都是層出不窮般涌現(xiàn)出來,如熱銷的錦和水岸清華,太湖高爾夫山莊,溫泉1858,西山恬園,現(xiàn)代園墅,澄湖水岸,石湖庭園與如今熱銷的石湖華城湖郡等等,形態(tài)豐富特色各異的別墅對本區(qū)域成交均價上漲起到了推波助瀾作用。
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別墅活躍也正透露了該區(qū)域樓市公寓類市場發(fā)展的一個瓶頸,樓市慘淡跟公寓房源面市的緩慢存在著一定關(guān)系,而在上半年里4,5月份是一個特殊階段,該兩月公寓類房源的大量上市活躍了吳中區(qū)樓市并對均價上升起到了一定牽引作用,如玫瑰99的開盤熱銷,越湖名邸的盛情加推等等都吸引了人們聚焦而來的眼光?？上г陔S后的6月份里,整整一月近乎去化了公寓房源的市場效應(yīng),加上新推房源的稀少造成了6月份成交量與成交均價的雙雙下挫,猶如曇花一現(xiàn)般的吳中區(qū)公寓類房源只能在慘淡中獨自等待7月份的到來。
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樓市持續(xù)觀望與低迷或許會影響樓市的慢慢復(fù)蘇回暖,國家宏觀調(diào)控效應(yīng)也會更加顯現(xiàn),但不會影響房地產(chǎn)行業(yè)的自救與市場的理性發(fā)展,未來吳中區(qū)的樓市依然會在平穩(wěn)中得到逐步發(fā)展。即將7月開盤上市的吳中地產(chǎn)石湖華城多層項目或許會是一個信號;江蘇實力品牌新城,房產(chǎn)也即將推出其入主蘇州的代表作——新城金郡,包含別墅,洋房與中小戶型高層小高層公寓類型; 招商地產(chǎn)吳中區(qū)大體量項目小石城也剛剛?cè)钦故?還有吳中地產(chǎn)的越溪項目越湖家天下等等,這些實力與品牌融筑的項目必將會成為吳中區(qū)下半年進(jìn)一步成長發(fā)展的前進(jìn)基石。所以靜觀未來吳中區(qū)房產(chǎn)市場,依然大有發(fā)展可為。
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區(qū)域分析四——市區(qū)定銷房拉動成交套數(shù)
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市區(qū)（金閶、平江、滄浪區(qū)）的住宅成交套數(shù)和面積都在三月份達(dá)到了新的頂點，成交套數(shù)達(dá)到了1181套，而成交總面積則達(dá)到了108970.82平方米，主要是因為三月份金閶區(qū)成交住宅達(dá)到了522套，但是成交均價卻維持在3820.06元/平方米，可見該區(qū)域在三月仍然以定銷房為主，平江區(qū)成交套數(shù)也為522套，主要是歸功于萬達(dá)廣場·城市公寓和橘子國花園二期橘香頌的開盤熱銷。
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但是從成交均價來看，上半年的均價高峰出現(xiàn)在四月份，達(dá)到了7083.61元/平方米，因為四月份平江區(qū)在整個區(qū)域內(nèi)的成交套數(shù)占據(jù)第一，成交了354套，占整個成交量787套的45%，由于該區(qū)域內(nèi)大觀名園和萬達(dá)廣場·城市公寓的開盤熱銷拉動了整個區(qū)域內(nèi)銷售價格，同時，這兩個樓盤的銷售價格都在7300元/平方米以上，從而也拉動了整個市區(qū)的成交均價。
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區(qū)域分析五——相城區(qū)樓盤集中放量影響走勢
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相城區(qū)的成交套數(shù)在5月份和6月份達(dá)到了一個較高的水平，分別為831套和816套，同樣，這兩個月份在成交面積上也雙雙刷新，分別達(dá)到了77960.54平方米和87424.69平方米，主要是因為這兩個月該區(qū)域樓盤集中放量的時期，合景·朗悅灣、華城國際、康橋麗都、香城花園四期頤園、中惠·愛丁堡、中惠·晨曦馨苑等公寓房源使得整個區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量相對比較充足，而別墅的銷售則主要表現(xiàn)在招商·依云水岸、建邦唯園等樓盤上。值得一提的是，該區(qū)域內(nèi)在1月份和2月份的成交套數(shù)均沒有突破100套，主要是受年終一貫清淡的市場和春節(jié)長假的雙重影響導(dǎo)致。
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相城區(qū)的住宅銷售均價高峰出現(xiàn)在3月份，達(dá)到了新高6711.76元/平方米，一方面是因為推出的房源的樓盤品質(zhì)較高，如中惠·晨曦馨苑多層城市庭園、招商·依云水岸等；另一方面在整個3月，該區(qū)域內(nèi)所推房源數(shù)量上較少，同時輔以康橋麗都、華城國際等樓盤所舉行的SP活動，這在客觀上也促成了3月份住宅成交均價達(dá)到上半年新高的主要原因。
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