| ???????? 年初，曾有專家預(yù)言：今年上半年將是關(guān)乎中國(guó)樓市未來(lái)的關(guān)鍵階段。按照國(guó)家宏觀調(diào)控的初衷，樓市能否健康、理性地前行，上半年顯然尤為關(guān)鍵。
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半年度回望，在一輪又一輪正反兩面的猜測(cè)中，樓市在風(fēng)云變幻中，正在逐步趨穩(wěn)，一個(gè)理性的市場(chǎng)正在逐步形成。最直觀的體現(xiàn)，在于樓市的剛性需求，在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的感性觀望后，正在逐步理性出手。
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相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，今年上半年共成交住宅套數(shù)17779套，同比去年上半年26901套下降了9122套，降幅約為34%，平均每月成交2963套；成交住宅總面積1994707平方米，同比去年上半年3287482平方米下降了1292775平方米，降幅為39%，平均每月成交住宅332451平方米；成交均價(jià)6915元/平方米，同比去年上半年5520元/平方米上漲了1395元/平方米，漲幅為25%。
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從以上幾組數(shù)據(jù)相比較不難看出，2008年上半年的住宅成交套數(shù)和面積同比去年上半年都有不小的下跌，跌幅分別為34%和39%，而住宅的成交均價(jià)卻同比上漲了25%，這說(shuō)明樓市的觀望氣氛逐漸濃郁起來(lái)，購(gòu)房者挑選房源的周期逐漸變長(zhǎng)，也越來(lái)越謹(jǐn)慎。
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均價(jià)基本站穩(wěn)7000元關(guān)口
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今年上半年，隨著銀行儲(chǔ)備金率的提高、第二套住房貸款的限制、股市大跌等一系列經(jīng)濟(jì)因素的影響，同時(shí)隨著傳統(tǒng)“紅五月”以平淡收?qǐng)?，都?duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了不小的沖擊，最明顯的表現(xiàn)為成交套數(shù)和面積的下跌。但是蘇州樓市的購(gòu)房剛性仍然存在，全國(guó)許多地產(chǎn)大鱷也十分看好蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，2007年的兩次大的市區(qū)土地?zé)崤木涂煽闯觯舱怯捎谶@個(gè)原因，外地開發(fā)商進(jìn)入蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻逐漸提高，土地成本逐漸變大，這些原因，使現(xiàn)在蘇城住宅市場(chǎng)成交均價(jià)已近7000元/平方米關(guān)口。
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開發(fā)商優(yōu)惠一個(gè)接一個(gè)
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由于市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，為了盡快打消消費(fèi)者的觀望心理，抑或是為了緩和日漸緊張的資金鏈，開發(fā)商也頻出優(yōu)惠，一出出促銷的好戲在近期接二連三地上演。萬(wàn)科·金色家園誠(chéng)意金2萬(wàn)抵4萬(wàn)；香城花園四期頤園存2萬(wàn)抵5萬(wàn)；鑫苑·國(guó)際城市花園誠(chéng)意金1萬(wàn)變2萬(wàn)；雅戈?duì)枴t邦預(yù)約最高優(yōu)惠達(dá)35000元等等。
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同時(shí)，成交量低迷也影響了銀行房貸量開始下滑，雖然部分銀行在公眾場(chǎng)合仍稱“嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸政策”，但是個(gè)別銀行在實(shí)際操作中已經(jīng)存在了一些放松第二套房貸的措施。有業(yè)內(nèi)人士分析，蘇州“第二套房”貸款悄然放松這一現(xiàn)象應(yīng)該不是偶然產(chǎn)生，這與目前整個(gè)蘇州房地產(chǎn)持續(xù)低迷有很大的關(guān)系。
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價(jià)格走勢(shì)符合傳統(tǒng)規(guī)律
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縱觀整個(gè)上半年1-6月份的成交均價(jià)來(lái)看，價(jià)格走勢(shì)基本符合傳統(tǒng)的樓市規(guī)律。其中，成交量在傳統(tǒng)的“紅五月”最大。而4月份成交均價(jià)為7605.9元/平方米，為上半年最高，主要是經(jīng)過(guò)春節(jié)長(zhǎng)假和前期客戶的長(zhǎng)期積累，使得在4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)爆發(fā)，同時(shí)4月份所推房源中也不乏高檔別墅和公寓項(xiàng)目，如星嶼·仁恒、海尚壹品·坡語(yǔ)組團(tuán)等。而二月份成交均價(jià)則定格在了5663.9元/平方米，也是上半年僅有的均價(jià)破“6”的月份。
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區(qū)域分析一——園區(qū)房?jī)r(jià)同比大幅上漲
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優(yōu)越的地理位置和完善的規(guī)劃，注定了園區(qū)成為蘇州樓市的領(lǐng)頭羊，它的住宅成交量也牽動(dòng)著蘇州的住宅市場(chǎng)的走勢(shì)。2008上半年園區(qū)成交住宅套數(shù)為4441套，成交面積為534503.32平方米，成交均價(jià)為8892.3元/平米，與去年上半年成交20361套相比，成交套數(shù)明顯下降，不到去年的四分之一，同樣，成交面積也大幅下降，去年同期指數(shù)為2586851平方米，而08上半年的成交面積僅為534503.32平方米，相差將近五倍。另一方面，房?jī)r(jià)繼續(xù)看漲，從去年同期的成交均價(jià)7338.794元/平方米一路飆升到8892.3元/平米，價(jià)格每平米上漲了1553.506元，漲幅為21％。
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一月和二月，成交套數(shù)、面積嚴(yán)重下挫，其領(lǐng)頭羊的地位也岌岌可危。二月因?yàn)槭艿酱汗?jié)長(zhǎng)假的影響，套數(shù)和面積都不是很高，但因?yàn)閳@區(qū)的別墅項(xiàng)目較多，所以均價(jià)一直處于較高的狀態(tài)。到了三月，住宅成交量有了明顯的回升，一躍成為蘇州城市成交的主力軍，這與開發(fā)商一系列的開盤活動(dòng)是分不開的。
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四月到六月，成交套數(shù)和面積差異不大，較之平穩(wěn)，成交均價(jià)在九千左右每平方米徘徊，相比去年上半年，可以明顯看出樓市價(jià)格經(jīng)歷了很大的變化，房?jī)r(jià)上漲速度非常之快。開發(fā)商們的銷售策略也發(fā)生了些許變化，減少開盤房源數(shù)量，面向的消費(fèi)人群更具有針對(duì)性等等，以此來(lái)帶動(dòng)有些冷清的樓市。值得一提的是，五月份三天的住博會(huì)，近百余樓盤的亮相再加上促銷的種種優(yōu)惠措施，使得園區(qū)的住宅成交量得到了數(shù)月以來(lái)的大幅提升，但隨著住博會(huì)的熱度冷卻，成交量又有了明顯地銳減。購(gòu)房者們不再盲目跟從，大多采取了持幣觀望的態(tài)度，使得六月的園區(qū)住宅市場(chǎng)處于一種不溫不火的狀態(tài)。
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但是，投資商依然對(duì)園區(qū)這塊黃金地段抱著極大的興趣，大批知名開發(fā)商的不斷加入，使得園區(qū)逐漸成為了寸金寸土的地段，其樓盤特征也逐步向高端和國(guó)際化發(fā)展，加上合理的開發(fā)規(guī)劃，未來(lái)城市輕軌的開通，金雞湖和獨(dú)墅湖兩個(gè)天然湖泊的遙相呼應(yīng)，相信園區(qū)依然是購(gòu)房者的首選區(qū)域，此區(qū)域的升值潛力也是不可估量。
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