????? 1.房價在漲勢大幅放緩后總體可望呈現(xiàn)小幅、穩(wěn)步上漲態(tài)勢，但短期內(nèi)普跌的可能性較大
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????? 2007年11月至今，房價漲幅出現(xiàn)緩慢回落。2007年9月央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（簡稱《通知》），極大地遏制了住房投資和投機(jī)需求的過快上漲，2007年以來房價飆升的勢頭開始得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)。房價漲幅明顯放緩的同時，市場成交量也出現(xiàn)明顯下滑，市場觀望情緒濃厚。
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????? 我們判斷，2008至2009年上半年房價總體下跌的可能性正在加大：
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????? 第一，從房地產(chǎn)市場資金面看，首先，當(dāng)前許多房地產(chǎn)開發(fā)商均出現(xiàn)自有資金量下降的情況，開發(fā)商資金來源中，自有資金占比已從35％左右普遍降至30％以下，而境內(nèi)外資本市場普遍不景氣致使2008年新增的自有資金量相當(dāng)有限；其次，在從緊的貨幣政策背景下，尤其是《通知》頒布并嚴(yán)格落實(shí)后，銀行從房地產(chǎn)企業(yè)貸款和住房按揭貸款兩方面都普遍收緊了信貸，開發(fā)商資金回籠壓力增大，資金狀況日益吃緊，加之股市急度下挫和房市漲勢明顯趨緩，購房者的觀望情緒強(qiáng)化，開發(fā)商主動降價的壓力日益加大；再次，自上世紀(jì)90年代末起，加速增長的房地產(chǎn)投資已持續(xù)近十年，投資慣性的驅(qū)動可能帶動房地產(chǎn)投資繼續(xù)擴(kuò)大，融資需求相應(yīng)增加，導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈更加緊張。
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????? 第二，從市場供給面看，首先，前期政府投入建造的大批經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房即將投入市場，同時，為進(jìn)一步緩解居民買房壓力，預(yù)計近幾年政府將進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大保障性住房的供給力度。增加保障性住房供給一方面通過直接增加市場供給量尤其增加中、低檔商品房的供給量，建立新的供需均衡點(diǎn)來抑制房價過快上漲，另一方面還能通過提高保障性住房在市場住房體系的占比來削弱房地產(chǎn)開發(fā)商的定價權(quán)，從而有效遏制房價上漲；其次，房地產(chǎn)市場“觀望”氛圍的加重將導(dǎo)致市場中新房和二手房供應(yīng)量相應(yīng)增加，進(jìn)一步增加市場供給，形成房地產(chǎn)市場上階段性的供大于求。
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????? 第三，境外資金階段性的撤出套現(xiàn)也會加大房價回調(diào)壓力。綜上分析，我們認(rèn)為，當(dāng)前房價總體性下跌的可能性加大，典型的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”現(xiàn)象。應(yīng)當(dāng)指出的是，這種可能的房價普跌是對前幾年尤其是2006年以來房價透支性過快增長的一種回調(diào)。
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????? 同時，我們也不排除另外一種可能，即，經(jīng)過前期長時間的觀望，尤其是考慮到近期一些中心城市已經(jīng)出現(xiàn)境外資金加大樓市投資力度的現(xiàn)象，市場交易量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲而重新帶動房價攀升的可能。我們判斷，確定房價是否普跌的一個關(guān)鍵時點(diǎn)可能在2008年的9、10月份。但總體而言，我們傾向于支持第一種可能。
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????? 從中長期來看，我們認(rèn)為房價可望從2010年前后進(jìn)入一個平穩(wěn)、小幅的上漲通道，主要依據(jù)：一是隨著人口的持續(xù)增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，中國的“人口紅利”期還將延續(xù)，這將進(jìn)一步提高居民購房能力，增加市場需求；二是隨著2010年以后國內(nèi)物價水平趨于回落，從緊的宏觀調(diào)控力度可能有所放松，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度有望加快；三是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有望拓寬，同時資本市場逐步向好亦降低其融資難度；四是為了滿足大量保障性住房用地，2007和2008年國內(nèi)土地放量較大，未來幾年后的土地供給趨少；五是境外資金在經(jīng)過觀望后將重新進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和投資市場。但與此同時，我們認(rèn)為，中國房地產(chǎn)的“暴利”時代可能已經(jīng)結(jié)束，未來幾年房價暴漲的可能性不大。
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????? 2.2009年股市仍將面臨較大的不確定性，震蕩有可能加劇，2010和2011年則可望維持較小震蕩中逐步上漲的勢頭
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????? 中國股市在2001年6月達(dá)到2242點(diǎn)歷史高點(diǎn)之后便步入長達(dá)4年的漫漫“熊市”，上證指數(shù)跌至2005年末的1000點(diǎn)附近。2006年初，隨著股權(quán)分置改革的順利推進(jìn)，股市開始回暖，上證指數(shù)快速上行，且單邊上揚(yáng)的趨勢愈發(fā)明顯。2007年末，股價在經(jīng)歷了瘋狂飆升之后隨即進(jìn)入快速下行通道。
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????? 我們判斷，2008年和2009年股市仍將面臨較大的不確定性，震蕩有可能加劇，主要原因：一是次貸風(fēng)波走勢和全球經(jīng)濟(jì)面臨較大不確定性，階段性的利空將加劇股市震蕩；二是高通脹背景下，股市難現(xiàn)實(shí)質(zhì)性向好走勢；三是上市公司盈利增速將明顯放緩；四是境外資金流向具有不確定性；五是有望于2008下半年推出的創(chuàng)業(yè)板客觀上會分流現(xiàn)有主板與中小板市場上的部分資金。
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????? 但我們同時認(rèn)為，股市的走勢歸根到底受制于經(jīng)濟(jì)基本面的走勢，加之國內(nèi)監(jiān)管層監(jiān)控水平的不斷提升，2010和2011年中國股市有望維持在較小震蕩中逐步上漲的勢頭。
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