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葉建成的觀點(diǎn)則與之不同，境外資金，尤其是機(jī)構(gòu)投資者，主要投資于商業(yè)及辦公樓物業(yè)，“只有少數(shù)地段較好，物業(yè)品質(zhì)不錯(cuò)，可以改裝成酒店式公寓出租的住宅物業(yè)，境外基金才會出手”，因此，這些資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，對普通住宅的價(jià)格影響非常有限。
記者注意到，翠湖天地御苑被收購的三幢住宅樓，最終的成交價(jià)均較當(dāng)時(shí)的市場售價(jià)偏低20%~30%左右。目前已被公開的住宅收購案例中，因收購價(jià)偏低而最終拉低了該樓盤的成交均價(jià)。這意味著，外資對住宅的大宗收購對房價(jià)的直接影響是拉低房價(jià)。
此外，2003~2004年在上海隨處可尋的境外游資炒賣住宅的案例，在歷經(jīng)2005年上海樓市的大幅調(diào)整之后，這些投資者大部分都已悄然退出。葉建成表示，樓市中的買進(jìn)賣出，至少需要6個(gè)月的時(shí)間，對于希望快進(jìn)快出的熱錢來說，并不是一個(gè)“很好”的投資途徑。
事實(shí)上，市場對外資的態(tài)度，也早已由之前的“好奇”加“恐懼”，變成了現(xiàn)在的坦然接受。在此之前，與外資經(jīng)常打交道的多位地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人曾多次對記者強(qiáng)調(diào)，外資在整個(gè)境內(nèi)房地產(chǎn)市場中所占的份額非常小，他們不可能成為境內(nèi)房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)力量，因此對市場的影響也是非常有限的。
事實(shí)上，一直以來，外資在境內(nèi)所展開的大宗房產(chǎn)收購案，對市場產(chǎn)生的影響僅限于心理層面。此前市場還擔(dān)心大量外資進(jìn)入境內(nèi)樓市后，一旦大量集中抽逃可能會引發(fā)危機(jī)，但從目前的情況看，雖然已有部分早期進(jìn)入市場的外資撤出，但接盤的仍然是外資，即使樓市調(diào)整，眼下承擔(dān)這種市場調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)的仍然是外資。
即便如此，外資涌入樓市，仍然是一個(gè)不容被忽視的問題。歐洲非上市房地產(chǎn)投資協(xié)會與亞洲私人房地產(chǎn)協(xié)會日前共同組織了一次面向歐洲、美國和亞洲數(shù)十位基金管理人的投資意向調(diào)查，結(jié)果顯示，機(jī)構(gòu)投資者對亞洲房地產(chǎn)市場的投資占全球總房地產(chǎn)投資額的37.8%，這一比例在未來將會上升至39.3%.
兼任亞洲私人房地產(chǎn)協(xié)會聯(lián)席總監(jiān)的高富諾亞太區(qū)常務(wù)董事陸德智表示，今年，在最具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)市場排名中，日本辦公樓和中國的住宅項(xiàng)目分列第一、二位。眾多房地產(chǎn)投資者已明確將亞洲作為其未來市場。“其中，日本市場較為成熟，擁有大量的機(jī)構(gòu)投資者；而中國市場仍處于快速發(fā)展之中，特別是其私營房地產(chǎn)板塊?！?
顯然，中國的住宅項(xiàng)目正在成為境外基金新的投資目標(biāo)。這對境內(nèi)住宅價(jià)格將產(chǎn)生何種影響，仍取決于這些基金將以何種方式來投資境內(nèi)的住宅項(xiàng)目。葉建成表示，境外基金不大可能整棟收購住宅項(xiàng)目，然后再拆零出售。眼下可以看到的方式是，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)，正在將部分項(xiàng)目的股權(quán)售予境外基金，這種合作方式雖然此前也多有嘗試，但在今年地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的情況下，這種合作已經(jīng)有深入的跡象。
這對房價(jià)可能產(chǎn)生的非常間接的影響是，開發(fā)商獲得可周轉(zhuǎn)的資金后，在市場淡季可支撐的時(shí)間將因此延長，或者價(jià)格下調(diào)的幅度將因此縮減。
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