|
我看徐滇慶教授和牛刀對賭
主持人：網(wǎng)友“奧運(yùn)幸運(yùn)星”問潘總，網(wǎng)上熱議的北大徐滇慶教授和牛刀的打賭您看了嗎？聽說打賭時間還沒到，徐滇慶教授就把道歉信寄給南方都市報了，您對這件事怎么看？
潘石屹：徐滇慶教授和牛刀我都認(rèn)識，都是在電視臺做節(jié)目時認(rèn)識的，與牛刀是在鳳凰衛(wèi)視《一虎一席談》節(jié)目中認(rèn)識的?，F(xiàn)實(shí)生活中的牛刀很禮貌，講話很客氣，上電視前會做很多功課，準(zhǔn)備很多數(shù)據(jù)，很認(rèn)真。與徐滇慶教授的認(rèn)識是源于我們在中央電視臺《大家看法》中做過一期節(jié)目。徐滇慶長期生活在加拿大，對中國房地產(chǎn)市場的了解主要是來自于數(shù)據(jù)。但中國房地產(chǎn)市場只有深入到市場中去，才能夠了解到購房人、開發(fā)商、銀行、地方政府的心態(tài)。徐教授是一個很有熱情的人，有著對真相和真理追求的執(zhí)著精神。
單從打賭房價這件事情來看其實(shí)意義不大，因?yàn)榉课莸膬r格跟市場中所有價格一樣，它是市場中各種力量相互作用之后派生出來的結(jié)果，重要的是要分析這個價格背后哪些力量發(fā)生了變化，哪些力量沒有發(fā)生變化，如果不分析市場背后的這些力量，只是去討論價格，常常會變成爭吵和賭博。
?
主持人：網(wǎng)友“小二黑”問潘總，您從徐教授和牛刀對賭的事件中，看到什么更深層次的問題？
潘石屹：也沒有什么更深層次的問題。從這個事件中我看到兩點(diǎn)：
第一，政府的國土房屋管理部門和政府的統(tǒng)計部門對房地產(chǎn)市場統(tǒng)計的數(shù)據(jù)一直有出入：這兩個部門公布的數(shù)據(jù)歷來都是有矛盾的。
前年，我曾和北京市統(tǒng)計局副局長一起就此問題探討過，數(shù)據(jù)產(chǎn)生矛盾最重要的原因是國土房屋管理部門的數(shù)據(jù)是按照成交合同數(shù)據(jù)匯總起來的，這些數(shù)據(jù)不發(fā)生統(tǒng)計上的滯后性，既有單價、成交面積，也有成交金額。而統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)是調(diào)查大隊根據(jù)他們選好的樣本抽樣出來的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)只有價格，不可能有整個市場的成交量和成交面積。我們自己公司在分析市場時主要依據(jù)的數(shù)據(jù)是國土房屋部門的數(shù)據(jù)，因?yàn)榘凑找?guī)定，只有在國土房屋管理部門的網(wǎng)上簽約備案后的合同才會生效，這一條就確定了它的數(shù)字是準(zhǔn)確的、是不會出現(xiàn)滯后和偏差的。同時，也有單價，成交量。但根據(jù)中國《統(tǒng)計法》，只有統(tǒng)計部門才有權(quán)利公布數(shù)據(jù)，所以，這兩個部門數(shù)據(jù)的出入引起了許多次爭論。
第二，我看到徐教授一年前與牛刀打賭后，這一年來發(fā)生了許許多多大的變化，這些大的變化最終都會影響到房價。尤其是從緊的貨幣政策，讓房地產(chǎn)行業(yè)太缺錢了。房地產(chǎn)發(fā)展商為了加速資金的回籠，常常采用最直接的辦法就是降價銷售。最重要的一點(diǎn)是去年下半年，銀行的按揭從緊，利率提高，打擊了購房人的熱情。比如去年下半年政府出臺政策限制第二套住房的按揭，現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)十幾年了，一些大城市，如深圳、北京、上海，許多家庭都需要購買第二套住房，這項政策對房地產(chǎn)需求的影響是非常巨大的，可以說是不顯山不露水，但卻是對房地產(chǎn)行業(yè)致命的一擊。
?
主持人：有位北京的網(wǎng)友說，網(wǎng)絡(luò)紅人牛刀在接受媒體采訪，被問及任志強(qiáng)，潘石屹等對“要死也是銀行先死”這話怎么看時，牛刀稱用一句普希金的話講：“這些人是愚蠢而有狂妄的”，您對牛刀的話有什么回應(yīng)？
潘石屹：的確，在我身上存在許多缺點(diǎn)，包括狂妄和愚蠢?？裢且?yàn)闆]有謙遜的態(tài)度，愚蠢是沒有被智慧之光照耀到。任志強(qiáng)身上有沒有牛刀說的這些缺點(diǎn)我不知道，但我身上一定有，不知道在什么時候就可能會表現(xiàn)出來。牛刀也沒有必要繞一個大圈子，用俄國詩人普希金的話來表達(dá)，直接說就行了。
在這里，我想說明的一點(diǎn)是，我從來沒有說：“要死也是銀行先死”這句話。在目前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險要比銀行早得多，也大得多。當(dāng)然也不能否認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的危機(jī)也一定會波及到銀行。
?
主持人：網(wǎng)友“心中佛”說，本周一，葉檀博士寫了篇博文對徐教授和牛刀的對賭事件發(fā)表了看法，牛刀立即做出了回應(yīng)稱，“在對中國政治、中國社會、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房價的關(guān)系理解上，你葉檀女士連小學(xué)都沒畢業(yè)，你還奢談什么賭局的意義？”并建議葉女士讀一讀《萬歷十五年》。有網(wǎng)友認(rèn)為牛刀太自大了，您認(rèn)為呢？
潘石屹：牛刀讓歷史學(xué)博士葉女士讀的《萬歷十五年》，其實(shí)是一本暢銷書，許多人都已經(jīng)讀過了?！度f歷十五年》是明朝普通的一年，這一年并沒有發(fā)生大的災(zāi)難。但黃仁宇通過一些細(xì)小的事情發(fā)現(xiàn)明朝衰敗的跡象，用他的話說，叫“大風(fēng)起于清萍之末”，明朝的亡國應(yīng)該是從萬歷十五年開始的。
去年底，我也在網(wǎng)上看到許多篇文章，把“萬歷十五年”和今年做比較，我不同意這種觀點(diǎn)，因?yàn)槲覀兛吹?，在今天，中國的社會、中國的?jīng)濟(jì)、中國的人心中，發(fā)展的力量和向上的力量是非常強(qiáng)大、前所未有的。是和萬歷十五年不能同日而語的。在今天，中國背后這種強(qiáng)大的力量會促成中華民族的繁榮、復(fù)興和向上的發(fā)展。
至于葉檀是不是小學(xué)生水平，我覺得也無需置評，在今天信息爆炸的年代，一位能上網(wǎng)查詢信息的小學(xué)生、中學(xué)生可能了解的信息比專家、教授、博士還要多。技術(shù)給我們提供了這樣的可能。在這樣的條件下，我認(rèn)為重要的是對別人尊重的態(tài)度。
?#p#2#e#
房地產(chǎn)市場受很多不確定因素影響
主持人：來自《第一財經(jīng)日報》王芳潔問，您對目前房地產(chǎn)市場情況和未來怎么看？目前有很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為樓市有很大不確定性，您如何看這個觀點(diǎn)？
潘石屹：房地產(chǎn)市場和大的經(jīng)濟(jì)形勢是密切聯(lián)系在一起的，現(xiàn)在從大的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境到中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境都有許多不能確定的因素，如石油價格、股票市場波動、銀行的利率通貨膨脹等等，這些因素最終都會影響到房地產(chǎn)市場。
上星期，美國的高盛投資銀行給我們公司提供了一份報告，其中有兩張圖表是他們對美國經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)中幾個重要指標(biāo)的預(yù)計。網(wǎng)聊后我會附上供大家參考。
?美國經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)大幅放緩；經(jīng)濟(jì)蕭條相對溫和，預(yù)計至09年中經(jīng)濟(jì)增長都將十分緩慢。
中國的通脹保持高位；預(yù)計08年央行將兩次提高存貸款基準(zhǔn)利率（每次0.27個百分點(diǎn)）。
?
主持人：《第一財經(jīng)日報》王芳潔還有一個問題，日前張欣對國外媒體表示，SOHO公司還將拿地，具體位置和規(guī)模是多少，目前許多企業(yè)都在改囤地為囤資金，SOHO中國這時候拿地，是不是認(rèn)為把樓市的冬天看作機(jī)遇？目前你們資金狀況怎么樣？
潘石屹：做生意最基本的定律就是：高峰時出貨，低谷時進(jìn)貨。房地產(chǎn)行業(yè)也不能超脫這個基本規(guī)律的約束。目前來看，是中國房地產(chǎn)市場的低谷。我們將利用公司有限的資金進(jìn)貨，規(guī)模和位置沒有改變大的方向：在大城市最繁華的地段。
公司目前的資金狀況良好，現(xiàn)金超過100億人民幣，負(fù)債率低于10%。
?#p#3#e#
主持人：網(wǎng)友“圈里人”問潘總這樣一個問題，您有沒有聽說，北京將建立預(yù)售資金監(jiān)管制度？這對北京的房地產(chǎn)會產(chǎn)生什么樣的影響？是否真的使目前期房預(yù)售最終變成現(xiàn)房銷售？
潘石屹：在國外一般監(jiān)管的是預(yù)售收入中銀行按揭部分的資金，我想如果這個政策變成現(xiàn)實(shí)能夠?qū)嵤?，一方面可以防范金融風(fēng)險，另一方面對一些房地產(chǎn)集團(tuán)公司來說，他們內(nèi)部調(diào)動的靈活性幾乎就沒有了，會使目前已經(jīng)非常緊張的房地產(chǎn)公司資金壓力更大。我認(rèn)為只應(yīng)該監(jiān)管銀行按揭部分的資金。
?
主持人：《北京晚報》記者孫紅說，整個房地產(chǎn)行業(yè)不容樂觀，可以導(dǎo)致家庭負(fù)資產(chǎn)出現(xiàn)，這是您第一個提出的觀點(diǎn)。您什么時候開始根據(jù)什么得到這個結(jié)論？
潘石屹：負(fù)資產(chǎn)在其他國家的一些城市都發(fā)生過，離我們最近的是東南亞金融危機(jī)，亞洲的一些城市家庭就出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，如中國香港，新加坡。負(fù)資產(chǎn)的出現(xiàn)是因?yàn)榉績r大幅度下跌，銀行利率的提高，我在談到中國出現(xiàn)家庭負(fù)資產(chǎn)時，不是談?wù)麄€行業(yè)和整個中國，但如果房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)不景氣下去，出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)家庭可能先從深圳開始。
?
主持人：孫紅接著問您，究竟什么樣的人面對什么樣的負(fù)資產(chǎn)的威脅？
潘石屹：家庭收入比較低，所購買房子縮水幅度大的家庭就可能出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)。美國次貸危機(jī)實(shí)際上就是負(fù)資產(chǎn)影響的，它只是一個問題的兩個方面。次貸危機(jī)是從銀行表現(xiàn)出來，負(fù)資產(chǎn)是從家庭表現(xiàn)出來的。
過去10個奧運(yùn)會主辦城市經(jīng)濟(jì)增長的簡單平均
?
主持人：《樓市》雜志記者高雅寧問潘總，根據(jù)統(tǒng)計顯示，歷屆奧運(yùn)會的舉辦都極大的促進(jìn)舉辦城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和地產(chǎn)行業(yè)帶來巨大的促進(jìn)，奧運(yùn)會之后，與奧運(yùn)相關(guān)的哪些因素（如奧運(yùn)遺產(chǎn)）會影響到樓市，這些因素對房地產(chǎn)走勢起決定性作用嗎？您認(rèn)為奧運(yùn)會后，中國和北京的房地產(chǎn)行業(yè)會呈何種走勢？
潘石屹：這個問題大家的討論已經(jīng)非常多了，每人都發(fā)表了自己的觀點(diǎn)，我也在過去一年時間，多次談了這個問題，今天也沒有更新的看法和大家分享。上周美國高盛銀行寄給我們公司的一份報告中，列舉了在世界上舉辦過奧運(yùn)會的10個城市各個經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化。一會網(wǎng)聊后，我可以放在網(wǎng)上供你參考。
主持人：網(wǎng)友“薇薇”問您，100億現(xiàn)金對房地產(chǎn)市場來說，能做些什么，您想做些什么？
潘石屹：100億現(xiàn)金對其他行業(yè)來說可能是巨大的數(shù)字，但房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金非常密集的行業(yè)，100億的資金可能只能夠購買兩三塊地，或兩三個項目而已。
?#p#4#e#
我們?yōu)楸本┑膴W運(yùn)會做一點(diǎn)力所能及的小事
主持人：穩(wěn)健一直是SOHO中國的風(fēng)格，目前的情況您能看到嗎？是否留了一些錢過冬？
潘石屹：在我們所有計劃都有三種：中間、保守和樂觀的。就算最壞的情況發(fā)生我們也能過冬。
?
主持人：網(wǎng)友“快車道”問潘總，老潘，你曾經(jīng)在網(wǎng)聊中說過，SOHO中國將會迎接奧運(yùn)做出自己的貢獻(xiàn)，包括建設(shè)綠地，粉刷墻面等等，現(xiàn)在奧運(yùn)會馬上就要到了，你們的承諾完成了嗎？
潘石屹：奧運(yùn)會是全民族的大事情，我和我們公司所能做的只是一點(diǎn)點(diǎn)自己力所能及的事情。去年年底我們就開始把所有工作重點(diǎn)都圍繞著奧運(yùn)會進(jìn)行。到今天為止我們能做的事情基本完成了：
第一，前門大街修繕完畢，4月22號迎接了奧運(yùn)會馬拉松測試賽。
修繕完畢的前門大街 - 牌樓
?
第二，我們項目周圍的綠地馬上就要建完。
第三，為了迎接奧運(yùn)會，與各個物業(yè)管理公司配合，墻面的粉刷都已結(jié)束。
粉刷一新的建外SOHO
?
第四，光華路SOHO2，原來是一個十幾年的爛尾樓，在奧運(yùn)會之前已經(jīng)拆除。
2008年3月13日光華路SOHO2現(xiàn)場還是一座爛尾樓
?
正在拆除最后剩余的一點(diǎn)爛尾樓
?
主持人：《樓市》雜志高雅寧，說，奧運(yùn)會期間影響中國的“三個一千人”都將聚會在首都北京。這“三個一千人”是指一千個省部級政府政要，一千個商界企業(yè)界領(lǐng)袖和一千個影響中國發(fā)展的知識界精英。奧運(yùn)即將來臨，您如何預(yù)期將對SOHO中國項目銷售的利好？有沒有具體的銷售目標(biāo)？
潘石屹：我不知道這一千人怎么算出來的，但我想這個數(shù)量級一定是萬、十萬的級別。據(jù)我了解，僅來北京參加奧運(yùn)會的記者就幾萬人，來的政府官員、商界、知識界的就更多了。我們所要做的事情是在政府安排下做一些力所能及的接待工作。同時，做好我們SOHO中國每一個項目的銷售。目前銷售的項目有SOHO北京公館，還將會有三里屯SOHO，三里屯SOHO的銷售已經(jīng)進(jìn)入倒記時了。
?#p#5#e#
主持人：還是高雅寧的問題，接近半年的樓市低迷期，SOHO的項目并沒有促銷，奧運(yùn)期間，SOHO中國的價格策略會怎么樣？
潘石屹：SOHO中國最近銷售的SOHO北京公館和馬上將要銷售的三里屯SOHO都不會采用打折促銷的辦法，這些項目無論從地理位置和產(chǎn)品本身來說都很有競爭優(yōu)勢。
?
主持人：《第一財經(jīng)周刊》記者王娜說，最近北京退房現(xiàn)象受到媒體的關(guān)注，在媒體報道中，投資型房地產(chǎn)項目退房現(xiàn)象尤其嚴(yán)重。請問潘總，SOHO中國退房數(shù)最近是否有所增多？
潘石屹：市場中出現(xiàn)一定的退房比例是正常的。我所了解到的情況：SOHO中國在過去兩個月時間里沒有任何一起退房事件，退房率是零。
?#p#6#e#
我們要大規(guī)模為天水小學(xué)建廁所
主持人：網(wǎng)友“山花浪漫”說，潘總您上次提到要到貧困地區(qū)建廁所很有意思，有具體方案嗎？
潘石屹：前幾天我們到西部去，主要是考察西部貧困地區(qū)的學(xué)校，了解那里最缺的是什么，我們能做什么。通過了解，我們發(fā)現(xiàn)學(xué)校里最缺最薄弱的環(huán)節(jié)是廁所。SOHO中國基金會從今年暑假開始，先在甘肅天水地區(qū)挑選10所學(xué)校建造廁所，預(yù)計八月底完成設(shè)計方案，九月底可以動工，寒假結(jié)束后，這些廁所就可以使用了。這批廁所是一個試點(diǎn)，我們希望能夠通過這些試點(diǎn)改進(jìn)我們的設(shè)計圖紙，使設(shè)計更符合當(dāng)?shù)氐那闆r，而且在運(yùn)營的過程中，能夠是最低成本。
在此，非常感謝公司工程部、設(shè)計部、采購部的員工和工程師們，他們都非常積極地加入到這項服務(wù)中來，而且都是以義工的方式參與的。
在天水地區(qū)共有中小學(xué)2800多所，有76萬學(xué)生，4萬教師，90%以上還沒有用上水沖的廁所。
如果大家有更好的建議和設(shè)計方案，可以隨時與我們聯(lián)系liyangyang@sohochina.com;010-58788181，我們希望匯集大家的力量，把這個服務(wù)項目做好。
?
這是一千五百學(xué)生使用的廁所。
?
主持人：網(wǎng)友“丁丁”問潘總，您對華南虎照片造假事件怎么看？
潘石屹：這一期我們《SOHO小報》的主題是“民意”，有多位學(xué)者如舒可文，喻國明，張閎等等寫了文章，表達(dá)了他們對網(wǎng)絡(luò)事件深層次的思考。我看了這期《SOHO小報》也很受啟發(fā)。華南虎事件就是一個典型的案例。網(wǎng)絡(luò)時代創(chuàng)造了許多原來人們想象不到的事情。當(dāng)然，現(xiàn)在關(guān)于華南虎事件討論得太多了，但我注意到非常有意思的是上網(wǎng)的人和不上網(wǎng)的人對信息的了解是完全不同的，其態(tài)度和反應(yīng)也完全不一樣。當(dāng)網(wǎng)友們曾經(jīng)為華南虎歡呼時，據(jù)說這個事件的主角周正龍不上網(wǎng)。這讓我想起三年前任志強(qiáng)也不上網(wǎng)，當(dāng)時網(wǎng)友對他狂轟亂炸的批判他也看不到。我問他為什么不上網(wǎng)，他回答很簡單：看熒光屏費(fèi)眼睛。
?
主持人：網(wǎng)友“蕭蕭”問潘總，您向政府提出過非常有價值的提議，比如降低二手房的稅費(fèi)和中間交易成本，提高二手房流通率，減輕買房人負(fù)擔(dān)，等等，請問有回音嗎？
潘石屹：去年北京的人大會議上，我把這個建議寫成了提案交給政府，他們正在研究，還沒有答復(fù)。
?
主持人：《臺灣聯(lián)合報》的記者林琮盛說，您幾個月前造訪臺灣，也參訪臺灣一些建筑商，引起臺灣媒體個民眾的強(qiáng)烈關(guān)注，臺灣建筑特點(diǎn)是什么？您對臺灣建筑開發(fā)和設(shè)計上最感興趣是哪一部分？
潘石屹：去臺灣只有短短72小時，走馬觀花，并沒有深入了解，但通過一些數(shù)字和臺灣朋友的介紹看出，臺灣在過去十年時間經(jīng)濟(jì)基本上沒有發(fā)展。對任何一個城市或國家來說，經(jīng)濟(jì)不發(fā)展就沒有房地產(chǎn)，沒有房地產(chǎn)建筑量就很少，所以可以說過去十年時間是臺灣建筑停滯的十年。在已經(jīng)開發(fā)的項目中，可以看到他們的做工非常精細(xì)，質(zhì)量非常好，設(shè)計、施工等各個方面都有許多值得大陸開發(fā)商學(xué)習(xí)的地方。
?
主持人：林琮盛還有一個問題，潘總，您對北京過去、現(xiàn)在和未來的建筑理解和想象是什么樣的？
潘石屹：北京是一個古老的城市。但進(jìn)入21世紀(jì)，北京的建設(shè)、發(fā)展和北京開放的心態(tài)，未來將會把北京在建筑方面建成一個博物館型的城市。
?
主持人：彭博通訊社一位記者問潘總，您覺得兩岸直行航班頻次達(dá)到什么樣的程度，就會對那些有可能到臺灣投資的大陸工商界人士，比如您有所助益？如果是這樣的話，臺灣作為一個投資目的地，吸引力會如何得到提升？
潘石屹：大陸和臺灣的直行，最好飛機(jī)是每天飛，北京到香港的飛機(jī)每小時基本都有一班，如果大陸和臺灣直行后只是周末飛，這種頻次遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，雖然比原來有所進(jìn)步，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足兩地人們的要求。大陸和臺灣在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面有許多的互補(bǔ)性，交流一定會促進(jìn)兩邊的發(fā)展。
?
主持人：今天的網(wǎng)聊就到這，我們下次見，謝謝大家。
潘石屹：謝謝大家！
?#p#7#e# |