觀望徘徊明折暗降，這是上半年蘇州樓市留下的表情。
全市成交量再創(chuàng)新低，成交套數(shù)不足2萬(wàn)套，一個(gè)黯淡的數(shù)字見(jiàn)證著一種對(duì)峙。
股市、樓市、債市、期市、匯市，金融市場(chǎng)的五子中，市民感受最多的是股市和樓市。與去年的“日月同輝”相反，今年的股市樓市恰似“日月同灰”：當(dāng)股市萎靡不振時(shí)，樓市也在“對(duì)峙”著，房地產(chǎn)公司正努力地“活著”。不知不覺(jué)，半年已過(guò)。站在年中的門(mén)檻上回望，發(fā)現(xiàn)樓市里依舊有很多讓人看不明摸不清的。
就像戴上了魔戒，二套房新政與貨幣從緊等一系列的政策，使一向穩(wěn)當(dāng)?shù)奶K州樓市頻頻吹起促銷(xiāo)打折風(fēng)，眾主流樓盤(pán)紛紛加入優(yōu)惠促銷(xiāo)行列。從去年第四季度起低迷的市場(chǎng)狀況一直持續(xù)至今。
有很多悲觀的消息正在傳來(lái)：開(kāi)發(fā)商資金面極緊，深圳、廣州房?jī)r(jià)下降；但也有個(gè)別樓盤(pán)排隊(duì)購(gòu)房場(chǎng)面重現(xiàn)，微微暖風(fēng)正穿透寒冷。樓市到底是乍暖還寒，還是秋意漸濃？在這微妙時(shí)刻，我們來(lái)看一下蘇州樓市上半年度的行情報(bào)告，摸摸市場(chǎng)的“水溫”。
蘇州上半年哪種房子最好賣(mài)？是面積正逐步小型化的公寓房？還是售價(jià)不菲的別墅？在溫吞水行情面前，蘇州樓市降價(jià)大戲會(huì)不會(huì)因此拉開(kāi)序幕？讓我們來(lái)解讀一下。
現(xiàn)象質(zhì)疑：促銷(xiāo)潮引發(fā)降價(jià)風(fēng)聲？
“都說(shuō)蘇州樓市最近房?jī)r(jià)降了，可是我怎么沒(méi)太大感覺(jué)呢？我一直關(guān)注的億城新天地、IALA國(guó)際這些樓盤(pán)新近開(kāi)盤(pán)，價(jià)格不降反而漲了。其它不少樓盤(pán)優(yōu)惠措施確實(shí)不少，但和去年年底相比也不會(huì)相差很多啊?！币恢标P(guān)注樓市的市民馬先生對(duì)最近樓市的“降價(jià)”傳言一直疑慮重重。
追根溯源，蘇州樓市降價(jià)之說(shuō)源自于當(dāng)前日漸蔓延的降價(jià)風(fēng)潮，隨之而來(lái)成交均價(jià)的持續(xù)走低也成為“房?jī)r(jià)跌了”的證據(jù)。從2月22日起，中海湖濱一號(hào)、星湖國(guó)際、御湖熙岸同步針對(duì)尾房推出一系列優(yōu)惠措施，同時(shí)御湖熙岸公寓房認(rèn)籌以每天1000元至開(kāi)盤(pán)之日累進(jìn)優(yōu)惠；2月21日萬(wàn)科玲瓏灣21號(hào)樓認(rèn)購(gòu)?fù)瞥龈卸饔谛男腋７窒硐盗袃?yōu)惠，金色家園隨后也加入優(yōu)惠行列。在隨后的一個(gè)月時(shí)間里價(jià)格鯰魚(yú)的效應(yīng)迅速在市場(chǎng)得到體現(xiàn)，“打折促銷(xiāo)”開(kāi)始成為蘇州樓市的主流話語(yǔ)，雅戈?duì)栁磥?lái)城購(gòu)現(xiàn)房SOHO立贈(zèng)價(jià)值約8萬(wàn)元汽車(chē)位或單價(jià)立減400-500元/平方米、越湖名邸買(mǎi)房贈(zèng)千佛山雙飛兩日游、金色湖濱首付兩成并有10萬(wàn)大獎(jiǎng)機(jī)會(huì)、鑫苑·景園公寓首付6萬(wàn)等，“購(gòu)房送車(chē)位”、“兩成首付、8萬(wàn)首付買(mǎi)房”、“開(kāi)盤(pán)送大禮、日進(jìn)斗金”、“四重讓利”等一系列促銷(xiāo)晃得購(gòu)房者眼花繚亂。與此同時(shí)，今年2月蘇州全市住宅成交均價(jià)為5279元/平方米，相比1月下降了20.35%%，創(chuàng)出去年4月以來(lái)成交均價(jià)的新低，蘇州樓市真的降價(jià)了？
數(shù)據(jù)說(shuō)話：雷聲大雨點(diǎn)小，房?jī)r(jià)撐住了
看似繁華喧鬧的樓市，究竟降了多少？上半年出爐的數(shù)據(jù)顯示，陣陣降價(jià)雷聲背后，雨并沒(méi)有真的落下。
據(jù)統(tǒng)計(jì)：2008年上半年度 （截止6月24日）蘇州市區(qū)住宅類房源成交17035套，較去年同期減少9866套，降幅36.67％；成交面積：1881492.1平方米，較去年同期減少1405766.9平方米，降幅42.76％；2008年上半年度全市住宅類房源成交均價(jià)：7021.77元/平方米，較去年同期上升1393.35元/平方米，升幅24.76％。從上面這組數(shù)字可以看出，房地產(chǎn)瘋狂時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)步入理性軌道，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策無(wú)形中已發(fā)揮作用。
●成交量：比去年同期減少了36.67％
國(guó)家出臺(tái)的各種針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策以及市場(chǎng)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)影響日益顯現(xiàn)，2008年上半年度蘇州市全市成交量再創(chuàng)新低，成交套數(shù)不足2萬(wàn)套，成交面積也在2百萬(wàn)平方米以下，作為蘇州樓市的“排頭兵”，園區(qū)和吳中區(qū)這兩個(gè)片區(qū)直接決定了全市的成交總量水平。從區(qū)域的成交情況來(lái)看，工業(yè)園區(qū)、吳中區(qū)等主要片區(qū)的成交量較以往有很大減少，成交量較去年同期減少一半以上，滄浪區(qū)、平江區(qū)、相城區(qū)和高新區(qū)均有不同程度減少。與去年上半年同期相比，全市成交套數(shù)減少36.67％，成交面積減少42.76％。2008年蘇州市政府加大了政策保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)，在今年一季度出現(xiàn)了大量該類房源集中上市的情況。由于金閶區(qū)政策保障性住房集中上市，使得金閶區(qū)今年上半年度成交量相比去年同期增加64.84%。
●房?jī)r(jià)：能否繃住7000元這根弦？
從今年上半年的成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，今年第一季度蘇州市區(qū)成交均價(jià)在5700—6800元/平方米之間波動(dòng)，1月、2月、3月的成交均價(jià)分別為：6762.46元/平方米、5752.65元/平方米和6831.52元/平方米；第二季度開(kāi)始，隨著傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)，全市成交均價(jià)開(kāi)始表現(xiàn)出上升勢(shì)頭，4.、5、6三個(gè)月份，全市成交均價(jià)均在7000元/平方米以上；從各個(gè)區(qū)域情況來(lái)看，上半年除金閶區(qū)外其他各區(qū)域成交均價(jià)都比去年同期有大幅上升，其中漲幅較大的是平江區(qū)、滄浪區(qū)、吳中區(qū)以及園區(qū)，漲幅分別為55.96%、50.85％、34.89％以及33.38％。平江區(qū)政策保障性住房量縮小，商品房銷(xiāo)售增加，陽(yáng)光美地、蘇州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目良好的銷(xiāo)售支撐了區(qū)域價(jià)格，滄浪區(qū)的萬(wàn)科金色家園項(xiàng)目包括精裝修房、花園洋房等產(chǎn)品，對(duì)區(qū)域價(jià)格拉動(dòng)很大，吳中區(qū)普通商品住宅價(jià)格的規(guī)律性上漲外，現(xiàn)代園墅、水岸清華以及澄湖水岸等別墅項(xiàng)目的上市銷(xiāo)售，中高端客戶剛性需求得以釋放。
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