|
建筑成本不超1000元/平方
李明告訴記者，開發(fā)商拿到土地以后，就開始建設房子，在建筑安裝工程費中，包括建材費、人工成本、機器使用費、公建用房建設費分攤、水電線路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同，開發(fā)成本有差異。多層土建和安裝成本一般都在800元以下，近兩年建筑材料大幅上漲，但一般多層的建筑安裝成本不會超過1000元每平方米，而小高層、高層就要相應高30%-50%。李明給記者提供的這個樓盤建設安裝成本大概是1000元每平方米，總費用是13200萬元。
“配套建設費用，也是開發(fā)成本的一部分，其中的收費項目有一兩百項之多。”李明說，這項費用項目較多，主要包括勘察設計及前期工程費和住宅小區(qū)基礎設施費兩大項。這些費用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。配套建設費用大概需要6600萬元，平攤到每平方米面積估計在500元左右。
據(jù)李明介紹，最后一大塊費用就是開發(fā)商的運營成本，這項費用主要包括開發(fā)商的管理費用、人頭費用、廣告投入、納稅等。雖然每個樓盤的運營成本有差異，但按照常理，一般不會超過商品房銷售價格的10%。李明列舉的這個樓盤運營成本按照6600萬元計算，平攤到每平方米大概在500元左右。
開發(fā)樓盤年收益在50%以上
李明說，這樣，地價、土建和安裝成本、配套建設費用、銷售運營一共是47000萬元，平均每平方米費用在3500元左右。而該樓盤去年銷售的單價在7000元每平方米，利潤達到了47000萬元，其中利潤的30%要交稅，最后到手的利潤大概在32900萬元。如果開發(fā)商按照35%的貸款計算，開發(fā)商前期投入只要16450萬元，就有32900萬元的回報，3年獲益200%，除掉貸款利息(銀行和民間貸款利率相差比較大），開發(fā)商每年收益應該是50%-60%，這也是為什么許多小開發(fā)商在短短幾年時間內能夠資產翻幾倍甚至十幾倍的原因。
#p#2#e#
開發(fā)商：房地產開發(fā)風險太大
但也有開發(fā)商向記者表示，房地產行情的暴利時代已經遠去，這些看過去利潤50%以上的銷售數(shù)據(jù)只是針對那些拿地非常便宜的公司，近兩年土地價格上漲了不少，現(xiàn)在開發(fā)商普遍的利潤率大概在20%-30%，以前的好日子將一去不再來。“房地產是一種長周期產業(yè)，由于開發(fā)周期長，行業(yè)景氣節(jié)拍難以踩準，萬一踩錯后的風險極大，所以一般沒有20%以上的利潤還不如不做，因為這里面的風險太大了?！蹦抽_發(fā)商向記者表示。
租金不抵利息
房價不上漲，靠租房收租是賠本買賣
租房的租金不抵銀行存款收益
“一套80平方米10年房齡的房子，現(xiàn)在可以賣64萬元，而出租房子時每月只能收取1800元的租金。”市民張女士在出租聯(lián)豐一套住房時發(fā)現(xiàn)，雖然近幾年寧波房價一直保持較快增長的態(tài)勢，但住房租賃市場價格并沒有同比增長，租賃收入還趕不上儲蓄的收益。
根據(jù)張女士這套房子，記者算了一筆賬，每月1800元的租金，一年是21600元，按照64萬元的總價計算，一年的回報率在3.375%，而銀行一年期的存款利率是4.14%。這么算下來，現(xiàn)在租房的租金還不抵銀行存款利率。
市中心的房屋回報率都不足5%，那鄞州區(qū)的大戶型就更慘了。一套春江花城的房子，面積為184平方米，掛在甬旺房產的價格是210萬元，同樣樓盤的一套180平方米的房子租金只有1800元每月?！耙驗榉繓|打算賣掉，所以就沒有裝修，能租到1800元已經算是高價了?！别慨a一位工作人員告訴記者。按照這樣的價格，記者計算了一下該房子的年回報率只有1%。
單身公寓是租賃市場中最受歡迎的房子，其租賃價格與大戶型相比，顯得非常堅挺。記者從中介公司了解到，以寧波最早的單身公寓生活大師為例，一套32平方米的房子，能租到1500元，而市場上掛的價格一般是在36萬元。一年的租金算下來是1.8萬元，除掉半個月空置期，年收益率大概在4.8%。正好比一年的存款利率高一點，但如果是貸款來投資，一到三年期的貸款利率是7.56%，那就十分不劃算。
#p#3#e#
房屋租售比超國際警戒線
記者了解到，在國際上房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。租售比是衡量一個區(qū)域房地產市場是否過熱的重要標準。目前通常用來衡量一個區(qū)域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1：200至1：300。如果租售比小于1：300，意味著房產投資價值相對變小。租售比過低則表明房產價格偏離理性真實的房產價值。
仍以張女士那套聯(lián)豐的房子計算，張女士一年收益是21600元，一年的回報率是3.375%，租售比為1：355。生活大師的單身公寓一年收益是1.8萬元，一年的回報率是4.8%，租售比為1：240，不考慮以后能否脫手的情況，光從租金收益來看，勉強還有投資價值。而春江花城這套大戶型，年回報率只有1%，租售比為1：1167。
靠租房收租是賠本買賣
21世紀不動產寧波區(qū)域分部營銷部總監(jiān)汪巍告訴記者，寧波目前基本沒有房產的投機客，市場上以剛性需求為主，從目前二手房的租金來看，貸款買房去投資是不合算的。他還表示，出租房還要考慮到物業(yè)費、房屋空置等潛在成本，僅僅依靠租金很難保證收益，單純的買房放租以房養(yǎng)貸其實都不值。
也有業(yè)內人士表示，投資房產其實都是靠房價上漲而賺錢，靠租金只是維持物業(yè)費和其他的簡單開支，如果在房價不漲、甚至下跌的情況下，靠房子出租是一件賠本的買賣。
#p#4#e# |