| ?? 一般從理論而言,買房應(yīng)該看看市場(chǎng)態(tài)勢(shì),看看區(qū)域地段前景,看看配套,看看開發(fā)商,其他好象都?xì)w結(jié)于價(jià)格,代表著總體的較量.實(shí)際不然,要買到合適如意的房子,最該看看家里人的臉色,也該看看售樓員的臉色,前者在于知己,后者在于知彼,知己知彼百戰(zhàn)不殆.
??? 有何高見?
??? 因?yàn)槿魏螘r(shí)候市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)都存在不同程度對(duì)區(qū)域行情的一種背叛,比如現(xiàn)在全國(guó)房?jī)r(jià)大勢(shì),按照人們的判斷似乎要猛跌,而在局部地區(qū)的某些區(qū)域,實(shí)際房?jī)r(jià)確實(shí)在上漲,所以看市場(chǎng)的臉色容易讓真正的機(jī)會(huì)丟失;
??? 因?yàn)槿魏螘r(shí)候區(qū)域地段前景都只是政府作為與不作為程度的一種現(xiàn)實(shí)表示,如果政府經(jīng)濟(jì)不景氣,可能導(dǎo)致你理解的買房時(shí)的區(qū)域地段規(guī)劃停頓,如果經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)可能會(huì)導(dǎo)致城市化的提速,從而讓你的美好初衷結(jié)下完美的果子,也不是你我能掌握的,隨著時(shí)間的推移總會(huì)發(fā)生些許的變化,所以這是遲早的事兒,買房真的沒(méi)有必要去判斷,充其量看看這些未來(lái)的因素是否被開發(fā)商無(wú)意有意地計(jì)入了房?jī)r(jià),影響所買房子的性價(jià)比;
??? 因?yàn)榈囟瓮谴蟊娀脑u(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，地段計(jì)入房?jī)r(jià)是全額甚至超額，這是不動(dòng)產(chǎn)最大特點(diǎn)，我們無(wú)法改變，賣房子實(shí)際就是賣地段，無(wú)法左右的東西買房時(shí)只有選擇適應(yīng)的權(quán)利而沒(méi)法改變；
??? 因?yàn)殚_發(fā)商是做價(jià)主體，供給主體，開發(fā)商一般只會(huì)公示對(duì)其有利的信息，有時(shí)為了銷售的需要還可能造假，比如托兒，放了許多人來(lái)簽單交錢與對(duì)樓盤進(jìn)行中肯的贊美，而且開發(fā)商的內(nèi)心活動(dòng)以及項(xiàng)目關(guān)鍵信息掌握在政府管制程度里面，政府如果要求嚴(yán)格管制市場(chǎng)，則開發(fā)商的好些信息，如真正銷售單價(jià)，真正已售房源，廣告承諾，我們消費(fèi)者可以了解，但是從政府官網(wǎng)上面，但不是每個(gè)地方政府都照章辦事。
??? 故：買房最該看其臉色的人就只剩下兩個(gè)，即買家的決策與輔助決策人，也就是未來(lái)居住在這個(gè)屋子里的主要人物，另一個(gè)是直接賣家，開發(fā)商的所有指令，市場(chǎng)的主要判斷，區(qū)域地段前景，配套程度等等，這些都通過(guò)或借助營(yíng)銷手段或培訓(xùn)，進(jìn)入到了售樓小姐或先生的大腦，并從其一言一行及神色變化當(dāng)中體現(xiàn)，而且我們也可以試探他們的想法，從而做出準(zhǔn)確的判斷。
??? 先說(shuō)說(shuō)如何看家里人的臉色。
??? 一般家庭比較小，決策人往往集中于一人或兩人身上，但對(duì)于高房?jī)r(jià)帶來(lái)的購(gòu)買壓力，往往需要?jiǎng)佑萌业牧α縼?lái)能實(shí)現(xiàn)買房的愿望，所以這個(gè)時(shí)候每個(gè)能經(jīng)濟(jì)能力的人都應(yīng)該參與其中。
??? 我們可以從家里人的臉色當(dāng)中探討價(jià)格是否合適，是選擇面積緊湊以首先完成置業(yè)再談舒適，或者事后通過(guò)裝修來(lái)彌補(bǔ)空間舒適度的弱化，地段配套環(huán)境以及交通在購(gòu)房中如何合理權(quán)衡等等，比如，交通通達(dá)性對(duì)于年輕家庭非常重要，必須聽取年輕人及主要就業(yè)人員的意見；比如環(huán)境，尤其是綠化及城市綠肺健康設(shè)施，象醫(yī)療及公園，則是家有老人必須首選的因素，所以最好參考一下老人本人的意見，包括他們的具體要求以及是否有某些病狀需要獨(dú)特的考慮這些因素；比如全家人以打工為主要營(yíng)生，自然就應(yīng)該圍繞物業(yè)管理費(fèi)用以及權(quán)證費(fèi)用等等后期費(fèi)用進(jìn)行探討，以縮小開支；比如丁克家庭就沒(méi)有必要考慮多廳，相反緊湊實(shí)用的小房型更能突出二人世界的個(gè)性與情調(diào)；比如家里有獨(dú)特角色人物，如作家自由職業(yè)者，則帶辦公配套空間的主臥可以做為首要判斷標(biāo)準(zhǔn)。這方面應(yīng)該是不一而足，出自于公平合理以及廣采博納，最好發(fā)揮家庭民主，綜合考慮，同時(shí)房產(chǎn)品作為最大宗消費(fèi)，必須慎重。
??? 最后說(shuō)說(shuō)最重要的一點(diǎn)，如何看售樓小姐或先生的臉色。
??? 樓市陰晴系于售樓小姐或先生的言行舉止：總體來(lái)說(shuō)，售樓小姐或先生過(guò)于熱情或過(guò)于冷漠都足以證明樓市不景氣至少該項(xiàng)目銷售的不是很好，殺價(jià)余地甚大。
??? 這是總綱，可以從以下細(xì)節(jié)來(lái)進(jìn)一步分析。
??? 他們的底氣是你判斷價(jià)格下跌空間的主要標(biāo)尺：既然大家都在觀望，都認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌，那么售樓小姐或先生在一線，更能感同身受，自然會(huì)反映到他們介紹與推介時(shí)的底氣是否充足上。對(duì)于先進(jìn)的開發(fā)商，培訓(xùn)工作到位，即使情況不明也不會(huì)讓人看出破綻，便中下午的時(shí)間最容易看出端倪，那時(shí)意志消磨，你只要裝著很急切想買房，并且將買房的選擇范圍放在很窄小的范圍，就容易看出他們的臉色，驚喜則說(shuō)明市場(chǎng)預(yù)期不好看，可能面臨進(jìn)一步下降。
??? 看看他們回復(fù)你所提及的苛刻問(wèn)題之速度與頻率判斷一下項(xiàng)目銷售好環(huán)：鬧市情境下沒(méi)有人理我們消費(fèi)者或態(tài)度不太熱情，但如今情況下一切都有好轉(zhuǎn)，若他們對(duì)我們提出的一些在常規(guī)條件下有些苛刻的問(wèn)題，比較快答復(fù)，電話頻率比較高，則是樓市趨冷的主要癥狀，也是項(xiàng)目急于求售的跡象。反之則說(shuō)明該開發(fā)商還在觀望甚至捂盤，不是所有開發(fā)商都通過(guò)降價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售或急于收現(xiàn)。
??? 借助目前的停滯環(huán)境提出自我保護(hù)的增加條款，看看他們是否面有難色：這只是對(duì)上一個(gè)問(wèn)題的補(bǔ)充證明，也是做為普通買房人自我保護(hù)的必要措施，現(xiàn)如今開發(fā)商人人喊打，所以不會(huì)有落井下石之嫌，而只是求得買個(gè)值，也是對(duì)你逆市買房的一個(gè)額外回報(bào)。
??? 看看他們?cè)陂_發(fā)商做活動(dòng)的時(shí)候是否熱情滾滾：以往搶房時(shí)代，售樓小姐或先生做活動(dòng)時(shí)既神彩飛揚(yáng)又不大配合普通消費(fèi)者，如果新近開發(fā)商推出重大促銷活動(dòng)，而售樓小姐或先生們熱情滾滾，多半說(shuō)明該項(xiàng)目急于求銷并銷售不理想，反之屬正常促銷，尋價(jià)空間不是太大。
??? 瞅準(zhǔn)冷門時(shí)間上門，看看他們的正常狀態(tài)的臉色，分析判斷項(xiàng)目及目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)：慣常狀態(tài)下銷售旺勢(shì)下冷門時(shí)間售樓小姐或先生各行其是，態(tài)度自然而輕松，非常狀態(tài)下他們比較急切并非常之敬業(yè)，時(shí)有觀望，端茶倒水非常勤勉。
??? 不妨嘮嘮家常甚至跟年輕的售樓小姐或先生介紹朋友，看看他們的回應(yīng)：出路出路，走出去才有路，市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，每個(gè)人都在尋求出路。如果你的不經(jīng)意的嘮嘮，而對(duì)他們而言有些影響，則證明你對(duì)市場(chǎng)不景氣的判斷準(zhǔn)確，如果對(duì)你的提議或嘮嘮不屑，則可能該項(xiàng)目銷售情況尚可，甚至好銷。
??? 世俗地引導(dǎo)與暗示，看看他們的神彩：這個(gè)只適用于公司老板等上層收入階層買房的一種試探。比如暗示可以提供好的工種，如暗示可以改善其生活環(huán)境，當(dāng)然也可能有你理解的其他途徑，目的在于判斷一下你對(duì)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的判斷是否準(zhǔn)確，你對(duì)該項(xiàng)目銷售情況的預(yù)計(jì)是否正確，你真正實(shí)現(xiàn)買房時(shí)的殺價(jià)空間預(yù)留余地等等，畢竟現(xiàn)實(shí)就是一分錢一分貨。
??? 妥當(dāng)利用一切可利用資源往往能讓我們買得有趣買得值也買得不后悔。 |