| 框定一下買(mǎi)房時(shí)機(jī)的概念，在時(shí)間上這個(gè)時(shí)間段市場(chǎng)產(chǎn)品最為豐富而價(jià)格穩(wěn)定或下行，從而有較充足的性?xún)r(jià)比，在空間上并不存在一個(gè)持續(xù)下行的市場(chǎng)環(huán)境但存在反彈的可能，如此結(jié)合判斷，會(huì)讓買(mǎi)房產(chǎn)生介入時(shí)機(jī)，但不要把買(mǎi)房時(shí)機(jī)等同于房?jī)r(jià)一樣籠統(tǒng)看待，不同人群不同時(shí)機(jī)，視購(gòu)買(mǎi)力與買(mǎi)入用途等綜合而定。
??? 筆者曾有一文，提出上半年買(mǎi)房比下半年買(mǎi)房絕對(duì)值，主要從市場(chǎng)角度分析，這里結(jié)合即將到來(lái)的兩會(huì)，目前統(tǒng)計(jì)信息表達(dá)的救市后經(jīng)濟(jì)綜合效果，潛在的一些重大利好措施等宏觀因素，結(jié)合市場(chǎng)供應(yīng)亦即開(kāi)發(fā)商面臨的境地，結(jié)合市場(chǎng)基本面中價(jià)格松動(dòng)主要是哪些房源或項(xiàng)目，結(jié)合哪些消費(fèi)者會(huì)選擇入市等微觀因素，再結(jié)合未來(lái)市場(chǎng)的總供求關(guān)系發(fā)展趨勢(shì)，論之，
??? 第一個(gè)跡象是：中小開(kāi)發(fā)商降價(jià)求生的可能性與空間發(fā)生有利于政策發(fā)揮作用的變化。
??? 在國(guó)務(wù)院兩次救市政策出臺(tái)后市場(chǎng)沒(méi)有明顯回暖跡象后，新近圍繞救市發(fā)生了兩大根本性變化，一個(gè)是救市由地方而中央轉(zhuǎn)變?yōu)橛缮隙?，?biāo)志性事件就是建設(shè)部明令地方政府不能“越權(quán)救市”；另一個(gè)是由中央部委到地方政府首腦，對(duì)樓市的消費(fèi)層面以及與之吻合密切的高房?jī)r(jià)進(jìn)行了集中表態(tài)，結(jié)論就是不為高價(jià)樓市托市，標(biāo)志性事件就是京滬深等市長(zhǎng)“敦促開(kāi)發(fā)商降價(jià)的系列言論”，北京做為標(biāo)志性城市，出臺(tái)的政策中，明確劃分高中低三檔消費(fèi)。
??? 這種變化會(huì)帶來(lái)什么樣的后果呢？筆者認(rèn)為有兩點(diǎn)值得注意：一是中小開(kāi)發(fā)商降價(jià)求生的通路既打通了，也變得唯一了；二是首先被迫降的將會(huì)是中高檔住宅，這兩者同時(shí)運(yùn)動(dòng)，便會(huì)導(dǎo)致刺激普通消費(fèi)的努力變得有效。
??? 第二個(gè)跡象是：地方政府從兩個(gè)方面刺激新增投資，帶來(lái)理想的消費(fèi)機(jī)會(huì)。
??? 現(xiàn)在，九大行業(yè)的振興措施基本都納入到議事日程并且通過(guò)了初步規(guī)劃方案，其中有兩個(gè)對(duì)樓市有影響的方面，一是地方政府結(jié)合規(guī)劃提出本地產(chǎn)業(yè)調(diào)整思路，從而有利于帶動(dòng)本地消費(fèi)人口的購(gòu)買(mǎi)力有保障；二是行業(yè)振興依然會(huì)借助于相互間的拉升效應(yīng)。
??? 地方政府的普遍做法就是重新啟動(dòng)房地產(chǎn)建設(shè)，來(lái)完善行業(yè)硬環(huán)境。由此我們可以看到，2009年將是政策救市第一年，也是股市穩(wěn)定的第一年，地方政府將形成兩個(gè)方面來(lái)源的“新增開(kāi)發(fā)”：
??? 完善支柱產(chǎn)業(yè)環(huán)境的房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)：這一舉措將會(huì)用較低的土地注入以集資建房或定向開(kāi)發(fā)的形式，政府的主要目標(biāo)是建設(shè)新區(qū)，形成經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，這就為這些區(qū)域的存量房帶來(lái)市場(chǎng)，但開(kāi)發(fā)商只有在有現(xiàn)金回流的條件下才會(huì)降價(jià)銷(xiāo)售。
??? 刺激市場(chǎng)消費(fèi)的新增房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)：很明顯新增開(kāi)發(fā)將集中在中低端消費(fèi)領(lǐng)域，因此存量滿(mǎn)足普通消費(fèi)的產(chǎn)品面臨賣(mài)方競(jìng)爭(zhēng)從而為入市消費(fèi)獲得理想的價(jià)位準(zhǔn)備了條件。
??? 也就是說(shuō)，無(wú)論房?jī)r(jià)如何走，樓市是否存在嚴(yán)峻形勢(shì)，地方政府刺激新增開(kāi)發(fā)的第一種因素是客觀存在，這就逼迫開(kāi)發(fā)商盡快消化存量，尤其是普通消費(fèi)對(duì)象的普及型產(chǎn)品。
??? 第三個(gè)跡象是：圍繞潛在低端市場(chǎng)的努力。包括預(yù)期農(nóng)村市場(chǎng)的建設(shè)，地方城市中低端市場(chǎng)的政策保障建設(shè)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，支柱性產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃調(diào)整除挖潛外，還著眼于互聯(lián)。
??? 一個(gè)是肯定了郊區(qū)農(nóng)村的改造思路，即發(fā)展集居市場(chǎng)，振興農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，將郊區(qū)農(nóng)村建設(shè)成為城市的支點(diǎn)區(qū)域，圍繞城市化來(lái)做郊區(qū)農(nóng)村的文章。這樣就會(huì)搞活城郊結(jié)合部的居住區(qū)建設(shè)，提供普遍性消費(fèi)最為急須的中低端消費(fèi)性住房，并且這些地區(qū)，新增開(kāi)發(fā)與存量還可以形成互動(dòng)。因?yàn)檫@些區(qū)域的存量房有降價(jià)空間，并且降價(jià)效果明顯，因?yàn)榛鶅r(jià)不高。吻合了中低端消費(fèi)力有限而消費(fèi)量非常大的現(xiàn)實(shí)。
??? 一個(gè)是第十一個(gè)一號(hào)文件，連續(xù)第六個(gè)發(fā)出農(nóng)村信號(hào)，本次農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)啟動(dòng)，動(dòng)員了更廣泛的力量，目前集中討論的焦點(diǎn)問(wèn)題有這么幾個(gè)方面；一個(gè)是將消費(fèi)品與農(nóng)村市場(chǎng)掛鉤，通過(guò)降價(jià)與補(bǔ)貼來(lái)刺激農(nóng)村消費(fèi)，如家電下鄉(xiāng)；一個(gè)是發(fā)動(dòng)農(nóng)業(yè)機(jī)構(gòu)下鄉(xiāng)，設(shè)備更新，企業(yè)讓利政府補(bǔ)貼與集中采購(gòu)相結(jié)合；
??? 最有意義的，對(duì)樓市最有相關(guān)利好的是，“農(nóng)民工城市化”，現(xiàn)在有關(guān)農(nóng)民城市化的主題是，完成農(nóng)村承包市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)制度建設(shè)，進(jìn)行集約改造并且盡量讓農(nóng)村勞動(dòng)力流向城市，將三十余萬(wàn)億的農(nóng)村消費(fèi)通過(guò)讓農(nóng)民工進(jìn)城來(lái)引進(jìn)到城市市場(chǎng)，并且通過(guò)社會(huì)保障擴(kuò)大覆蓋面，農(nóng)民工居住問(wèn)題的解決來(lái)刺激消費(fèi)。
??? 夯實(shí)了基礎(chǔ)性消費(fèi)的意義在于，將中低端消費(fèi)與市政建設(shè)結(jié)合，既可拉動(dòng)需求，又提供了邊緣區(qū)域的新增開(kāi)發(fā)，而且還可以用上“綜合用地”的救市政策，即在中低端供應(yīng)集中的區(qū)域，可以用綜合用地的形式來(lái)稀釋房?jī)r(jià)與開(kāi)發(fā)成本，因?yàn)樯虡I(yè)性面積的增加。
??? 此外，如果農(nóng)民工入城順利實(shí)現(xiàn)的話(huà)，就會(huì)擴(kuò)大政策性住房需求面，從而通過(guò)政府收購(gòu)行為消化較多的存量，而且在政府收購(gòu)的帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商為了配合政府以及獲得政策效果，必然降低售價(jià)來(lái)迎合政策。而且在遠(yuǎn)離中心地帶較低的地價(jià)增加了降價(jià)彈性。
??? 我們也應(yīng)該看到政策發(fā)生作用的時(shí)間性，地域性，所以無(wú)限觀望并非好的辦法。因?yàn)?，一旦開(kāi)發(fā)商并購(gòu)融資與換股等行為產(chǎn)生資源清理與再集中，供應(yīng)力量發(fā)生質(zhì)變，樓市將回復(fù)到一種利益博弈狀態(tài)，肯定沒(méi)有政策主導(dǎo)環(huán)境下買(mǎi)房理想。 |