人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，?biāo)準(zhǔn)如何界定？
營業(yè)稅“5變2”起征時(shí)間，何時(shí)確定？
非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，誰說了算？
“二套房貸”部分松綁，細(xì)則何時(shí)出臺？
“國十三條”出臺整整一周，北京房貸市場成交量卻大幅下挫，環(huán)比上月同期下降7%左右。
對此業(yè)內(nèi)專家分析，盡管“國十三條”是對樓市的重大利好，但由于新政涉及的操作細(xì)則遲遲難以確定，所以讓樓市在看到回暖的希望后，又再次跌落到對細(xì)則的等待當(dāng)中。
“國十三條”中指出，對已貸款購買首套住房但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄降?，再次貸款時(shí)可比照首套住房貸款政策。我愛我家副總經(jīng)理胡景暉表示，這條政策在去年的“12·11”房貸政策補(bǔ)充通知中就已有提及，之所以政策發(fā)布后的效果不明顯，主要是因?yàn)閷?shí)施起來難度較大。比如當(dāng)?shù)仄骄饺绾谓缍?？北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2007年度人均居住面積為26.65平方米，是按此執(zhí)行還是由各地建委、土地局、發(fā)改委等部門統(tǒng)計(jì)或者由房管局來核定，目前都未給予準(zhǔn)確說法?，F(xiàn)在這樣“有條件”地松綁二套房貸政策，市場反應(yīng)并不強(qiáng)烈。
“國十三條”規(guī)定，營業(yè)稅由5年的起征時(shí)間縮短至2年，其中還將未滿2年房屋出售時(shí)的全額繳納營業(yè)稅改為差額繳納。對于北京房地產(chǎn)市場而言，無疑是今年以來稅費(fèi)減免刺激最大的一次。但“國十三條”中只是出臺了營業(yè)稅減免的政策框架，并未設(shè)定具體調(diào)整日期，以至于各地稅務(wù)部門都在等待上級政府的進(jìn)一步指示。雖然政策是出臺了，但新營業(yè)稅的實(shí)施時(shí)間目前還不詳，導(dǎo)致交易雙方推遲過戶時(shí)間，制約北京房地產(chǎn)市場以及房貸市場的部分交易放量。
在“國十三條”中當(dāng)所有人的焦點(diǎn)對準(zhǔn)“營業(yè)稅5變2”時(shí)，忽略了最后較關(guān)鍵的一條規(guī)定：“個(gè)人購買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅?！睂τ谄胀ㄗ≌c非普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，今年北京市建委出臺了新的政策，調(diào)整了普通住宅的平均交易價(jià)格，由原來的土地平均交易單價(jià)改為現(xiàn)在的房屋交易平均總價(jià)，實(shí)際上是縮小了非普通住宅的限定、放寬了普通住宅的范圍。“國十三條”中對非普通住宅營業(yè)稅繳納標(biāo)準(zhǔn)是按照全額征收，這里所認(rèn)定的非普通住宅是按照地方政策規(guī)定執(zhí)行，還是由建設(shè)部統(tǒng)一出臺新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不得而知。個(gè)貸機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”相關(guān)負(fù)責(zé)人也坦言，由于大多數(shù)貸款購房人對政策不理解，實(shí)際操作起來又疑問重重，導(dǎo)致房貸市場在新政出臺后交易量緩慢爬行。
與此同時(shí)，新政中對二套房貸的另一條規(guī)定似乎讓人捉摸不透：“對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定?！边@一個(gè)“等”字讓無數(shù)人“欣喜若狂”，眾人揣測，下一步央行會不會放松二套房貸政策，貸款利率會不會有所調(diào)整等。然而銀行方面表示，如銀監(jiān)會不出細(xì)則，按上述要求操作二套房貸款恐怕還難以實(shí)現(xiàn)。二套房貸政策尚未放開，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場乃至房貸市場交易量不能大幅回暖的重要因素之一。 |