| ?目前，盡管地方政府紛紛出臺救市政策，中央政府也出臺與之呼應(yīng)的救市方略，可全國各地的成交量仍然非常低迷，房價也都一直在跌。早在今年七月份，本人就撰文《中國房價下跌態(tài)勢將持續(xù)五到十年》，闡明了08到11年房價將會出現(xiàn)較大的跌幅，12到15年跌幅放緩，16到18年中國房價將有可能探底并在底部徘徊一段時間的觀點。時至今日，本人更加堅信，中國房價下跌態(tài)勢將超過五年。理由如下：
一、房價尚處高位，需要至少50%的跌幅。今年9月份，深圳住宅價格為9313元/平方米，上海、北京、廣州等地房價仍然維持在萬元以上的高位，房價收入比仍處在超高狀態(tài)。盡管目前各地房價都在出現(xiàn)不同程度的跌幅，可從其跌幅來看，仍有很大的下跌空間（開發(fā)商開打價格戰(zhàn)便是明證），以目前的市場價格結(jié)合合理的房價收入比來看，至少需要50%的跌幅，方能回歸理性狀態(tài)。而這樣的跌幅至少需要五年的時間消化，否則將引起經(jīng)濟乃至社會的動蕩。
二、在目前的市場態(tài)勢下，開發(fā)商尚不會完全放棄暴利心態(tài)。目前，各地開發(fā)商都紛紛降價以期達到促進銷售回籠資金的目的，可從其降幅來看，大多數(shù)開發(fā)商還沒有完全清醒過來，還沒有放棄暴利心態(tài)。日前，新浪向開發(fā)商發(fā)出百姓樂居倡議，盡管有幾十家企業(yè)響應(yīng)，可大多數(shù)開發(fā)商還在觀望。由此可見，開發(fā)商在目前的市場態(tài)勢下，尚不會大幅降價，其最大的可能就是逐步讓價，而這樣的讓價將至少持續(xù)五年時間。
三、國際經(jīng)濟危機令國人大多選擇理性消費。近日，繼東莞合俊玩具廠突然倒閉、6,000多名工人圍堵政府追討欠薪后，日前再有深圳一家港資小型家電企業(yè)倒閉，千余名職工受影響。珠三角最多外資企業(yè)的東莞官方數(shù)字顯示，僅上半年有400多家企業(yè)倒閉。但也有省內(nèi)專家指出，這只是指嚴格意義上的倒閉企業(yè)，而為數(shù)多上10倍的企業(yè)已由于開工嚴重不足而處于實質(zhì)上的倒閉境況。
珠三角、長三角很多中小型企業(yè)面臨停產(chǎn)、破產(chǎn)的邊緣。經(jīng)濟危機將影響很多行業(yè)，諸如，網(wǎng)絡(luò)/游戲、IT外包、出口貿(mào)易、半導(dǎo)體、服裝/紡織、鋼材、汽車、房產(chǎn)、室內(nèi)設(shè)計/裝潢、建筑設(shè)計、賓館/酒店、粗加工制造、廣告、娛樂、獵頭中介、貨代行業(yè)、圖書出版、航空、造紙和木材等。在這樣的經(jīng)濟環(huán)境下，理性消費將是大多數(shù)人的必然選擇，除非萬不得以，絕大多數(shù)人是不會將幾十、上百萬資金投向房產(chǎn)的。這樣，房價將在下跌通道走得更久遠一些。以國際、國內(nèi)的經(jīng)濟形勢來看，這一過程至少持續(xù)五年時間。
四、政府不希望看到房價暴跌，緩慢下跌是各方共識。從地方政府開始出臺救市政策，到中央政府做出呼應(yīng)，我們可以看出，政府不愿意看到房價暴跌，因為房價一旦在短期內(nèi)出現(xiàn)暴跌，將引發(fā)金融、經(jīng)濟甚至社會動蕩。而對目前房市影響較大的是政府的政策，既然政府的意圖已經(jīng)很明朗了，那么市場的走勢也必然會出現(xiàn)房價緩慢下跌的局面。
五、目前房市已處買方市場，勢必延緩房屋成交周期，這樣將導(dǎo)致房價緩慢下跌。目前，房產(chǎn)市場已經(jīng)步入買方市場階段，買房者的選擇余地日益增大，議價空間也日益增大，這樣，勢必延緩房屋成交周期，房價也必將出現(xiàn)緩慢下跌的態(tài)勢。
六、房產(chǎn)市場供大與求局面將長期維持。隨著政府保障性住房的日益增多，開發(fā)商新盤的不斷推出，目前經(jīng)濟形勢所引發(fā)的需求不旺等因素將令供大于求局面將維持很長一段時間。，供大于求的市場狀態(tài)下，房價下跌是一種必然。加之，商品房空置現(xiàn)象仍相當嚴重，數(shù)據(jù)顯示，截至2008年8月末，全國商品房空置面積達到1.3億平方米，同比增長8.7%，其中空置商品住宅6555萬平方米，增長8.7%?？罩蒙唐贩看蠖喽诜e在開發(fā)商、投資客手里，因資金壓力大、收益預(yù)期降低等原因，這些空置房將不斷地推向市場，從而導(dǎo)致房市出現(xiàn)房價緩慢下跌的過程，而這個過程，至少需要五年時間。 |